近日上海的多家全國知名媒體透露上海正醞釀房產(chǎn)新政拉動住房成交。
根據(jù)《上海城鄉(xiāng)建設(shè)交通“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》的數(shù)據(jù)顯示，截止2010年上海各類房屋建筑面積達(dá)到約9億平方米，其中住宅面積超過5億平方米（其中“十一五”期間新增住宅約1.2億平方米），5億平米如果能夠全部供給2300萬上海常住人口，平均居住面積將達(dá)到21.74平米。同期相對郊區(qū)收入水平較高的市區(qū)人口，其人均住房面積17.2平米，超過了香港、東京約4個百分點(diǎn)。上海統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)顯示2011年城市和農(nóng)村居民家庭人均可支配收入分別為3.6萬元和1.6萬元，大大低于香港和東京的水平。2011年仍在開工的房產(chǎn)達(dá)1.3億平方，當(dāng)年竣工0.2億平方。這些數(shù)據(jù)說明上海房產(chǎn)明顯供過于求，存量房數(shù)量較大，對房產(chǎn)企業(yè)帶來較重的資金壓力，房產(chǎn)企業(yè)亟需提高去化率。
但是另一方面眾多權(quán)威研究表明房價持續(xù)大漲最后迎來的只有經(jīng)濟(jì)危機(jī)。國際貨幣基金組織在2006年發(fā)布的《全球經(jīng)濟(jì)展望報告》表明從1970年開始，全球有14個國家使用房價指數(shù)，14個國家在1970年第一季度至2002年第三季度間房價指數(shù)紀(jì)錄表明，共計有20次房價暴跌，大約是每20年在一個國家有一次暴跌。美國聯(lián)邦儲備系統(tǒng)管理委員會2006年對過去35年間占全球經(jīng)濟(jì)80%的所有工業(yè)化國家的房價進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)大都曾經(jīng)經(jīng)歷過多次大起大落。很多國家房價連續(xù)上漲時間長達(dá)10年，并且漲幅普遍達(dá)到2—4倍以上。連續(xù)上漲時間最長的是比利時，達(dá)20年，漲幅最大的是西班牙，峰值房價指數(shù)和低值相比達(dá)30倍以上。這些國家也普遍經(jīng)歷了大幅下跌的經(jīng)歷，并且通常下跌速度很快，通常1-2年內(nèi)就跌去峰值的20%，5年內(nèi)跌去30—50%，5年之內(nèi)地價甚至跌去95%。愛爾蘭、意大利、日本、芬蘭、比利時、丹麥、西班牙、瑞典、瑞士和英國等無一幸免？梢哉f房地產(chǎn)有漲必有跌，在這種長周期持續(xù)漲跌中，國際通行的房價收入比從來沒有穩(wěn)定過，并且從來沒有任何一個國際權(quán)威組織明確規(guī)定過什么樣的值才最合理。過快的房價上漲如果沒能及時得到絕對值的較大幅度回調(diào)，那么迎來的只有全國性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。因此目前對于美國的次貸危機(jī)，已經(jīng)很多學(xué)者認(rèn)為是美國主動調(diào)控的結(jié)果，從而避開了美國自身更為慘重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。在這種背景下，2011年1月我國再次推出了號稱我國最嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控。而且在沈開艷主編的《上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展報告》“限購令背景下的上海樓市何去何從”一文，顧建發(fā)研究員明確指出房產(chǎn)問題已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)問題上升為政治問題。
在國家房產(chǎn)調(diào)控背景下，上海房產(chǎn)銷售不斷下滑。2011年新房銷售額下降了17%，存量房下降了29%。2012年一季度同比房產(chǎn)新房銷售額下降15%，存量房下降59%。這種房產(chǎn)銷售下滑嚴(yán)重影響了上海的房地產(chǎn)投資開發(fā)。2011年房產(chǎn)開發(fā)投資2千億，增速9%，增速明顯放緩。
