近段時間在房地產(chǎn)行業(yè)里談得最熱的話題無疑是，國家及地方省市出臺各種優(yōu)惠獎勵政策正常刺激剛需。那么，隨著政策的逐步放寬，房價是否會推高？鼓勵剛需和維護(hù)調(diào)控成果之間的關(guān)系，應(yīng)該如何處理？本期討論的話題便是，在政策鼓勵下，剛需集中入市能否救市？
近期國內(nèi)不少一線城市調(diào)整了公積金的相關(guān)規(guī)定，被視為刺激剛需。作為三線城市的貴陽，同樣也出臺了一系列政策用以支持首套房公積金貸款，如何評價這些措施？
楊笛：這是一個利好的消息，因為對于很大一部分剛需置業(yè)人群來說公積金貸款是首選。
毛智：針對近期樓市的分析，有媒體報道，目前廣州、武漢等地調(diào)整公積金的相關(guān)措施，上調(diào)公積金可貸款額度，90平米以下首付最低可用兩成首付，90平米以上首付比例不低于30%。據(jù)了解這是媒體誤導(dǎo)誤報，目前各地公積金貸款還是嚴(yán)格執(zhí)行住建部的政策。
雖然目前全國超過30個城市出臺了房地產(chǎn)調(diào)控的微調(diào)措施，體現(xiàn)“抑制投機(jī)行為、鼓勵消費”為主導(dǎo)特點，但是無論出臺這些政策的本意如何，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵期、敏感期，都會被公眾和媒體解讀為借機(jī)托市、放松調(diào)控。在具體操作時，也的確有放松調(diào)控的可能性。
對目前的樓市，細(xì)看這些措施，我們可以看出，針對和刺激自住性住房需求為重點。是否能刺激剛性需求，有許多的不確定因素，房地產(chǎn)的特殊性 “買漲不買跌”
陳黎娜：國家進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控其最終目的是要讓房價回歸到合理水平，讓大多數(shù)有自住需求的人能夠購買得起房子，所以剛需一直是國家所鼓勵和保護(hù)的，公積金是對剛需提供支持的一個重要方面。
譚永莉：提升貸款額度、降低首套房公積金貸款等條例的修改，方向是讓公積金能更便利地用于購房、租房、裝修在內(nèi)的住房消費。合理的需求通過合理的資金使用，在滿足剛性需求，穩(wěn)定民生穩(wěn)定政治的同時，改善繳納者住房條件，盤活資金的使用，帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的良性、健康發(fā)展。
經(jīng)過幾年的調(diào)控，市場中的投資、投機(jī)型需求被擠干了嗎？從貴陽成交來看，主要是剛需購房嗎？
楊笛：通過兩年的時間，調(diào)控投資和投機(jī)型需求效果還是比較明顯的。貴陽近期的成交也主要是以中小戶型的剛需產(chǎn)品為主。但任何市場都不會是單一的，對改善性和高品質(zhì)住宅的需求也需要關(guān)注。
毛智：通過嚴(yán)格的限貸、限購政策，對房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)型需求起到了明顯的抑制作用。尤其是在一、二線城市最為明顯。有關(guān)部門的官員分析房地產(chǎn)市場時，就指出現(xiàn)在市場的投資和投機(jī)性需求基本被擠出。
從目前貴陽樓市成交的情況來看，不全是剛性需求，因為商品房有投資品的屬性，對于投資和投機(jī)性需求也應(yīng)該分開來看。那種買多套房、短期炒房的投機(jī)型需求應(yīng)該堅決抑制，但要擠干樓市的投資型需求是不可能的，也是不必要的。應(yīng)當(dāng)通過房產(chǎn)稅等措施，引導(dǎo)住房投資從過去短期買賣獲利，逐漸轉(zhuǎn)向靠持有、出租獲取投資收益，實際上也能引導(dǎo)市場租賃房的供應(yīng)量增加。
