由龍頭地產(chǎn)企業(yè)保利集團(tuán)帶頭掀起的降價(jià)風(fēng)波，正在樓市蔓延，近日更多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛以促銷的名義加入降價(jià)大軍。市場人士預(yù)測，更大規(guī)模的促銷將在3月份展開，這將是自去年10月底以來全國樓市的第二波降價(jià)潮。
房企醞釀降價(jià)以促成交
新年前兩個(gè)月各地市場低迷，大型房企的銷售業(yè)績也出現(xiàn)大幅下滑。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，16家標(biāo)桿房企1月份銷售業(yè)績總額不足300億元，不及去年同期663.6億元銷售金額的一半。而從2月的市場表現(xiàn)來看也并不樂觀。在業(yè)績壓力之下，部分房企已開始醞釀新一輪降價(jià)以刺激成交。
近日保利集團(tuán)在上海的一個(gè)樓盤單價(jià)從1.9萬元／平方米降至1.7萬元／平方米，交房標(biāo)準(zhǔn)卻從毛坯升級(jí)為精裝修，如果考慮裝修成本則相當(dāng)于8折優(yōu)惠。隨后又一龍頭企業(yè)招商地產(chǎn)全國22個(gè)在售項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)優(yōu)惠活動(dòng)，部分房源降價(jià)幅度達(dá)到15%。金地集團(tuán)、萬科、綠地、恒大、華潤等大型房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛跟進(jìn)。
去年10月底，同樣是保利、龍湖、中海、綠地等在上海率先發(fā)起了降價(jià)潮，進(jìn)而波及全國。
不僅上海，北京在售的許多樓盤也推出了迅猛的促銷攻勢，有的折扣幅度達(dá)到9折，尤其是高端項(xiàng)目降幅明顯，打折促銷區(qū)域正在由郊區(qū)向中心城區(qū)擴(kuò)散。
從區(qū)域看，打折的樓盤主要分布在五環(huán)外，其中大興、懷柔、順義、昌平等地位于遠(yuǎn)郊的樓盤打折幅度尤其明顯。位于市中心地區(qū)的南二環(huán)嘉特美公館樓盤，開發(fā)商新近打出了全款93折、貸款95折的牌子。目前，售價(jià)每平方米35000元，93折扣后，每平方米價(jià)格便宜了3200元，在中心城區(qū)這樣的折扣幅度十分罕見。
中原集團(tuán)研究中心發(fā)布的一份報(bào)告顯示，在購房者降價(jià)預(yù)期日漸增強(qiáng)的情況下，價(jià)格僵持成為成交萎縮的最重要原因之一。瑞信研究院近日公布的調(diào)查結(jié)果顯示，中國消費(fèi)者在未來兩年購買不動(dòng)產(chǎn)的意愿為16%，比2010年進(jìn)一步下降。
2月18日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比全面止?jié)q，其中，價(jià)格下降的城市有48個(gè)，持平的城市有22個(gè)。專家認(rèn)為，從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，1月房價(jià)基本上全面止?jié)q，全國性的房價(jià)下降趨勢已經(jīng)形成。一線城市樓市拐點(diǎn)已經(jīng)明確，預(yù)期在6－12個(gè)月內(nèi)房價(jià)可能還有10%－20%的下調(diào)。
最大危機(jī)是債務(wù)危機(jī)
“去年上海新建商品住宅套均總價(jià)258萬元，按上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的去年城鎮(zhèn)人均可支配收入36230元計(jì)算，三口之家的年收入為10.87萬元，一家人需要不吃不喝存上23年零8個(gè)月才能買得起一套新房。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄稱，對于普通家庭來說，在上海購房壓力非常大。
根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)此前對全國28個(gè)城市購房者期望房價(jià)下跌幅度的調(diào)查，有35%的購房者期望房價(jià)跌幅在30%以上。而截至去年底，75%的樓盤給出的降價(jià)幅度不到15%。低迷的成交量反映出購房者對開發(fā)商目前的降價(jià)幅度還不滿意。
另外，沉重的債務(wù)壓力，也迫使開發(fā)商盡快回籠資金。標(biāo)普、瑞銀國際等機(jī)構(gòu)近期紛紛預(yù)警，今年房地產(chǎn)信托大量到期，由于銷售回款不力及短期債務(wù)壓力的問題，今年部分房企可能面臨現(xiàn)金流危機(jī)。國泰君安證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托今年總到期規(guī)模達(dá)到1758億元，整年兌付規(guī)模較大。
