□本報(bào)記者 蘇茂華
近期，由于樓市持續(xù)調(diào)控，中央和地方政府間的博弈加劇。關(guān)鍵時(shí)刻，住建部發(fā)出聲音：未來(lái)要進(jìn)一步鞏固調(diào)控，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。
與此同時(shí)，包括濟(jì)南在內(nèi)的全國(guó)樓市，商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)整體走低的趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在房企高庫(kù)存壓頂、負(fù)債率居高不下的情況下，房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步下調(diào)的空間。
剛需刺激成交回暖
根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(5月14日-20日)，濟(jì)南市共成交商品房1197套，環(huán)比前一周減少9套，環(huán)比下滑0.74%。其中住宅成交703套，環(huán)比前一周減少112套；辦公寫(xiě)字樓71套，環(huán)比前一周減少3套；商業(yè)用房28套，環(huán)比前一周減少5套；車庫(kù)13套，環(huán)比前一周減少26套；地下室309套，環(huán)比前一周增加93套；廠房0套，與前一周持平；其他42套，環(huán)比前一周增加19套；公寓31套，環(huán)比前一周增22套。
此外，根據(jù)濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的一周銷售排行榜可以看出，單價(jià)和總價(jià)較低的剛需盤仍然最受市場(chǎng)歡迎。上周魯能領(lǐng)秀城以71套的成交量位居銷售榜榜首，品牌地產(chǎn)、中等價(jià)位、環(huán)境優(yōu)美、逐漸完善的配套，成為該項(xiàng)目受市場(chǎng)歡迎的主要原因。該項(xiàng)目5月19日開(kāi)盤，兩小時(shí)勁銷百余套房源，解籌率高達(dá)90%，凸顯了調(diào)控之下品牌房企強(qiáng)大的置業(yè)優(yōu)勢(shì)。此外，像中海國(guó)際社區(qū)、外海中央花園這樣的樓盤，上周也保持著較好的銷售成績(jī)。
放眼全國(guó)，多數(shù)主要城市的樓市成交量也在上漲。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月前3周，包括北京、上海、廣州、深圳、沈陽(yáng)、杭州、南京、青島、重慶、成都在內(nèi)的全國(guó)十大重點(diǎn)城市，新房成交量為56513套，比4月同期上漲22.6%。其中，除深圳外的9個(gè)城市新房成交量均比4月同期出現(xiàn)不同漲幅，廣州和青島漲幅甚至超七成。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，經(jīng)過(guò)3月和4月樓市集體降價(jià)促銷，目前剛需房源成交價(jià)格已回落至相對(duì)理性的價(jià)位，不少觀望剛需認(rèn)為出手時(shí)機(jī)已到。與此同時(shí)，部分剛需不再只看價(jià)格，而是綜合價(jià)格與房屋質(zhì)量及配套，今年以來(lái)大量剛需房源入市，促使成交進(jìn)一步回暖。
商品房?jī)r(jià)格整體走低
5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。與上月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有43個(gè)，持平的城市有24個(gè)，上漲的城市有3個(gè)，但漲幅均未超過(guò)0.2%。濟(jì)南新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.6%，同比下跌1.6%，這是今年以來(lái)濟(jì)南新房?jī)r(jià)格連續(xù)兩月同比、環(huán)比雙雙下跌，也創(chuàng)下去年以來(lái)濟(jì)南房?jī)r(jià)單月最大跌幅，下跌幅度首超1%。
對(duì)于4月新建商品房銷售價(jià)格整體繼續(xù)走低，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，這其中主要有四個(gè)原因：開(kāi)發(fā)商迫于資金緊張和調(diào)控不放松的因素，采取“以價(jià)換量”的銷售策略極為普遍；部分商業(yè)銀行對(duì)首套房貸利率實(shí)施優(yōu)惠政策；部分地方政府調(diào)控圍繞“剛需”微調(diào)，而投資投機(jī)和部分改善需求受限購(gòu)和限貸等政策壓制；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性變化因素，中低價(jià)格的中小戶型產(chǎn)品占市場(chǎng)主流。
住建部明確調(diào)控方向不改
近期，一系列的房地產(chǎn)政策動(dòng)向也格外引人關(guān)注。揚(yáng)州樓市“買房獎(jiǎng)勵(lì)”新政落地滿兩周，住建部首度表示肯定；武漢、沈陽(yáng)、廣州等地紛紛出臺(tái)以住房公積金貸款優(yōu)惠為主的微調(diào)政策，以此刺激剛性需求入市，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交……各方“博弈”在加劇，使得業(yè)界議論紛紛。
