新浪泰州房產(chǎn)訊 超跌”盤(pán)5月再襲京城樓市
雖然京城樓市的成交量隨著氣溫升高逐漸火熱起來(lái)，也有不少開(kāi)發(fā)商蓄勢(shì)漲價(jià)，不過(guò)截至目前，成交量響當(dāng)當(dāng)?shù)臉潜P(pán)中，依然有半數(shù)是降價(jià)盤(pán)。
記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，五一期間入市的8個(gè)樓盤(pán)大多數(shù)價(jià)格“超跌”，而上周位于北京最南邊的樓盤(pán)香溪灣甚至打出了五折的優(yōu)惠。業(yè)內(nèi)人士分析，眼下開(kāi)發(fā)商漲價(jià)并不是明智的選擇，以?xún)r(jià)換量才能吸引購(gòu)房者。
市場(chǎng)
京郊別墅驚現(xiàn)五折房
“原價(jià)1.3萬(wàn)，現(xiàn)在6500元，買(mǎi)別墅還送寶馬！快來(lái)看看吧”。上周末，位于北京最南端、緊鄰廊坊的香溪灣銷(xiāo)售人員對(duì)記者表示。據(jù)了解，該樓盤(pán)不僅有公寓還有別墅，而新開(kāi)盤(pán)的別墅價(jià)格打了五折。
與以往開(kāi)發(fā)商拿出幾套特價(jià)房來(lái)吸引眼球、作為噱頭不同的是，此次該項(xiàng)目的五折房足有50多套。當(dāng)聽(tīng)說(shuō)記者感興趣時(shí)，銷(xiāo)售人員立刻對(duì)其同事大聲叫喊，“這邊還有客戶(hù)，給班車(chē)上留兩個(gè)座！”
記者在該項(xiàng)目售樓處看到，前來(lái)看房的人確實(shí)不少，銷(xiāo)售員接個(gè)電話(huà)都得大聲嚷嚷，而經(jīng)過(guò)周末兩天的銷(xiāo)售，五折房?jī)H剩十幾套。
價(jià)格跌兩成項(xiàng)目漸成市場(chǎng)主流
如果說(shuō)五折賣(mài)房尚屬個(gè)案，并不足以證明樓市降價(jià)的基調(diào)，但可以肯定的是，五一期間，北京開(kāi)盤(pán)的8個(gè)樓盤(pán)中卻大多數(shù)都呈降價(jià)趨勢(shì)。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，五一期間，北京市共有8個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤(pán)，全部為老項(xiàng)目后期，開(kāi)盤(pán)價(jià)格均繼續(xù)下探，其中降幅最高的3個(gè)項(xiàng)目分別是魯能7號(hào)院、華業(yè)東方玫瑰、鴻坤曦望山。
降幅居首的是位于順義區(qū)的魯能7號(hào)院項(xiàng)目，五一期間推出二期溪園，起價(jià)10000元/平方米，而該項(xiàng)目前期曾推出的花園洋房產(chǎn)品雖然居住密度較低，但價(jià)格卻在16300元/平方米的高位，此番推出新樓座，價(jià)格降幅接近三分之一。
另外，通州的華業(yè)東方玫瑰計(jì)劃推出A8號(hào)樓，折后均價(jià)13500元/平方米左右，五一期間開(kāi)盤(pán)價(jià)再降550元，相比項(xiàng)目去年7月成交價(jià)最高時(shí)的18928元/平方米，降幅接近三成。
繼去年通州區(qū)的“五折拋售”、大興區(qū)的“成本價(jià)賣(mài)房”之后，近日，價(jià)格下調(diào)幅度在20%左右的“超跌”樓盤(pán)開(kāi)始在各個(gè)區(qū)域出現(xiàn)，逐漸成為新入市項(xiàng)目的主流。據(jù)記者了解，上月，位于昌平區(qū)的融創(chuàng)長(zhǎng)灘壹號(hào)[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]在本月初時(shí)的銷(xiāo)售價(jià)格由之前的19800元/平方米降至17000元/平方米，甚至推出特價(jià)房15000元/平方米，最高降幅為24%；而上周末開(kāi)盤(pán)的北京風(fēng)景12000元/平方米起，價(jià)格環(huán)比下調(diào)幅度為23%。
不僅如此，成交量一直在北京位于前列的北京城建徜徉集[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]項(xiàng)目依舊不滿(mǎn)足于現(xiàn)狀，日前開(kāi)盤(pán)時(shí)再次降價(jià)14%，也創(chuàng)造了房山區(qū)域內(nèi)的新底價(jià)。而這樣大幅降價(jià)的樓盤(pán)基本上在每個(gè)郊區(qū)都已經(jīng)出現(xiàn)。
影響
“超跌”樓盤(pán)再掀區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)
樓盤(pán)爆出“超跌”價(jià)格，不只是對(duì)自身的銷(xiāo)量有所促進(jìn)，其進(jìn)一步影響則是對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)造成威脅。近日，位于大興的保利春天里以1.1萬(wàn)元低價(jià)入市，甚至比當(dāng)時(shí)因成本價(jià)賣(mài)房名噪一時(shí)的龍湖時(shí)代天街還要低。著實(shí)向大興樓市扔出了一枚重磅炸彈。
很快，駐守在大興最好位置的鴻坤理想城立刻在五一期間推出了新樓座，最低售價(jià)15800元/平方米，同時(shí)還可以享受開(kāi)盤(pán)4萬(wàn)元的優(yōu)惠，而其在今年3月曾推出新樓座，開(kāi)盤(pán)價(jià)仍然保持在21000元/平方米，本次開(kāi)盤(pán)降幅接近兩成。
雖然目前理想城的低價(jià)房已經(jīng)賣(mài)完，均價(jià)也都在1.8萬(wàn)左右，但相比之前的售價(jià)仍可看出下降趨勢(shì)。
