匯豐控股5月24日的研究結(jié)果表明：“5月中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)(PMI)初值為48.7，較4月終值49.3進(jìn)一步下降，顯示制造業(yè)活動(dòng)加速萎縮！笔澜玢y行在其《東亞經(jīng)濟(jì)半年報(bào)》中，“將中國(guó)今年GDP增速預(yù)期從半年前的8.4%下調(diào)至8.2%”。5月23日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也認(rèn)為“國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中仍然存在一些突出矛盾和問(wèn)題，特別是經(jīng)濟(jì)下行壓力加大” .
正是基于對(duì)這一經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的預(yù)期，溫家寶總理和剛剛結(jié)束的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“要把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置” 。投資無(wú)疑是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的發(fā)動(dòng)機(jī)，房地產(chǎn)投資在前些年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)中，發(fā)揮了重要的作用。
與此同時(shí)，我們還觀察到：“揚(yáng)州市房管局發(fā)布《關(guān)于對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)成品住房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)的通知》，對(duì)個(gè)人新購(gòu)買(mǎi)的成品住房，根據(jù)面積不同予以4%~6%的獎(jiǎng)勵(lì)！边@一做法被媒體稱(chēng)之為“揚(yáng)州新政”，住建總官員稱(chēng)“‘揚(yáng)州新政’并非救市”，從而在一定程度上肯定了揚(yáng)州的做法。更有傳聞稱(chēng)“福建樓市將松綁，而外地戶口可在福建置業(yè)” .
穩(wěn)增長(zhǎng)，是不是意味著政府將會(huì)放松對(duì)樓市的調(diào)控？高房?jī)r(jià)到底有什么樣的經(jīng)濟(jì)后果？放松樓市調(diào)控，或許短期內(nèi)能夠促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但長(zhǎng)期將給我們帶來(lái)什么？
這里我們不妨來(lái)研究一個(gè)簡(jiǎn)化的經(jīng)濟(jì)體。圖表1是這一經(jīng)濟(jì)體的主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而圖表2則是一個(gè)簡(jiǎn)化數(shù)字的例子。
我們只研究這一經(jīng)濟(jì)體中的三代居民。其中，在開(kāi)始時(shí)，第一代居民擁有的資產(chǎn)為4000，其中房產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)1000，農(nóng)場(chǎng)、工廠或生產(chǎn)設(shè)備等資本品為3000。假設(shè)這些資本品為第一代居民創(chuàng)造了20%即600的產(chǎn)出。這些產(chǎn)出中有60%，即360用于消費(fèi)，余下的毛儲(chǔ)蓄(Gross Saving)240用于儲(chǔ)蓄或投資，其中192用于購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，48用于房產(chǎn)之外的儲(chǔ)蓄或投資 。這里需要特別指出的是，用于買(mǎi)房的支出192占毛儲(chǔ)蓄240的百分比為80%，即一代人的毛儲(chǔ)蓄大致能夠買(mǎi)一套房，這一相對(duì)房?jī)r(jià)水平大概對(duì)應(yīng)著2006年的房?jī)r(jià)水平。
根據(jù)我們此前的研究，當(dāng)前中國(guó)房?jī)r(jià)中約有40%為政府的各項(xiàng)稅費(fèi)，有40%為地產(chǎn)商的毛利，20%為上游行業(yè)和人員的收入。我們假設(shè)居民192的房產(chǎn)支出中的40%為政府的收入，我們假設(shè)政府收入的12.5%，即9.6用于政府消費(fèi)，比如“三公”支出或其他支出，政府收入的87.5%即67.2用于政府投資，比如修地鐵或建新工廠。不妨假設(shè)上游產(chǎn)業(yè)、人員收入和地產(chǎn)商的收入全部用于投資。因此，第一代居民的儲(chǔ)蓄和房地產(chǎn)支出中有240-9.6=230.4用于投資。第二代居民的總資產(chǎn)即達(dá)到4230.4，其中房產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)1192，資本品3038.4。如圖表2所示，當(dāng)房?jī)r(jià)水平小于一代居民的毛儲(chǔ)蓄時(shí)，這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)體，能夠健康地、可持續(xù)地增長(zhǎng)，并且房地產(chǎn)投資確實(shí)起到了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。
