異化：一個發(fā)展中國家的房價高得離譜，其房價收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過發(fā)達(dá)國家；買房不是為了居住，而是為了投機(jī)賺錢；一方死扛不降價、大量房屋空置，一方望屋興嘆、蝸居租房……
常識：一個家庭工作3-6年就可以買一套房，如果出租，30-50年就可以收回成本；房屋不能十室九空，90%應(yīng)有人；房屋的資產(chǎn)總值不能太大，應(yīng)在GDP的2倍以內(nèi)……
中國房價高，房價收入比高過西方發(fā)達(dá)國家。中國房價漲，世界性的金融危機(jī)也打壓不下其瘋漲的勢頭。中國房地產(chǎn)猶如一個怪胎，越長越大，越來越詭異，并且還有人編造出各種理由為這個怪胎辯護(hù)，完全違背了常識。
瘋狂的樓市，荒謬的理由
現(xiàn)在的房地產(chǎn)可以說是中國經(jīng)濟(jì)30年來的一場災(zāi)難，它完全背離了“居者有其屋”的基本理念，成為一個不折不扣的資本炒作的市場。房價泡沫比人類有史以來最大的拉美泡沫和日本泡沫都大，房子已經(jīng)完全異化成一種只漲不跌的資產(chǎn)，而不是供人居住的住宅。
房地產(chǎn)瘋狂的背后離不開媒體與開發(fā)商的“狼狽為奸”，有關(guān)中國房地產(chǎn)的輿論一直被開發(fā)商變相控制。不管哪個城市，媒體都必須依賴房地產(chǎn)廣告生存，所以各個媒體都有房地產(chǎn)版：報紙有房產(chǎn)版塊，電視有房產(chǎn)頻道，網(wǎng)絡(luò)更是如此。大家一起吆喝房價萬年漲，什么城市化、剛需、通脹、人民幣升值，被吹得天花亂墜。
那么，我們來看看剛需是什么？剛需，這是一個缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)常識的概念，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)上根本就沒這個名詞。經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容認(rèn)為，即使在房價很高時，也有一些消費(fèi)者進(jìn)入市場，但這并不能改變樓市的根本性質(zhì)，“剛性需求”是房地產(chǎn)開發(fā)商虛擬出來、鼓勵消費(fèi)者進(jìn)入高房價市場的一個概念。他解釋道，居民的住房需求不是“剛性”的，而是有條件的，它取決于住房市場的價格水平以及居民對這種價格水平的支付能力。如果居民沒有支付能力進(jìn)入這種價格水平市場，居民的住房需求是不存在的。
還有一種觀念，GDP漲房價就要漲？這更是糊弄人。房價只對應(yīng)城市居民的實際購買力，與其他任何經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)都不對應(yīng)，所有違背城市居民購買力的房價，必然會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)大蕭條。更何況很多地方政府的GDP數(shù)據(jù)偽造假結(jié)果，可信度值得懷疑。種種違背常識的謬論在中國房地產(chǎn)極為盛行，何故？就因為開發(fā)商幾乎控制了媒體。
中國房地產(chǎn)的稅制也存在很大的問題。中國這么大，人口13億，而住宅的稅收主要集中在交易環(huán)節(jié)，在持有環(huán)節(jié)沒有稅收。這樣產(chǎn)生的導(dǎo)向就是鼓勵市場進(jìn)行交易，更直接地說，就是鼓勵投機(jī)行為。當(dāng)初實行這種稅制和開發(fā)體制，主要是借鑒香港模式，但是香港只是一個城市，英國當(dāng)時管理也只有100年，實行這種稅制情有可原；但是中國這么大，一旦房地產(chǎn)投機(jī)猖獗，就無法收場。所以，未來一定要對住宅持有環(huán)節(jié)課以重稅。
這兩種原因?qū)е抡麄市場把房子不當(dāng)住宅，而當(dāng)作家庭的主要資產(chǎn)。一步一步放大了的泡沫，現(xiàn)在已經(jīng)開始破滅。后果，無疑是嚴(yán)重的。
有關(guān)房地產(chǎn)的四個基本常識
衡量一個城市的住宅價格，有四個指標(biāo)，這四個指標(biāo)是關(guān)于房價的基本常識。
