他沒想到，“平安財富聯(lián)合創(chuàng)盈投資之清水灣項目集合資金信托計劃”（下稱“清水灣項目信托計劃”）的1.5億元份額不到10分鐘就被賣光，更猜不出哪里冒出的這么多投資者。
在他眼里，這是一款極為平常的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，投資標的是貴州安順市改造及棚戶區(qū)改造項目（盡管取了一個好聽名稱：竹園·清水灣），存續(xù)期約2.5年，唯一能讓他心動的，只有10.5%-11.5%預期年收益率。
投資泡沫，永遠伴隨著群體性的“盲目”投資潮？“誰又能保證高收益沒有伴隨高風險呢？”沒能認購到產(chǎn)品，陳剛對外人雖然總這么說，卻看得出心有不甘自己成為房地產(chǎn)信托投資熱的看客，這不像他的性格。
普益財富數(shù)據(jù)顯示，僅3月就有56款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行，環(huán)比增加60%，房地產(chǎn)領域產(chǎn)品當月募資規(guī)模超百億，平均成立規(guī)模1.94億元，環(huán)比上升20.33%。
“敏感性分析表”定心丸
3月底，陳剛收到一份來自平安信托客戶經(jīng)理的郵件，一份清水灣項目信托計劃推介資料，還有五個字：欲購請從速。
沖著10.5%-11.5%的年化預期收益，30分鐘后他決定拿出300萬元認購，卻經(jīng)歷了如上一幕。
該信托計劃總?cè)谫Y規(guī)模3億元，其中1.5億額度3月初已提前出售給了另一批平安信托客戶他們錯過此前幾款房地產(chǎn)信托，這輪優(yōu)先認購作為補償。
更瘋狂的是，信托計劃僅分配給上海分公司數(shù)千萬元額度，使銷售以“先來先得”應對，部分原打算認購500萬元的客戶被勸說縮減額度，百萬元級客戶多數(shù)被婉拒；個別平安信托客戶經(jīng)理從外地分公司“搞到”的數(shù)個百萬元投資額度的合同號，也被一搶而空。
清水灣項目真有如此大的吸引力？陳剛反復查看推介資料，能讓他眼睛發(fā)亮的，除了年化預期收益，還有一張被稱為“敏感性分析”的表格：以項目開發(fā)自身現(xiàn)金流測算，當項目銷售價降至預期售價74%以下時，信托計劃年化預期收益率可能受損；若銷售價降至預期售價48%以下，投資者本金可能受損；但若要本金實際虧損，還得滿足信托產(chǎn)品融資主體安順市鋼固達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“鋼固達地產(chǎn)”）無力償還信托計劃本息，且項目資產(chǎn)處置價值低于3億元募資額。
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