新浪房產(chǎn)訊(編輯王磊) 今年3月以來，樓市步入一年中傳統(tǒng)的銷售旺季，隨著首套房貸利率下調(diào)、壓抑良久的剛需集中爆發(fā)以及開發(fā)商賣力促銷“以價換量”，全國樓市成交普現(xiàn)“回暖”，樓市迎來了名副其實的“金三”。4月份銷量雖略有回落，但也尚稱得上“銀四”。不過，5月樓市行情不再“給力”，首周成交量逐步下滑，“紅五月”漸行漸遠。存款準(zhǔn)備金率年內(nèi)二次下調(diào)，但對樓市影響有限，難形成強大提振作用，樓市未來三月仍然很有可能重返“低潮”狀態(tài)。
“強心劑”藥效減退
樓市再陷“深度低迷”
早在三月樓市乍現(xiàn)“小陽春”之際，我們就預(yù)測過，此乃“真回暖假反彈”，不可否認，這波“暖流”確實為樓市送來了一股春風(fēng)暖意，但并不足以支撐樓市的掉頭反彈。這是因為，無論從“限購令”還是“貨幣政策”來看，都沒有大幅放松的跡象和可能，也就是說，制約樓市反彈最重要的兩個“緊箍咒”依然存在。
而三四月份樓市之所以“回暖”，主要由于首套房貸利率下調(diào)、剛需集中爆發(fā)以及開發(fā)商“以價換量”，這三味“強心劑”同時注入的結(jié)果。不過，“強心劑”雖然效果立竿見影，但一旦藥效減退，則“回暖”也將隨之式微。具體來說，日前工行首套房貸利率8.5折已在多地叫停，且有多家銀行跟風(fēng)縮至9折；剛需經(jīng)過階段性的釋放之后已至“瓶頸”、后勁乏力；由于地價等成本因素的制約，開發(fā)商降價空間有限，隨著2011年9、10月份和今年年初的兩輪“降價潮”，開發(fā)商已經(jīng)讓出一定的折扣優(yōu)惠，進一步降價空間在縮減。
“緊箍咒”沒除，舊的“強心劑”藥力在減退，新的“強心劑”尚未成型，樓市未來幾個月內(nèi)反彈無望，回暖亦難期。
屋漏偏逢連夜雨
淡季來襲“雪上加霜”
樓市慣有“金三銀四紅五月”和“金九銀十”一說，處于中間的六月、七月和八月是一年中繼“春節(jié)”后的第二段傳統(tǒng)銷售淡季。這是由于，步入六月，日漸炎熱的天氣會對客戶到訪樓盤產(chǎn)生一定的阻力，尤其至七、八月酷暑時分，客戶上訪量會受到更大影響，而這對于低迷的樓市來說無異于“夏日里的寒意”。
除卻外部因素影響外，房企自身還面臨著日益增大的“庫存”和“資金”壓力，而這兩種壓力將在銷售淡季令房企更加難以承受。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，A股137家上市房企合計庫存高達12970億，而在11年年報中，這一庫存指標(biāo)則為12150億，也就是說，一季度上市房企庫存再次上漲了800多億，上漲比例達到了6.7%，庫存壓力不容小覷；至于資金方面，A股137家上市房企一季度負債14288.6億元，比去年年底13772.5億元的負債總額上漲了3.7%，包括萬科[簡介 最新動態(tài)]A、招商[簡介 最新動態(tài)]、保利[簡介 最新動態(tài)]等龍頭房企負債率較年初均有小幅上漲。而房地產(chǎn)整體行業(yè)負債率，在2011年創(chuàng)下72.1%的高點之后，一季度該項數(shù)據(jù)接近73%，再創(chuàng)歷史新高。
4月12日晚，央行宣布年內(nèi)第二次下調(diào)存準(zhǔn)率0.5個百分點，釋放流動性4000億元，為樓市增加了遐想空間，而地方微調(diào)近日來的“蠢蠢欲動”，似乎也為開發(fā)商透露出些許“曙光”。不過，在銀行仍然嚴(yán)控房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款的情況下，此次存準(zhǔn)率下調(diào)對樓市而言影響甚微、利好有限。地方微調(diào)雖然“滿腔沖動”，但能否博弈過中央仍是未知，況且即便“微調(diào)”蓋過“調(diào)控”，見效也需時日，F(xiàn)實是，3、4月的樓市回暖“強心劑”已在消退，6、7、8月的銷售淡季正姍姍而來，樓市仍將重返“低潮期”，房企對此應(yīng)有足夠認識，不宜過度樂觀，并提前做好心理準(zhǔn)備，尤其要緊緊抓住并利用好每一次的政策“窗口期”。
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