在這房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時(shí)刻，住建部終于發(fā)出聲音：5月17日，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司副司長(zhǎng)張小宏做客中國(guó)網(wǎng)時(shí)表示，近期樓市成交回升，實(shí)為剛需入市所致，下一步，相關(guān)部門將加快研究推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)；同時(shí)，全力落實(shí)保障房建設(shè)。在張小宏看來(lái)，當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展，未來(lái)要進(jìn)一步鞏固調(diào)控，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。另外，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，張小宏力促企業(yè)積極應(yīng)對(duì)，采取以價(jià)換量策略，回歸到售價(jià)與投入、利潤(rùn)相匹配。而針對(duì)購(gòu)房者，“一方面要保證居民合理的自住性需求，把信貸、稅收方面已經(jīng)明確的支持性政策落到實(shí)處；另一方面，要對(duì)投資、投機(jī)需求繼續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)！
專家認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控將逐步形成市場(chǎng)化和政策調(diào)控并行的常態(tài)化局面，巨額的庫(kù)存已經(jīng)使房?jī)r(jià)喪失了大規(guī)模上漲的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)也將回歸到合理區(qū)間，整個(gè)行業(yè)將從暴利逐漸走向市場(chǎng)合理利潤(rùn)甚至微利？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)樓市調(diào)控政策的核心仍然是控制房?jī)r(jià)上漲，讓被投資性需求推高的房?jī)r(jià)回歸合理水平。
價(jià)格還有下調(diào)空間
中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為，兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控效果正在顯現(xiàn)，特別是今年以來(lái)，價(jià)格明顯松動(dòng)，商品住宅成交量下降顯著，市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生改變，企業(yè)庫(kù)存巨大。重點(diǎn)城市出清周期大大延長(zhǎng)，如北京、上海均在16個(gè)月以上，杭州達(dá)到21個(gè)月，預(yù)計(jì)主要城市短期內(nèi)供應(yīng)量將繼續(xù)上升，而成交量難以大幅反彈，價(jià)格穩(wěn)中有降的可能性較大。
事實(shí)上，受住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷的影響，開(kāi)發(fā)商紛紛降低新開(kāi)工量，以此減緩工程款支付壓力。自去年四季度以來(lái)，全國(guó)商品住宅新開(kāi)工面積累計(jì)增速逐月下滑。今年一季度，全國(guó)商品住宅新開(kāi)工面積累計(jì)同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，增速為-5.2%，呈現(xiàn)自2009年10月以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)。
市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，由于前期積累的存量壓力較大，雖然目前市場(chǎng)有所回暖，但化解依然需要一定時(shí)間。在成交方面，市場(chǎng)成交還將明顯向剛需型產(chǎn)品傾斜，價(jià)格較低的性價(jià)比樓盤將在市場(chǎng)中占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)。價(jià)格方面，在高庫(kù)存壓頂、負(fù)債率居高不下的情況下，今年將成為房企對(duì)資金需求最為緊迫的一年，降價(jià)促銷、快速清除庫(kù)存將成為最有效、風(fēng)險(xiǎn)最低的融資方式，因此，多數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)繼續(xù)選擇“降價(jià)跑量”的路線，市場(chǎng)降價(jià)空間仍存。
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