專題：【2012城市觀點(diǎn)論壇昆明行】
大家可以看到2012年3月份的指數(shù)，一個(gè)是出口額，一個(gè)是貨幣，所有的都是在顯示中國的經(jīng)濟(jì)保持良好狀態(tài)。在這個(gè)圖的前段，2011年的4、5月都是比較偏冷，但是現(xiàn)在是比較偏穩(wěn)的狀態(tài)。但是這個(gè)都高于今年預(yù)計(jì)的GDP目標(biāo)。從主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長速度來看，規(guī)模以上的物業(yè)增長值同比增長11.9%，比一到二月份回升的6.5個(gè)百分點(diǎn)。初步增長8.9%，回升了0.4個(gè)百分點(diǎn)。第三，就業(yè)區(qū)域增加，就是說全國城鎮(zhèn)新增就業(yè)同比增加，西部地區(qū)用工難的情況沒有明顯地緩解。農(nóng)村出行務(wù)工率明顯中國經(jīng)濟(jì)目前不存在太大的問題。因此，我們沒有必要對中國經(jīng)濟(jì)過于悲觀，沒有必要過于悲觀。
大家注意到，今年是很多政府的換屆之年，我們看了一下大概全國的省份已經(jīng)換屆完成，還有一半省區(qū)換屆還沒有完成，換屆之后仍然會推進(jìn)發(fā)展思路。2012年是相對經(jīng)濟(jì)增長速度比較高的一年。今年的十八大中央換屆，所以我相信今年的中國的經(jīng)濟(jì)不會出現(xiàn)過于悲觀，不至于過于悲觀。我們的一些同行普遍是悲觀的，看得很冷，但是我覺得今年還是應(yīng)該充滿信心，整個(gè)是在比較穩(wěn)定的位置。今年的宏觀經(jīng)濟(jì)簡單說就是這樣。
中國房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)情況，我們也通過數(shù)據(jù)來反映當(dāng)前的情況，我們看到全國房地產(chǎn)開發(fā)在今年一季度增速達(dá)到2.5%，但是投資增長速度下降的10%。同時(shí)我們看到房地產(chǎn)增速下降還是東部地區(qū)最明顯，西部地區(qū)比較慢。為什么？大家知道東部地區(qū)受調(diào)控政策的影響是最明顯，首先長三角，所以他們的經(jīng)濟(jì)壓力相對更大，他們對未來的市場預(yù)期相對來說更加不穩(wěn)定，他們的不確定性就更大，所以他們對都是積極性目前來看比較謹(jǐn)慎，所以投資下滑是比較明顯的。
全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積的增長速度今年一季度已經(jīng)是負(fù)的3.9%，而去年的同期增長速度是32.7%，也就是說開發(fā)企業(yè)在對未來的市場逾期不穩(wěn)定，由于現(xiàn)在企業(yè)的資金面，由于調(diào)控政策還處于動搖不放松的階段，所以減緩了開發(fā)投資增長的具體表現(xiàn)，就是在買地的方面積極性降低，所以全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)處于了負(fù)增長。今年繼續(xù)延續(xù)對土地開發(fā)的增長這個(gè)問題不大。而去年同期是接近20%的增長。
開發(fā)企業(yè)在當(dāng)前的形勢下，不拿地，不開工，緩施工的一批企業(yè)開始出現(xiàn)。也就是說，我們看到的所有的這些指標(biāo)都是反映了房地產(chǎn)市場的一個(gè)前端。前段市場的一個(gè)情況就是收縮。末端市場出現(xiàn)的情況我們看到的是全國商品房銷售額的增長速度，今年一到三月份負(fù)增長14.6%，F(xiàn)在銷售額和去年同期相比仍然是負(fù)增長，但是幅度有所緩解，也反映出了成交量和成交價(jià)格的體現(xiàn)。
那么銷售面積從今年2月份增長了36%，今年到5月份似乎也有所緩解。這是全國住房銷售面積的負(fù)增長是最低的。
對于庫存，庫存量大不大呢？商品庫存量是在1.9億平方，就是2008年庫存量最大的時(shí)候是在1.8億平方，現(xiàn)在的庫存量是1.9億平方，但是我們也看到了一個(gè)情況，就是它一到三月份的增長數(shù)額和增長面積都有變化。