一個是房價收入比，也是住房價格與城市居民家庭年收入之比。按照國際慣例，目前比較通行的說法是，房價收入比在3-6倍為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。但是在我國很多城市，房價收入比已超過10乃至20。房價收入比這個指標(biāo)非常重要，它關(guān)系到中國經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。其意義在于，一個健康的經(jīng)濟(jì)體，有賴于生產(chǎn)和消費(fèi)有效健康地運(yùn)行，而城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)力直接關(guān)系到生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系的水平。如果房價過高，必然會影響城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)，消費(fèi)的急劇萎縮將會導(dǎo)致中小企業(yè)一排排倒閉。
第二個是租售比。租金和售價應(yīng)該有一個合理的比值，也就是說，30年至50年的租金能夠收回投資。而我們一線城市，卻要80年至100年才能收回投資。這種投資還有價值嗎？而且，有的三四線城市，連一個租賃市場都沒有，那根本就不是一個成熟的市場，卻無限炒高房價。這是很可笑的事。
第三，空置率？罩寐实膰H標(biāo)準(zhǔn)是6%-10%。而中國絕大多數(shù)城市的住宅空置率起碼在30%以上，有的城市部分地區(qū)甚至超過了50%。住宅空置，不僅影響土地資源的合理配置，更加引起相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩。房地產(chǎn)熱的最后結(jié)局，一定是泡沫破滅，不管是哪個國家，都不可避免。
第四，住宅總值和GDP總量的比值，不能高過200%。也就是說，這個城市的住宅價值總量不能高過該城市現(xiàn)有GDP的2倍。僅就以二線城市來說，住宅總值已經(jīng)達(dá)到GDP的3.6倍，甚至4倍。日本東京房地產(chǎn)泡沫破滅時，住宅總值僅為GDP的3.1倍。
還有人說，房地產(chǎn)拉動消費(fèi)、拉動就業(yè)，這是一個誤區(qū)。房價泡沫只會蠶食大部分企業(yè)的利潤，影響絕大多數(shù)中小企業(yè)甚至大型企業(yè)，而拉動的只有水泥、鋼材、建材、家居等幾十個有限的行業(yè)。
回歸之一：土地出讓金服務(wù)于民
一個城市的土地出讓金，多少比例用于社會保障性住房的建設(shè)，住建部沒有制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這是我國土地制度最大的一個缺陷，也是住房困境的主要原因。目前，這個標(biāo)準(zhǔn)由各個地方城市自行訂立，向住建部備案即可，這就造成地方政府在認(rèn)識上嚴(yán)重分歧，也是導(dǎo)致政府保障性住房嚴(yán)重短缺而商品住房嚴(yán)重過剩的主要原因。
廣東省前幾年土地出讓金根本就沒有標(biāo)準(zhǔn)，2011年在土地出讓金急劇減少后，才制定一個標(biāo)準(zhǔn)，將土地出讓金的20%用于社會保障性住房建設(shè)。這個標(biāo)準(zhǔn)低于國際標(biāo)準(zhǔn)的30%，低于新加坡的50%。一般國際標(biāo)準(zhǔn)是50%，最高的達(dá)到90%，比方說西班牙。
中國各大城市土地出讓金比例與中國住房制度建設(shè)關(guān)系重大。一方面，土地出讓金已成為很多地方政府財政收入的主要來源，地方政府大量擠占土地出讓金推高GDP謀求政績，而不愿拿出更多的土地出讓金用于保障性住房建設(shè)；另一方面，利益集團(tuán)主張取消政府保障性住房，全部實行住宅商品化，以謀求更大利益。結(jié)合我國實際，土地出讓金的50%應(yīng)該用于當(dāng)年的保障性住房建設(shè)，應(yīng)該由全國人大立法，各大城市嚴(yán)格執(zhí)行，這樣才能真正保障民生居住問題。
回歸常識，那就是將土地出讓金的50%用于建設(shè)普通住宅，特別是保障性住房，以改善和滿足人們的居住需求。城市市政工程和公益設(shè)施，應(yīng)該由地方政府財政支出，而不是從土地出讓金中獲取，擠占保障性住房的建設(shè)資金。
在保障性住房上也問題多多。首先，涵蓋的群體存在諸多爭議。很多國家是以納稅人在所在城市連續(xù)納稅5年以上為標(biāo)準(zhǔn)，我國大部分城市實行以戶籍人口為標(biāo)準(zhǔn)，更有甚者，只為公務(wù)員解決住宅問題，其他群體一概實行商品住宅；其次是保障性住房的戶型問題。很多城市公租房只有一種戶型，保障性住房的主流戶型應(yīng)該分為兩種，一種是90平方米兩房，一種是120平方米三房。兩房適于剛剛成家立業(yè)的年輕家庭，三房適于長期居住于一個城市、三代同居的家庭。