理解了這一簡(jiǎn)單經(jīng)濟(jì)體之后，我們就可以評(píng)估高房?jī)r(jià)的危害了，也就可以理解放松房地產(chǎn)調(diào)控的潛在危害了。
以北京為例，筆者過(guò)去做過(guò)類(lèi)似的分析，一套100平方米的公寓，價(jià)格大約在250萬(wàn)元，而平均每一個(gè)北京人的毛儲(chǔ)蓄不到萬(wàn)元，買(mǎi)一套100平方米的公寓，需要三代人的毛儲(chǔ)蓄。這一房?jī)r(jià)水平，顯然會(huì)導(dǎo)致這樣幾種后果：
第一，耗盡上一代的儲(chǔ)蓄，仍然不夠支付購(gòu)房款，我們需要通過(guò)銀行體系把我們和我們下一代的未來(lái)儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為當(dāng)前的現(xiàn)金。這就意味著這一代人和下一代人的消費(fèi)需求可能會(huì)下降。與之相適應(yīng)，老百姓減少的消費(fèi)，轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)商、地方政府的收入或利潤(rùn)，再轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)投資、政府的公共投資和政府的公共消費(fèi)，從而導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的產(chǎn)出中，消費(fèi)品的產(chǎn)出也會(huì)下降，而房地產(chǎn)、投資品的產(chǎn)出會(huì)上升，從而導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失調(diào)。
相信讀者不難注意到，隨著我國(guó)房?jī)r(jià)水平的上升，政府的公共工程投資、政府的“三公”消費(fèi)等公共消費(fèi)，確實(shí)在大幅上升，可以作為我們這一推論的證據(jù)。
而且我們也能觀察“三公”支出等公共消費(fèi)近些年呈現(xiàn)出上升的態(tài)勢(shì)，這也意味著高房?jī)r(jià)使得地方政府掌握了過(guò)多的儲(chǔ)蓄，從而可能導(dǎo)致國(guó)民儲(chǔ)蓄低效率的使用。
第二，房?jī)r(jià)等于幾代人的儲(chǔ)蓄，究其本質(zhì)，相當(dāng)于地方政府已經(jīng)把下一代人的儲(chǔ)蓄，在這一代花掉了，這是不是嚴(yán)重的透支未來(lái)？未來(lái)的公共投資靠什么來(lái)支撐？未來(lái)的企業(yè)投資靠什么來(lái)支撐？所以高房?jī)r(jià)對(duì)未來(lái)儲(chǔ)蓄的透支，一定意味著在未來(lái)某一個(gè)支撐不下去的時(shí)點(diǎn)，靠房地產(chǎn)投資拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)，會(huì)出現(xiàn)停滯甚至是萎縮。放松樓市的調(diào)控以穩(wěn)增長(zhǎng)，只不過(guò)是延遲經(jīng)濟(jì)停滯出現(xiàn)的時(shí)點(diǎn)罷了。
第三，經(jīng)濟(jì)的這一結(jié)構(gòu)性失調(diào)，是不可持續(xù)的。大家不妨反過(guò)來(lái)思考，房?jī)r(jià)持續(xù)在高水平上，我們這一代和下一代的消費(fèi)都趨于萎縮，相鄰兩代的房地產(chǎn)投資和公共投資的上升。房地產(chǎn)供給和老百姓的支付能力相對(duì)萎縮，這一結(jié)構(gòu)失調(diào)將會(huì)被不斷地放大，就像汽車(chē)輪胎一樣，終有一天會(huì)爆胎的。
根據(jù)我們的分析，安全的房?jī)r(jià)水平，應(yīng)該是一代人的儲(chǔ)蓄支付房?jī)r(jià)之后多少有些富余，這樣才是可持續(xù)的，經(jīng)濟(jì)也能夠在一種相對(duì)較為均衡的情況下保持增長(zhǎng)。而當(dāng)房?jī)r(jià)超過(guò)一代人的儲(chǔ)蓄之后，高房?jī)r(jià)是對(duì)未來(lái)投資和未來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)的透支，會(huì)導(dǎo)致當(dāng)前和未來(lái)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失調(diào)，并且這種失調(diào)會(huì)不斷地被放大。
放松樓市調(diào)控，無(wú)異于飲鴆止渴！
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