開發(fā)企業(yè)今年到目前為止，我們認(rèn)為它的周轉(zhuǎn)速度目前是一季度8.2%，目前是一個(gè)偏緊的狀態(tài)。但是我同意陶冬的結(jié)論，就目前開發(fā)企業(yè)的資金緊張的狀況會逐步的緩解，但是對銷售剛性需求的支撐現(xiàn)在在持續(xù)，所以能夠得到緩解。
那么從房地產(chǎn)企業(yè)的投資來看，現(xiàn)在這個(gè)數(shù)字比2008年資金壓力最困難的時(shí)期137稍好一點(diǎn)，現(xiàn)在是126，也就是說總體上開發(fā)企業(yè)不樂觀，但是今年和開發(fā)企業(yè)和去年的開發(fā)企業(yè)不同于，08年所有的企業(yè)的資金鏈都非常的緊張。有的開發(fā)企業(yè)真的很緊張，錢壓力比較大，投資成本高，但有一些企業(yè)相對來說資金壓力非常大。
紅色的是價(jià)格同底上漲的價(jià)格，我們可以看到現(xiàn)在降價(jià)，以價(jià)換量的城市還是比較明顯，占到一半多一點(diǎn)。大家注意到這個(gè)問題，我們住建部反映出來的是非常微小，就是廣州、深圳同比價(jià)格沒有超過這個(gè)價(jià)。這次的結(jié)構(gòu)型就是在一個(gè)城市價(jià)格下滑了20%，就是沒有調(diào)，就是一個(gè)結(jié)構(gòu)性導(dǎo)致了這個(gè)結(jié)果。一線城市的價(jià)格出現(xiàn)了一個(gè)不到2%的負(fù)增長。
今年的房地產(chǎn)市場，我覺得應(yīng)該說是一個(gè)在調(diào)控政策的影響下，我們既希望今年房地產(chǎn)市場是一個(gè)平穩(wěn)之年，大概就是這么一個(gè)趨勢。好也好不到哪里去。我們沒有理由對房地產(chǎn)市場過于樂觀，對于經(jīng)濟(jì)也不要過于微觀。企業(yè)城市、企業(yè)共性差異特別大，就是今年的房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)結(jié)構(gòu)型特點(diǎn)特別大。中央去年的經(jīng)濟(jì)工作會議和今年的兩會提出來，加快商品房的供給，特別是強(qiáng)調(diào)采取有效措施加強(qiáng)商品房的供給。它說的不動搖主要是控制市場部動搖，加大商品房的制度就是目標(biāo)。整個(gè)調(diào)控還是很清晰的，主要是為了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
房地產(chǎn)主要是靠投資需求和資助性需求來滿足市場。在這樣的政策和市場環(huán)境下，我認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)形成了越來越多的變化，就是過去冒尖的企業(yè)，得力的企業(yè)都是暫停的企業(yè)，而現(xiàn)在的企業(yè)越來越謹(jǐn)慎，這個(gè)已經(jīng)成為企業(yè)主要采取的戰(zhàn)略。
由于我們房地產(chǎn)市場面對的外部的環(huán)境的變化，我們房地產(chǎn)業(yè)占的專業(yè)化的能力越來越高，和提高專業(yè)核心力的企業(yè)越來越重要，也就是說這次的市場調(diào)整不是擴(kuò)張的企業(yè)獲利，而是強(qiáng)的企業(yè)獲利。
如果我們的房地產(chǎn)收緊，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)采取了商品房投資。
開發(fā)了越來越多的開發(fā)聯(lián)合，過去更多掙錢是從開發(fā)企業(yè)和產(chǎn)業(yè)之間聯(lián)合，才促進(jìn)多樣化的投資。所以我們想隨著這輪的房地產(chǎn)的調(diào)控，我想我們整個(gè)行業(yè)再出現(xiàn)一個(gè)調(diào)整，調(diào)整之后你就可以看到新的變化和新的局勢。
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