利益集團(tuán)強(qiáng)調(diào)住宅商品化，是無視居住權(quán)的行為，必然會引起社會混亂，更會引發(fā)社會的嚴(yán)重不公，這是我們這十年誘發(fā)高房價的重要原因。
回歸之二：實行土地金融差別化政策
我們目前的土地金融政策存在巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險，泡沫破滅幾乎難以避免。其主要原因就是金融政策完全鼓勵投機(jī)，而不是真正為民生服務(wù)。1980年，深圳開始出現(xiàn)我國第一批商品房，當(dāng)時深圳對住宅和商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)格區(qū)分，這符合當(dāng)時深圳的特殊情況，但是現(xiàn)在應(yīng)改變這一切。
比方說，在住宅上，當(dāng)時實行三成首付利率七折的優(yōu)惠政策，住宅年限實行70年產(chǎn)權(quán)制度，這樣便于刺激購買，更有利于解決絕大多數(shù)工薪階層的居住問題，是一種積極行為；對商業(yè)物業(yè)實行的是40-50年的土地使用權(quán)制度，在金融上實行的是五成首付政策，利率不予優(yōu)惠；工業(yè)用地放得更開，深圳很多村里不需經(jīng)過批準(zhǔn)就可以建工業(yè)廠房用于出租。
后來其他很多城市模仿深圳，但是對高級公寓、酒店式物業(yè)、產(chǎn)權(quán)式商鋪、旅游地產(chǎn)等商業(yè)性物業(yè)全部采用住宅式金融，一下放大了房地產(chǎn)的金融杠桿效應(yīng)，鼓勵了投機(jī)炒作。在土地上先是交納保證金就可以辦理土地使用證，后來又允許將土地使用權(quán)用于抵押向銀行貸款。這是一種空手套白狼的行為，用的都是銀行的貸款。在上世紀(jì)沿海房地產(chǎn)泡沫破滅時，海南發(fā)展銀行被迫破產(chǎn)，一個主要原因就是，在圈地運(yùn)動中產(chǎn)生大量的債務(wù)都是以土地為抵押物品，土地價格一下降，銀行壞賬就大量產(chǎn)生，最后只得關(guān)閉。
所以，土地金融政策應(yīng)該有所區(qū)別，住宅的歸住宅，繼續(xù)實行三成首付和利率優(yōu)惠政策，只限于第一套房；而商業(yè)物業(yè)和高級公寓、別墅等一律不得使用金融杠桿效應(yīng)，不得采取首付幾成的方式，才能阻止投機(jī)行為，也才能夠遏制開發(fā)商打擦邊球的行為。
因此，我們回歸常識，那就是三成首付只能適用于首套居民住宅，房貸利率應(yīng)該和國際接軌，其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須按時足量地繳納。
回歸之三：遠(yuǎn)離投機(jī)
在中國各大城市買房子有四種形態(tài)：
第一種形態(tài)是，絕大多數(shù)人買房子為了自住，他們是有真實購房需求的群體。他們自己賺錢交首付，三成或者五成，然后依靠每月收入交月供，所以月供和房價之間應(yīng)有個合理的比例。如果房價過高，絕大多數(shù)人就會感到不堪重負(fù)。
第二種形態(tài)是，一部分有一定財富的人買房為了出租。用一個首付款做杠桿，在銀行融來一倍的資金，然后將整套房子出租。2006年以前，這種買房形態(tài)絕大多數(shù)是買商鋪，只能做五成按揭。后來開發(fā)商開發(fā)出投資性小戶型公寓，國家的金融政策是住宅可以二成或者三成首付，投資人在銀行的杠桿效應(yīng)是5倍，從商鋪1倍放大到住宅3至5倍，是開發(fā)商鉆了金融政策的空子。就這樣，開發(fā)商一步一步把中國房地產(chǎn)變成了一個賭場。
第三種形態(tài)是，買房子是為了賣出去賺取差價，這叫投機(jī)。他們僅支付二成或者三成首付，利用銀行貸款購房，然后伙同媒體和開發(fā)商一起，炒買炒賣哄抬房價，牟取暴利。
第四種形態(tài)更加荒謬，交很少首付款買來房子后，找評估機(jī)構(gòu)評估成兩倍甚至三倍的價格，轉(zhuǎn)手倒賣，從銀行套取大量的資金。上海的姚康達(dá)，買了一套200萬元的房子，評估成2600萬元，只用200多萬元在不到半年的時間賺了銀行將近2000萬，還有什么比這個更賺錢？這種買房形態(tài)，叫做“龐氏騙局”。這就是房價成倍上漲的主要原因。
住宅市場的常識是，而且只能是，改善和滿足人們的居住環(huán)境，而不是用來投機(jī)炒作。只有遏制瘋狂的投機(jī)炒作行為，房地產(chǎn)市場才有公平可言，才能做到“居者有其屋”。否則，房地產(chǎn)泡沫破滅，將危及整個金融體系，破壞國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。
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