此外，從房山的長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域來(lái)看，徜徉集與稍遠(yuǎn)一些的翠林漫步項(xiàng)目也即將把區(qū)域價(jià)格拉低至13000元/平方米左右，而通州區(qū)域的市場(chǎng)底價(jià)，根據(jù)距離八通線的遠(yuǎn)近程度，也已穩(wěn)定在12000-15000元/平方米不等。
目前北京市多個(gè)區(qū)域內(nèi)的樓價(jià)再探新低，部分已經(jīng)進(jìn)入“筑底”的階段，例如房山、大興、通州等，這些區(qū)域當(dāng)中前期已經(jīng)有一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目探明區(qū)域“底價(jià)”，之后多個(gè)項(xiàng)目逐漸向此“底價(jià)”看齊，開(kāi)始形成整個(gè)區(qū)域的底部?jī)r(jià)格區(qū)間，在此基礎(chǔ)上，區(qū)域成交量也開(kāi)始出現(xiàn)大幅回升。
熱銷(xiāo)項(xiàng)目半數(shù)均價(jià)下調(diào)
雖然價(jià)格下降對(duì)于老項(xiàng)目后期來(lái)說(shuō)是名譽(yù)上的損失，但是市場(chǎng)成交給出的結(jié)論是在“要錢(qián)還是要臉”中必須選擇“要錢(qián)”。
要說(shuō)現(xiàn)在的樓市，賣(mài)得好的項(xiàng)目還得是打折樓盤(pán)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，4月份，北京銷(xiāo)售超過(guò)30套的項(xiàng)目合計(jì)有50個(gè)，總簽約套數(shù)為3318套，其中均價(jià)環(huán)比出現(xiàn)下調(diào)的項(xiàng)目達(dá)到了25個(gè)，占據(jù)一半；而成交套數(shù)則達(dá)到了1616套，占比達(dá)到了48.7%。
其中，位于房山的徜徉集在連續(xù)幾個(gè)月成交都排名三甲之后，在4月份，其成交均價(jià)又從原來(lái)的14940元/平方米下降到13199元/平方米，降幅11.7%，其和通州的新華聯(lián)運(yùn)河灣一起位于降價(jià)排行榜的狀元和榜眼位置。
在這種情況下，4月北京樓市成交均價(jià)為19622元每平方米，環(huán)比3月均價(jià)19087元輕微上漲2.8%。不過(guò)，這已是北京樓市成交均價(jià)連續(xù)4個(gè)月保持在2萬(wàn)以下。
分析
低價(jià)是主流漲價(jià)或滯銷(xiāo)
新晉超跌項(xiàng)目開(kāi)始擠占排行榜位置，4月新登月度排行第二的北京城建[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]徜徉集項(xiàng)目，當(dāng)月共實(shí)現(xiàn)成交184套，成交均價(jià)13199元/平方米，下調(diào)幅度高達(dá)15%左右。
亞豪機(jī)構(gòu)副總?cè)螁Ⅵ畏治稣J(rèn)為，在“價(jià)格為第一要素”的市場(chǎng)現(xiàn)狀下，漲價(jià)項(xiàng)目容易出現(xiàn)“二次滯銷(xiāo)”，其他超跌項(xiàng)目會(huì)輕易取代漲價(jià)項(xiàng)目的位置。因此在目前降價(jià)成為市場(chǎng)主導(dǎo)的情況下，降價(jià)項(xiàng)目雖然已取得不錯(cuò)業(yè)績(jī)，但漲價(jià)仍需謹(jǐn)慎。
任啟鑫分析認(rèn)為，從目前來(lái)看，超跌類(lèi)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始在北京的各個(gè)區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)，并且隨著其換量的效果明顯，也逐漸吸引區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目開(kāi)始向底價(jià)看齊。從樓市未來(lái)發(fā)展情況來(lái)看，由于受到客觀原因的限制，項(xiàng)目入市數(shù)量近期不會(huì)再出現(xiàn)大幅的增長(zhǎng)趨勢(shì)，但新入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格“超跌”已逐漸成為趨勢(shì)。
5月供應(yīng)增加出貨是關(guān)鍵
亞豪機(jī)構(gòu)副總?cè)螁Ⅵ畏治，目前北京正在上演?月供應(yīng)提速、4月沉默醞釀、5月集中爆發(fā)”的推盤(pán)攻堅(jiān)戰(zhàn)，對(duì)于現(xiàn)金流趨緊的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，出貨是關(guān)鍵，而開(kāi)盤(pán)是前提。
只不過(guò)在房?jī)r(jià)全面下行趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)的形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商意識(shí)到與其推盤(pán)后再被動(dòng)降價(jià)，不如直接低價(jià)入市，這樣既能夠快速收攏“抄底出手”的剛需購(gòu)房者，也可以最大限度地減少“擠牙膏式”降價(jià)所造成的一次次品牌傷害。
而作為傳統(tǒng)置業(yè)旺季，5月供應(yīng)量預(yù)計(jì)大幅增長(zhǎng)，而這個(gè)苗頭已經(jīng)在4月底有所體現(xiàn)，4月27日一天，就有理想家園、華潤(rùn)九里、首邑溪谷嘉園、天竺新新家園等項(xiàng)目入市，而在預(yù)售許可項(xiàng)目中，也有8個(gè)項(xiàng)目入市，其中熱點(diǎn)項(xiàng)目有：保利春天里、東方玫瑰、運(yùn)河灣家園、興業(yè)嘉園、倚山庭苑等項(xiàng)目。
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