“今年房企的最大危機(jī)就是債務(wù)危機(jī)。”世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松直言，假如房價(jià)下降20%至40%，基本上所有上市房企都不得不面臨虧損或倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷多次調(diào)控后，過去推動(dòng)其高速發(fā)展的多種因素已經(jīng)漸漸消退，尤其是信貸政策的收緊，使得房地產(chǎn)業(yè)正陷入一個(gè)全行業(yè)缺錢的困局之中。
偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮分析認(rèn)為，如今開發(fā)企業(yè)從銀行難以獲得開發(fā)貸款的問題不會(huì)有本質(zhì)的改觀，他們通過降價(jià)促銷、加快回款緩解資金壓力，仍將是大部分開發(fā)企業(yè)的唯一選擇。
北京近八成的新盤分布在五環(huán)以外，且該區(qū)域內(nèi)待售樓盤價(jià)格創(chuàng)歷史新高，市場呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢。從商品住宅的總存量來看，目前，北京商品住宅存量已達(dá)12.7萬套，未來開發(fā)商消化庫存的壓力還將繼續(xù)增加。銷售業(yè)績慘淡，庫存壓力大增，致使開發(fā)商大幅降價(jià)銷售。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉稱，目前房價(jià)已有明顯回落，樓盤折扣幅度正在擴(kuò)大，很多項(xiàng)目的價(jià)格與購房者預(yù)期價(jià)格之間的差距正在縮短，積蓄已久的購房需求可能一觸即發(fā)。他預(yù)計(jì)，較大的房價(jià)折扣幅度將“由高端項(xiàng)目向著普通項(xiàng)目”、“由遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目向城市核心區(qū)項(xiàng)目”逐漸擴(kuò)散開來，新房成交量也將漸漸回暖，3月份北京新房市場有望迎來“小陽春”。
未來10年開發(fā)商數(shù)量減半
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱，巨額債務(wù)壓身，必然會(huì)倒逼房企轉(zhuǎn)型突圍。長期來看，這些房企可能會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，或者多元化，以降低開發(fā)業(yè)務(wù)的比重。但做這些動(dòng)作只是開發(fā)商被動(dòng)自保，市場需求不釋放仍難以扭轉(zhuǎn)行業(yè)頹勢。未來10年，全國的開發(fā)商數(shù)量預(yù)計(jì)將會(huì)減少一半左右，目前約有6萬家。
一些機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)并沒有那么悲觀，政策環(huán)境正在呈現(xiàn)轉(zhuǎn)好的趨勢，下半年調(diào)控政策可能會(huì)微調(diào)，事實(shí)上自去年10月開始，地方政府對于松綁房地產(chǎn)政策的做法就已經(jīng)零星地出現(xiàn)。
據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)，包括北京、上海、杭州、重慶等17個(gè)城市出臺(tái)了不同的微調(diào)政策，內(nèi)容涉及限購門檻、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、放寬公積金、稅費(fèi)優(yōu)惠及購房補(bǔ)貼等，這些舉措引發(fā)了對樓市調(diào)控政策可能松動(dòng)的議論。
“樓市調(diào)控的主基調(diào)并不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，但各地的微調(diào)與堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖之間并不一定就存在矛盾！痹谥袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)看來，樓市限購措施對地方的負(fù)面影響很直接，稅收、就業(yè)、GDP都受到了波及，不少地方有自救的沖動(dòng)，以擺脫經(jīng)濟(jì)的不景氣。
“但是不能因?yàn)檎{(diào)控帶來了負(fù)面影響就放棄調(diào)控！标悋鴱(qiáng)表示，遏制投資需求的思路是不能放棄的，嚴(yán)厲的樓市調(diào)控在今年仍將執(zhí)行下去，沒有任何懸念。
“目前仍看不到限購政策退出的合適時(shí)機(jī)！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹也表示，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的方向是控制投資投機(jī)性需求，保護(hù)真正的居住性需求。目前市場正在向著調(diào)控預(yù)期的方向變化，而政策的關(guān)鍵就是要鞏固調(diào)控成果。
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