核心提示
2011年限購令的正式施行，讓住宅市場觀望漸濃，不少人選擇從投資住宅轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)，一場由商業(yè)地產(chǎn)驅(qū)動的房產(chǎn)變革悄然而至，喧鬧匆忙中也奠定了樓市格局改變。2012年樓市調(diào)控基調(diào)不放松，商業(yè)地產(chǎn)熱度不減。進(jìn)入五月份，樓市正式迎來炎熱的夏季，而商業(yè)地產(chǎn)依舊引領(lǐng)著樓市的行情。
1、商業(yè)地產(chǎn) 繼續(xù)領(lǐng)跑樓市行情
隨著住宅市場受到宏觀調(diào)控等多種因素的影響而迅速降溫，而火爆的商業(yè)地產(chǎn)，成為2011年部分房企年度“成績單”的拯救者。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國商品房銷售額達(dá)5.9119萬億元，而商業(yè)地產(chǎn)部分的辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長率分別達(dá)到16.1%和23.7%；辦公樓銷售面積同比增長6.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比增長12.6%，可以說商業(yè)地產(chǎn)為2011年相對低迷的樓市撐起了“半邊天”。
有業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在未來兩年，可能出現(xiàn)比較大的飛躍。十年商業(yè)地產(chǎn)的周期有點(diǎn)長，未來兩三年就將是鄭州等二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)發(fā)展關(guān)鍵。
據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2012年第一季度鄭州市辦公產(chǎn)品銷售面積8.5萬㎡，銷售額11.8億元，銷售均價(jià)13882.4元/㎡，同比上漲9.6%，在市場大環(huán)境的影響下，辦公產(chǎn)品作為一種相對稀缺產(chǎn)品價(jià)格依然持續(xù)走高。
2012年第一季度辦公產(chǎn)品供應(yīng)面積6.2萬㎡，銷售面積8.5萬㎡，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，成交均價(jià)走高也是理所應(yīng)當(dāng)。
2012年第一季度鄭州商業(yè)產(chǎn)品銷售面積8.4萬㎡，銷售額10.2億元，成交均價(jià)12142.9元/㎡，同比下降2.1%，第一季度鄭州市商業(yè)產(chǎn)品呈現(xiàn)“以價(jià)換量”的現(xiàn)象。2012年3月商業(yè)產(chǎn)品成交量逐漸回暖，成交價(jià)格卻下調(diào)。
競合地產(chǎn)王東分析認(rèn)為，鄭州自2011年下半年以來，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量一路上揚(yáng)，導(dǎo)致2012年鄭州商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)供大于求。第一季度的價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)也是理所當(dāng)然的，這是鄭州商業(yè)地產(chǎn)走向理性和成熟所必須經(jīng)歷的。
2、眾多房企“逐鹿”商業(yè)地產(chǎn)
開發(fā)商們對商業(yè)地產(chǎn)的熱情也不斷高漲，越來越多原來只做住宅項(xiàng)目的地產(chǎn)商把目光投向了商業(yè)房產(chǎn)。尤其二三線城市成為眾多大型房地產(chǎn)企業(yè)“覬覦”的對象，商業(yè)地產(chǎn)成新寵。
2012年，樓市調(diào)控基調(diào)不放松，開發(fā)商對“去庫存”、“快速變現(xiàn)”的訴求更加強(qiáng)烈，開始不得已加大優(yōu)惠力度、收縮戰(zhàn)線、放緩施工等來應(yīng)對局面，也有很多開發(fā)商將目光投向不限購、不限貸、回報(bào)高、升值潛力巨大的商業(yè)地產(chǎn)。這輪投資涉及企業(yè)之廣、投資規(guī)模之大前所未有，有業(yè)內(nèi)人士稱，中國房地產(chǎn)業(yè)正在掀開商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代！
“布陣商業(yè)地產(chǎn)，搶食商業(yè)蛋糕”成了去年以來樓市最大的看點(diǎn)。萬科、招商、龍湖、保利等昔日傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)，紛紛矚目商業(yè)地產(chǎn)，高調(diào)增持商業(yè)地產(chǎn)投資比重。2011年7月，萬科旗下深圳公司推出“萬科廣場”購物中心品牌、“萬科大廈”寫字樓品牌和“萬科紅”社區(qū)商業(yè)品牌三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，萬科集團(tuán)總裁郁亮公開表示，未來5年，萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例將提高到整體業(yè)務(wù)的20%。
近幾年來，鄭州市也不斷涌現(xiàn)出大大小小的商業(yè)項(xiàng)目。目前鄭州不僅有萬達(dá)、華潤、寶龍等國內(nèi)商業(yè)巨頭的搶先進(jìn)駐，錦藝城、西元國際廣場、溫哥華時(shí)代廣場及升龍旗下的綜合體商業(yè)等也均是大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
3、鄭州商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)
眾所周知，工業(yè)化帶來城市化，而城市化帶來的人口聚集、商業(yè)聚集、資源聚集、功能聚集是城市商貿(mào)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前鄭州的工業(yè)化率達(dá)60%，城市化率卻只有40%左右，也就是說鄭州的城市化“缺了不少課”，在這個(gè)“補(bǔ)課”過程中，鄭州積累商機(jī)是不可小看的。
“按照鄭州城市發(fā)展目標(biāo)，目前的城市化水平在40%~50%之間，未來鄭州的城市化運(yùn)動必然帶動商業(yè)的重大發(fā)展和調(diào)整，一些新的商圈將形成，老的商圈將進(jìn)行整合提升！焙幽县(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授李曉峰說。
從以上角度看，鄭州商業(yè)地產(chǎn)有著很大的發(fā)展機(jī)遇。但是2009年以來鄭州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中，也出現(xiàn)很多問題，給商業(yè)地產(chǎn)的繼續(xù)繁榮帶來了很大的挑戰(zhàn)。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，2009年之前鄭州市商業(yè)市場需求不足，且一直處于供大于求的態(tài)勢，但是2009年商品住宅市場的異；鸨c(diǎn)燃了商業(yè)市場，頓時(shí)商業(yè)產(chǎn)品炙手可熱，全年供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，與此同時(shí)，商業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格也實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。2010年在樓市春風(fēng)的推動下商業(yè)產(chǎn)品依然熱銷，價(jià)格每平方米一舉突破萬元。2011年商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)量水漲船高，受住宅市場限購的影響商業(yè)產(chǎn)品的成交量有所下滑，但價(jià)格再度飛躍，商業(yè)市場的泡沫成為隱憂。
業(yè)內(nèi)專家也給準(zhǔn)備購買商鋪的客戶提了一些有益的建議。河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授李曉峰表示，買商鋪時(shí)要把握三要素：選準(zhǔn)位置、看準(zhǔn)物業(yè)、弄清經(jīng)營模式。河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會常務(wù)副會長兼秘書長宋向清認(rèn)為買商業(yè)地產(chǎn)需要注意：選品牌、選實(shí)力、選結(jié)構(gòu)。廣大購房者購買商業(yè)地產(chǎn)時(shí)參照這六點(diǎn)，自會對商鋪有一個(gè)全面、合理的評估。
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