樓市泡沫該如何定義
文/蔡為民
面對(duì)地方政府救市小動(dòng)作頻仍，“忍無(wú)可忍便無(wú)需再忍”的住建部終于發(fā)出聲音：明確調(diào)控方向不改，回調(diào)仍是主基調(diào)，并強(qiáng)調(diào)“絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”。
張五常看不懂樓市泡沫
這番表態(tài)當(dāng)然令苦盼政策松綁的房地產(chǎn)業(yè)者頹廢不已，就在這個(gè)時(shí)候，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者張五常的一席“樓市無(wú)泡沫”論，卻有如“平地一聲雷”引起輿論強(qiáng)烈關(guān)注與熱議，任志強(qiáng)更以“常識(shí)”回應(yīng)之，令人跌破眼鏡，也深感不可思議。
按照張五常原話：房地產(chǎn)的價(jià)值就是國(guó)家的財(cái)富，是國(guó)家財(cái)富累積的大倉(cāng)庫(kù)，原則上房地產(chǎn)價(jià)格越高越好。樓價(jià)上漲并非全然都是泡沫，也有生產(chǎn)力上漲的作用使然。如果說(shuō)話到此為止便罷，因?yàn)檫留有模糊空間與解釋余地，惟其接著補(bǔ)充說(shuō)道：并沒(méi)有看到中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫，如果沒(méi)有看到泡沫就拼命打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)是不智的……云云。
張五常的這番表述，或許不致使調(diào)控陷入左右為難的境地，終究只是“一家之言”，卻讓我不得不懷疑，此言是否真的清楚專(zhuān)屬于樓市的泡沫定義？
房?jī)r(jià)收入比不適用中國(guó)
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度解釋泡沫是容易的，一言以蔽之：價(jià)與值的背離即開(kāi)始產(chǎn)生泡沫。但房地產(chǎn)不完全甚至完全不是這么回事。
觀察房地產(chǎn)及其價(jià)值是否存在泡沫，關(guān)鍵是購(gòu)買(mǎi)（支付）力的來(lái)源及其屬性。如果主要來(lái)自于當(dāng)?shù)，則本地戶(hù)籍居民收入與房?jī)r(jià)走勢(shì)強(qiáng)烈掛鉤。反之，購(gòu)買(mǎi)力來(lái)自四面八方，則居民收入僅具參考價(jià)值，這就是北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)突破房?jī)r(jià)收入比，仍不斷向上躥升的主因。
在購(gòu)房屬性方面，我將之按持有時(shí)間長(zhǎng)短，切分為：投機(jī)（一年內(nèi)）、投資（一～五年內(nèi)）、置產(chǎn)（五年以上）、自用（不計(jì)年限）、炫富（不設(shè)年限）、身份識(shí)別平臺(tái)（不計(jì)年限）。一旦某個(gè)城市出現(xiàn)大量以投機(jī)及投資為目的、“買(mǎi)進(jìn)是為了賣(mài)出”，類(lèi)似溫州炒房團(tuán)之行為，則意味其房?jī)r(jià)的推高不具可持續(xù)性，如同把房地產(chǎn)“股市化”，極易陷入價(jià)格大起大落之泥淖中。
房?jī)r(jià)是會(huì)跨界傳染的
深圳樓市的景況差堪比擬。由于近10年來(lái)，香港房?jī)r(jià)被內(nèi)地富豪炒高，導(dǎo)致相當(dāng)比例、數(shù)量的港資流竄至地緣關(guān)系密切的深圳投資房產(chǎn)，而港人相對(duì)擅長(zhǎng)見(jiàn)風(fēng)炒作，使深圳房?jī)r(jià)漲跌幅往往領(lǐng)先全國(guó)。
換言之，以購(gòu)買(mǎi)力及其屬性、城市地位及其前景，兩者結(jié)合便能清楚判斷當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)是否存在泡沫，及其泡沫破裂的難易度。而動(dòng)輒以全國(guó)范圍說(shuō)“泡沫”，要么是低能，要么是預(yù)見(jiàn)式的論述，因?yàn)榉績(jī)r(jià)走高具聯(lián)動(dòng)、傳導(dǎo)性，就像海嘯漫堤，鄰近萬(wàn)物不論地勢(shì)高低均遭滅頂。就像上海“湯臣一品”2003年10月以11萬(wàn)~14萬(wàn)元/平方米橫空出世時(shí)，助推了遠(yuǎn)在重慶解放碑周邊樓盤(pán)的房?jī)r(jià)，因?yàn)椤皽家黄贰敝荒芸袋S浦江，解放碑卻能看到長(zhǎng)江與嘉陵江”（當(dāng)?shù)貥I(yè)主語(yǔ)）。
“購(gòu)買(mǎi)力不可持續(xù)”才叫樓市泡沫
凡此種種足可說(shuō)明，純粹從經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論來(lái)解讀泡沫是不全面、不準(zhǔn)確的，這也就是為什么樓市的多空觀察家，雖然預(yù)測(cè)各異，卻總是殊途同歸地做出與市場(chǎng)走勢(shì)相反的錯(cuò)誤判斷，畢竟，連出發(fā)點(diǎn)都偏差了，又怎么可能駛向正確的目的地呢？
執(zhí)是以觀，一些從未真正涉足房產(chǎn)領(lǐng)域，又不愿花時(shí)間研究其中奧妙之經(jīng)濟(jì)學(xué)者的話不必太過(guò)較真，因?yàn)樗麄儾⒉涣私夥菢?biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)本質(zhì)，更不知道樓市泡沫的正解是：非以房?jī)r(jià)為衡量標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)買(mǎi)力不可持續(xù)。
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