據(jù)好買基金的統(tǒng)計(jì)，僅今年3月份，房地產(chǎn)信托就完成募集資金76.18億元。雖然成立的信托數(shù)量和投資方向占比在所有行業(yè)中并不是最高，但單只產(chǎn)品平均募集金額卻達(dá)到2.46億元，是所有行業(yè)中平均單個(gè)規(guī)模最大的行業(yè)。和前幾個(gè)月相比，房地產(chǎn)方向的信托平均募集金額也呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。
分項(xiàng)目來(lái)看，規(guī)模最大的產(chǎn)品為中信信托的漳州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，募集規(guī)模達(dá)15億元。此前在2月，平安信托也發(fā)行了佳園32號(hào)，募集規(guī)模達(dá)10億元。從期限來(lái)看，今年成立的房地產(chǎn)信托存續(xù)期1.5年和2年的居多。平安信托發(fā)行的佳園33號(hào)期限最高為15年，而華宸信托的2款產(chǎn)品期限只有6個(gè)月。
房地產(chǎn)信托預(yù)期收益“倒掛”延續(xù)。近期發(fā)行的房地產(chǎn)信托預(yù)期收益率頻頻出現(xiàn)1-2(不含)年期的產(chǎn)品收益率高于3年期以上產(chǎn)品的預(yù)期收益率的現(xiàn)象。今年1月份甚至在2011年相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，由于資金鏈緊張，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)信托融資成為業(yè)內(nèi)常見(jiàn)的現(xiàn)象。也正是由于資金鏈緊張，房企對(duì)于短期產(chǎn)品的需求更大，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益率出現(xiàn)短期產(chǎn)品與中長(zhǎng)期產(chǎn)品倒掛的現(xiàn)象。許多房企對(duì)于房產(chǎn)調(diào)控政策可能放松還抱有幻想，今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也使得房企融資相當(dāng)困難，因此長(zhǎng)線看好房地產(chǎn)行業(yè)，才會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象。
從具體投向來(lái)看，保障房信托增長(zhǎng)較快。這一方面是因?yàn)楸Ｕ戏坎皇芊康禺a(chǎn)調(diào)控，尤其不受限購(gòu)政策影響，基本不存在銷售方面的障礙；另一方面，保障房項(xiàng)目有政府信用擔(dān)保，兌付風(fēng)險(xiǎn)低于一般的房地產(chǎn)信托。對(duì)于春節(jié)后重新出現(xiàn)的這波房地產(chǎn)信托發(fā)行高峰，一方面是因?yàn)樵诔掷m(xù)調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況進(jìn)一步惡化，企業(yè)有強(qiáng)烈的融資需求；另一方面，信托公司出于對(duì)延后兌付的考慮，也加大了對(duì)房地產(chǎn)信托的投入。另外還有部分產(chǎn)品提前終止，信托公司發(fā)行新信托接盤(pán)老信托。
首個(gè)房地產(chǎn)信托兌付高峰平穩(wěn)度過(guò)。截至2011年年末，房地產(chǎn)信托余額為6882億元，存續(xù)期為1~3年，預(yù)計(jì)2012年將有2000億~2500億元的房地產(chǎn)信托到期。其中3、6、9月為兌付高峰，特別是6月和9月兌付金額尤其高。雖然市場(chǎng)一直存在對(duì)于能否到期兌付的擔(dān)憂，但已經(jīng)過(guò)去的3月份情況顯示，市場(chǎng)擔(dān)心的情況并沒(méi)有出現(xiàn)，第一個(gè)兌付高峰平穩(wěn)過(guò)渡。經(jīng)歷了去年下半年的調(diào)整后，信托公司在今年加大房地產(chǎn)信托的發(fā)行促使了第一個(gè)兌付小高峰的平穩(wěn)過(guò)渡。
監(jiān)管層出招應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)信托兌付危機(jī)。春節(jié)后房地產(chǎn)信托發(fā)行提速，是監(jiān)管層防范信托風(fēng)險(xiǎn)的靈活體現(xiàn)。預(yù)計(jì)二、三季度，房地產(chǎn)調(diào)控仍然不會(huì)松動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流將進(jìn)一步緊張，在無(wú)法獲得大量信貸支持的情況下，信托資金依然是重要的輸血通道。信托至少有4種方式可以控制兌付風(fēng)險(xiǎn)，四種方法分別是信托公司向母公司或集團(tuán)尋求幫助；信托公司通過(guò)自有資金墊款；提前終止老產(chǎn)品，發(fā)行新產(chǎn)品接盤(pán)，新產(chǎn)品融資金額可以適度延長(zhǎng)；向其他資金寬裕的公司尋求幫助。
高通智庫(kù)分析師：現(xiàn)階段，雖然今年首個(gè)房地產(chǎn)信托兌付高峰已經(jīng)平穩(wěn)度過(guò)，但更對(duì)的信托兌付采取的是“借新還舊”的模式而將整體兌付風(fēng)險(xiǎn)延期，如若市場(chǎng)長(zhǎng)期無(wú)法回暖，信托的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)不斷放大，監(jiān)管層在應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)更多的選擇刺激市場(chǎng)回暖，而不應(yīng)當(dāng)是將風(fēng)險(xiǎn)集中推給下屆，否則，層層疊加的金融風(fēng)險(xiǎn)一旦崩盤(pán)，將會(huì)給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)難以想象的災(zāi)難。
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