陳黎娜：從貴陽歷年成交情況來看，一直都是以剛需為主導(dǎo)，和其他房地產(chǎn)過熱的城市相比，貴陽市場中投資投機(jī)型需求所占的比例很小。就貴陽市場來說，2011年由于房地產(chǎn)調(diào)控政策對消費者心理的影響，成交量在2010年基礎(chǔ)上有所下滑，進(jìn)入2012年以后，由于超級大盤花果園、未來方舟強(qiáng)勢入市，且主動采取低價策略，吸納了大量的市場需求，其他項目被迫跟風(fēng)降價的同時市場空間受到極大擠壓，但是從整體成交量來看，1-4月共成交270萬平米，創(chuàng)下了歷年同期成交新高，其中90平米以下的戶型占到45%以上，120平米以下的戶型占到68%以上，剛需依舊是市場主體。
譚永莉：在目前嚴(yán)厲的政策調(diào)控之下，市場中投資投機(jī)型客群暫時受到限制。
就貴陽市近階段成交情況來看，主要是剛需購房。
國家一再明確表示，要滿足公眾的自住需求。如果各種優(yōu)惠獎勵政策促使調(diào)控放松，而剛需又進(jìn)一步集中入市，會不會讓正處于下行通道的樓市，重新熱鬧起來，進(jìn)而推高房價？
楊笛：要正確認(rèn)識國家的調(diào)控政策，應(yīng)該是持續(xù)性和常態(tài)化的。剛需產(chǎn)品的集中入市，符合國家對于滿足居民自住需求的政策方向，但由于貴陽市場供應(yīng)量的原因，我認(rèn)為房價依然會維持目前的水平。
毛智：房地產(chǎn)市場是一個“買漲不買跌”的市場，沒人會真等到明確的房價觸底。
各地紛紛出臺支持剛需的政策，尤其是今年以來銀行的信貸比較寬松，為市場釋放了流動性。同時，包括恢復(fù)首套房貸利率優(yōu)惠在內(nèi)的措施，降低了購房者的購房成本，的確有推動房價反彈的風(fēng)險。這些政策，對購房者預(yù)期的改變巨大。很多持幣觀望的購房者，會擔(dān)心房價反彈而著急入市，從而推高房價。
事實上，支持剛需的政策出臺，讓房價止住了大跌的勢頭。但是無論剛需怎么集中入市，再也不會像09年時樓市井噴態(tài)勢，只會趨于理性。這也表明，市場有了成交量，資金壓力緩解了，價格也會逐漸開始上漲。
陳黎娜：剛需入市對房價影響不大，尤其是在中央樓市調(diào)控政策不放松的大方向之下，房價不會出現(xiàn)大的反彈。
譚永莉：不會。
在貴陽，剛需入市能否真正救市？
楊笛：既然國家的調(diào)控政策是常態(tài)化和持續(xù)性的，那就不存在救市這一說，關(guān)鍵是在目前的市場環(huán)境下，如何提供品質(zhì)更好、性價比更高、更符合消費者需求的產(chǎn)品才是房開商應(yīng)當(dāng)思考的問題。
毛智：我們現(xiàn)在所說的“剛需”，會不會客觀上帶來房地產(chǎn)市場的繁榮，取決于各地方政府給予房地產(chǎn)市場的暗示、市場的走向、樓盤的升值前景等。在政策嚴(yán)厲、市場走向不確定的情況下，這種剛需不大容易集中釋放。只要限購、限貸的大原則不變，房價大幅反彈的基礎(chǔ)就不存在。
當(dāng)然，在國發(fā)2號文件與剛需的驅(qū)使下，促進(jìn)樓市進(jìn)一步回暖是有可能的。不能算是真正意義上的救市。
陳黎娜：當(dāng)前地方政府對住房公積金的調(diào)整都在“抑制投資購房需求，支持合理購房需求”范圍之內(nèi)，這種“微調(diào)”還是圍繞“自住需求”進(jìn)行，政策并沒有偏向投資性和改善需求，如果政策導(dǎo)向偏向這兩類需求，這才是真正“救市”之舉。
譚永莉：目前貴陽市成交客群大部分為剛需客群，當(dāng)然也存在于改善居住性客群，以及小部分投資性客群，但現(xiàn)購房群體都很理性。不存在剛需救市。
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