在這種背景下，上海如何推出新政，值得深思。一方面必須維護(hù)全國促進(jìn)房產(chǎn)實(shí)質(zhì)性較大幅度降價的目標(biāo)，另一方面必須能夠促進(jìn)房地產(chǎn)成交，以便產(chǎn)業(yè)鏈資金正常流轉(zhuǎn)。但是本人認(rèn)為房地產(chǎn)是個特殊性行業(yè)，其商品屬性不同于一般的商品，房地產(chǎn)具有消費(fèi)品和投機(jī)品的明顯雙重屬性。消費(fèi)品屬性決定其長期服從于供求關(guān)系，而投機(jī)品屬性決定其短期服從于心理預(yù)期規(guī)律。心理預(yù)期對購買或出售時點(diǎn)具有明顯的前置或延后效應(yīng)，具有明顯的追漲殺跌后果。消費(fèi)屬性更多影響的是定價基礎(chǔ)的價值，而投機(jī)屬性則影響交易的行為。很多時候交易行為超越了定價，心理預(yù)期超越了價格波動對成交量的影響。這一房產(chǎn)本質(zhì)使國內(nèi)目前大部分知名房產(chǎn)專家在90年代和21世紀(jì)初對房價都做出了錯誤的判斷。
近日在與相關(guān)人士交談中，我們注意到上？赡芡瞥鲂抡饕獓@稅費(fèi)、人才支持、中小企業(yè)支持等國家鼓勵的方向進(jìn)行多方面展開，而且出資方主要是財政資金，有明顯的政府性質(zhì)。這些因素主要影響的是定價，而無法改變預(yù)期。但是另一方面無疑上海不能帶頭出臺有助于改變預(yù)期的政策，也就是不能錯誤地以政策引導(dǎo)大家形成“房價即將大漲”的預(yù)期。大勢不可逆，預(yù)期不可改，那么還有什么對策呢？
預(yù)期不可改，那么只有順預(yù)期而做，那么上？煞窨紤]以看跌期權(quán)打破房地產(chǎn)市場僵持，促進(jìn)成交。
看跌期權(quán)具體指一份期權(quán)合約，這份合約的持有方有權(quán)向合約提供方要求在未來將某種商品以某種價格賣給合約的提供方。通常合約中規(guī)定的未來履行價格低于當(dāng)前該商品的價格，從而該份合約被稱為對商品價格走勢看跌。當(dāng)前房產(chǎn)之所以沒法成交，在于大家持有一定程度觀望心理，這種心理一定程度是看跌心理。那么房產(chǎn)看跌合約的出現(xiàn)，一定程度是以金融形勢“購買”了這種心理。具體操作可以，通過房產(chǎn)開發(fā)商與商品期貨機(jī)構(gòu)聯(lián)合銷售房產(chǎn)，結(jié)合國家房價調(diào)控目標(biāo)（假如是降價40%），將銷售價格分為期貨價格和已售價格。結(jié)合調(diào)控目標(biāo)，假設(shè)未來5年內(nèi)，房價要從1萬元降到6千元，那么6千元不管現(xiàn)在還是未來第5年，都是購買者愿意接受的價格，從而對這6千元實(shí)現(xiàn)直接銷售，占有房屋60%的產(chǎn)權(quán)，履行的是和目前商品房銷售完全一樣的規(guī)定和程序。而對于目前超出調(diào)控目標(biāo)的部分4千元，占有40%的產(chǎn)權(quán)，購房者實(shí)現(xiàn)預(yù)購買，在未來5年內(nèi)，購房者有權(quán)按4千元返銷給期權(quán)機(jī)構(gòu)（即美式期權(quán)方式）。那么如果房價繼續(xù)上漲，無疑購房者以4千元賣出這40%的產(chǎn)權(quán)是不劃算的。而如果低于4千元，則其權(quán)益得到了保障。而為了保證已售房產(chǎn)的100%產(chǎn)權(quán)，可以規(guī)定對于40%的期貨產(chǎn)權(quán)履約實(shí)行現(xiàn)金交割，而不是實(shí)物交割。
當(dāng)然金融機(jī)構(gòu)之所以愿意為消費(fèi)者提供這種看似只賠不賺的買賣，在于房地產(chǎn)必須從其交易萎靡的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，主動邀請金融機(jī)構(gòu)與其合作。合作的方式包括給以一定額度的資金（類似保險費(fèi)機(jī)制），也可以將40%的收入暫歸金融機(jī)構(gòu)，等5年后，根據(jù)房價狀況，由開發(fā)商實(shí)際承擔(dān)房價下跌損失后進(jìn)行結(jié)算，而金融機(jī)構(gòu)則實(shí)際擁有這40%資金的使用權(quán)及收益權(quán)（保證金機(jī)制）。
這種制度如能出現(xiàn)，一定程度是金融市場行為，正如美國對次貸房產(chǎn)市場調(diào)控主要是采取貨幣市場方式一樣。當(dāng)然市場監(jiān)管，比如如何防止其中的欺詐，不管在美國還是中國都應(yīng)該是政府的職責(zé)。
（作者單位為上海社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)景氣與預(yù)測研究室）
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