樓市正在發(fā)生變化。這種變化，不是來自溫家寶總理日前“穩(wěn)增長、穩(wěn)調(diào)控”講話所帶來的預期，而是來自市場本身。
本月1日-22日，廣州 (論壇)十區(qū)兩市一手住宅新增供應（新拿到預售證）共2153套，1341套是120平方米以上大戶型（其中不乏200平方米以上的超大戶型），占比約達62%；新增一手住宅供應約40.8萬平方米、2153套，套均面積達176.49平方米。而3月同期（1日-22日），廣州新增一手住宅供應約33.4萬平方米、4715套，套均面積僅70.84平方米。從小戶型到大戶型，供應結(jié)構(gòu)的變化，說明剛性需求爆發(fā)了一段時間后，商家終于大規(guī)模“試水”改善型需求。
或早或晚，這種改變終究會到來。之前曾有“90/70”的政策，實際上，90平方米甚至100平方米以上的中大戶型仍占市場主流。存亡之際，商家可以主推中小戶型，但總不會任由大戶型長期積壓，成為壓斷資金鏈的“稻草”，總要選擇合適的時機推向市場，推向改善型買家。顯然，剛性需求爆發(fā)幾個月后，商家認為，試水改善型市場的時機已到。
剛性需求只能解決“溫飽”，改善型市場的戰(zhàn)績，將決定商家未來是過上“好日子”還是“普通的日子”。一旦成績不佳，四五十萬平方米的月度成交，很有可能就是未來市場的常態(tài)。
因此，改善型市場，是當下樓市的最大機遇，也是最大考驗。
剛性需求的爆發(fā)，商家只是做了最簡單的事情———降價。其余的，或由政府代勞了，例如房貸優(yōu)惠利率的出現(xiàn)；或由時間代勞了，長時間觀望后，剛性需求最終出手……可以說，剛需的考驗，只算茶杯里的風波，就是時間與價格的煎熬，應對不難。
改善型市場則完全不同。限購、房貸等對改善型買家的限制與束縛，是剛需市場所不用面對的；相對于自由的剛需，改善型市場就是戴著鐐銬起舞。其次，房產(chǎn)稅始終是懸于改善型市場頭上的一把利劍，無論落地時是靴子還是襪子，未落地前始終是改善型買家的心理陰影。再次，經(jīng)濟層面的不樂觀，到底對改善型買家出手有正面影響還是負面沖擊，誰都沒有把握。最后，改善型產(chǎn)品素質(zhì)相對提升，壓縮了降價空間；且改善型市場“買漲不買跌”的心態(tài)更為明顯，定價必須更加精準……相對剛需市場的可控（降價）以及有外力相助（房貸優(yōu)惠），改善型市場不可控的因素太多，并且沒有外力的推動，商家只能依靠自身對改善型需求的了解、對產(chǎn)品的雕琢、對推廣方式的掌控來撬動改善型市場。
限購現(xiàn)身后，改善型市場頹勢從未消退。在不能坐等限購自動取消的情況下，商家再次挑戰(zhàn)改善型市場，樓市最大的考驗，正在上演。
。▓(zhí)筆/張秀欽）
剛性需求只能解決“溫飽”，改善型市場的戰(zhàn)績，將決定商家未來是過上“好日子”還是“普通的日子”。
因此，改善型市場，是當下樓市的最大機遇，也是最大考驗。
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