▲ 信貸政策、土地政策、稅收政策，被稱之為國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的“三大杠桿”。2010年以來，為了抑制全國一、二線主要城市房價的過快增長，國家相繼出臺了一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，動用了信貸政策、土地政策、稅收政策等宏觀調(diào)控工具，其數(shù)量之多、力度之大、頻率之高是建國以來沒有的。不僅如此，在動用了“三大杠桿”進(jìn)行調(diào)控的同時，在國務(wù)院的干預(yù)下，全國絕大多數(shù)一、二線城市首次動用了帶有“縷縷肅殺之氣”的住房限購政策。房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果在一、二線城市得到了有效的效果，尤其是今年以來，絕大多數(shù)一、二線城市的房價出現(xiàn)明顯的下降，部分城市房價和最高峰值的2010年相比，下降幅度超過了50%。也正是樓市這種突然的逆向走勢，許多城市房地產(chǎn)市場不斷積累并膨脹的購買力開始釋放，排隊購房在不少城市再度上演。
▲高位運行仍然是宜賓樓市基本面
害怕房價突發(fā)性反彈幾乎成了所有老百姓的預(yù)期恐慌。作為三線城市的宜賓，房價從2009年下半年的快速上漲，發(fā)展到2011年后期的趨于平穩(wěn)，三大杠桿在抑制了宜賓房價過快上漲上起到了一定的作用，但在“漲聲”不斷的物價面前，在宜賓本地房產(chǎn)供需失衡的現(xiàn)實面前，在我們的城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展面前，“三大杠桿”對宜賓的影響，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國大多一、二線城市！案軛U”尤其是對投機型炒房比重較大城市的房價過快增長，發(fā)揮了十分顯著作用。但對投機型、尤其是外來資金炒房占比很少的宜賓房地產(chǎn)市場的作用，其影響程度則稍顯“蒼白”。這些問題已經(jīng)引起了地方政府和老百姓的高度關(guān)注。
▲供求失衡推動成都樓盤宜賓搶灘
從供給方面看，在房價趨穩(wěn)的情況下，目前宜賓中心城區(qū)可供房源的總量幾乎達(dá)到最低點，二手房市場相對比較活躍；從需求方面看，購房觀望群體不斷增加，購買力持續(xù)膨脹。在這逐步積累的購房群體中，調(diào)控政策擠出了許多大量購置囤積炒作的投機型購房群體，剩下的既有居住型，也有改善型，但更多的仍然是中上等收入水平的投資型。一部分按捺不住的購房需求者開始不斷關(guān)注二手房市場的房源和價格變化，還有一部分投資型購房者把資金投向成都。近期對宜賓部分機關(guān)事業(yè)單位的一項調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來宜賓人在成都投資購房明顯增加。宜賓不少單位已經(jīng)在成都投資購房的職工達(dá)到30%，最高的甚至超過60%。成都樓盤大有南下?lián)尀┑膬疵蛣蓊^。
▲購買力積累效應(yīng)逐步堆積
作為總?cè)丝诰尤〉谖逦，城?zhèn)化水平居全省第十位的宜賓，巨大的反差倒逼著宜賓必須加快推進(jìn)新型工業(yè)化和新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程！笆濉逼陂g，宜賓要打造百萬人口特大城市，城鎮(zhèn)化快速發(fā)展成為必然。加上近年來城鄉(xiāng)居民可支配收入水平的持續(xù)增長，成為形成宜賓巨大購房群體的主要推手。持續(xù)一年多的等待觀望，加上股市的過度波動震蕩削弱了大多投資者信心，住房市場購買力一年多的積累效應(yīng)開始越加明顯。尤其是在經(jīng)歷了2011年以來房地產(chǎn)市場變化高度敏感的刺激之后，即使商品房成交仍然低迷，但宜賓樓市的人氣已經(jīng)逐漸開始聚集起來。對部分樓盤銷售情況調(diào)查發(fā)現(xiàn)，宜賓周邊區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)占購房群體比重呈現(xiàn)明顯上升的態(tài)勢。有的樓盤購房者中，周邊區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者幾乎占到三分之一以上，這個逐漸龐大的購房群體，有力地刺激了持續(xù)觀望的購房群體，全市房地產(chǎn)市場購買力的堆積效應(yīng)開始越加明顯。
▲購房群體的市場預(yù)期恐慌開始出現(xiàn)
近日對宜賓市區(qū)部分城鎮(zhèn)居民的隨機問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，認(rèn)為宜賓房價不會明顯下跌的占60.9%，同比增加7.4個百分點；認(rèn)為宜賓房價將會持續(xù)高位運行的占72.5%（說明：這個比例里面包含了部分認(rèn)為宜賓房價不會明顯下跌的調(diào)查問卷），同比增加10.3個百分點；認(rèn)為宜賓房價會明顯上漲的占7.3%，同比下降了6.1個百分點；值得注意的是，認(rèn)為購房者應(yīng)當(dāng)繼續(xù)保持觀望的占59.2%，同比下降了8.4個百分點？梢钥闯觯彿咳后w對市場變化的反應(yīng)程度明顯放大，加上傳統(tǒng)的“買漲不買跌”的消費心理等多種因素，越來越多的購房群體對宜賓未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期恐慌開始明顯。
▲通脹預(yù)期沖動改變 “現(xiàn)金為王”格局
“漲價”，已經(jīng)成為最近幾年媒體和老百姓之間的關(guān)鍵詞。在消費品市場上，除了家用電器和數(shù)碼產(chǎn)品外，能源、食品、水果、蔬菜，就連飲用水等等，幾乎所有和老百姓息息相關(guān)的物價都在波動上漲，尤其是近期蔬菜價格再度成為漲價的領(lǐng)頭羊。在最近的樓市調(diào)查走訪中發(fā)現(xiàn)，由于銀行存款長期的負(fù)利率狀態(tài)，加上社會通脹預(yù)期的沖動，投資住房再度成為中高等收入群體的主要選擇，這與2011年“現(xiàn)金為王”的局面形成了鮮明的對比。進(jìn)入今年二季度，通脹預(yù)期頻繁見諸于國內(nèi)主要媒體，而日前國家也將預(yù)防通脹列入了經(jīng)濟工作的重中之重。但這種對持續(xù)通脹預(yù)期的擔(dān)心，推動了不少中高等收入群體轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)物業(yè)。近日的一項問卷調(diào)查顯示，宜賓住房市場購房需求結(jié)構(gòu)中，購買第二套以上的投資型群體占到市場需求總量的46.4%，這個結(jié)果和有關(guān)部門、金融機構(gòu)按揭登記調(diào)查的情況基本吻合。而且這部分工薪階層投資者大多以購買總價低、戶型相對較小的小戶型為主。（完）吳小北 記者黃睿麒
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