《瞭望東方周刊》記者姜智鵬 | 上海報道
“如今的上海樓市，比氣溫變化還要快！泵鎸ι虾鞘袕3月回暖，到4月降溫，再到5月反彈，上海一家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售總經(jīng)理李耀平感嘆說。盡管已在房地產(chǎn)行業(yè)浸淫20多年，如今樓市的風(fēng)云變幻，還是讓他有霧里看花的感覺。
“3月回暖之后，大批開發(fā)商及二手房東就轉(zhuǎn)變了以價換量的態(tài)度，甚至開始漲價，4月樓市成交明顯下跌說明情況還沒有我們想象的那么樂觀！边@讓正捂盤的李耀平難免忐忑，害怕樓市回暖再生變數(shù)。
上海五一房展會的第一天，參展規(guī)模與參觀人數(shù)都比2011年房展會時大有改觀，李耀平稍微松了一口氣，“雖然有8折和總價立減20萬這樣的優(yōu)惠樓盤，但都是針對特價房源，一般都不超過10套，說明上海的開發(fā)商對后市看法基本形成一致，不愿再進(jìn)一步以價換量！
不過，他更擔(dān)心開發(fā)商的過于樂觀。
幾天之后的統(tǒng)計結(jié)果不出所料：4月29日到5月1日，上海新建商品住宅成交價雖然同比上漲了13.1%，但累計成交417套、4.84萬平方米，同比卻分別下跌了33.7%和27.2%。
“高端一點的購房者，重新進(jìn)入僵持與觀望。”工行率先取消首套房8.5折優(yōu)惠政策，更加劇了他的擔(dān)心。
沒幾天，情況又發(fā)生了轉(zhuǎn)機(jī)。21世紀(jì)不動產(chǎn)(微博)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年5月前13天上海新建商品住宅成交34.2萬平方米，較4月份同期提升48.1%。
最后大賺一筆的機(jī)會
數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入5月后，上海樓市連續(xù)2周的樓市供銷比值皆低于1，即供不應(yīng)求的狀況再度出現(xiàn)。 5月7日到13日的一周內(nèi)，上海新建商品住宅合計成交1751套、20.1萬平方米，環(huán)比分別提升34.3%、31.1%。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔告訴《瞭望東方周刊》，5月7日到13日，上海出現(xiàn)了一個內(nèi)環(huán)內(nèi)的新增供應(yīng)項目，但實際推出房源只有7套，而且預(yù)售報價高達(dá)6萬～6.8萬元/平方米，而該樓盤前期房源中的二手房報價只有3.5萬～4萬元/平方米。
另外，這一周上海推出的10大住宅項目，全都是小體量批次，3萬平米以上的新推項目僅有1個，供應(yīng)低于1萬平米的項目則多達(dá)5個。
“市場的反復(fù)變化面前，越來越多的開發(fā)商選擇觀望。”李耀平說，不過很多開發(fā)商的心態(tài)與之前有了很大的不同，“越來越多的人相信中國樓市的舊時代正在結(jié)束，在北京、上海這樣的大城市的老項目，被看做最后大賺一筆的機(jī)會！
李耀平說，中國房地產(chǎn)開發(fā)的舊體系，正在被一股新思潮所瓦解，而這股新思潮的核心就是：產(chǎn)品為王取代土地為王，房地產(chǎn)開發(fā)模式由香港模式向美國模式轉(zhuǎn)變。
在土地為王的時代，開發(fā)商單靠拿地、囤地就能獲得豐厚收益。土地為王時代終結(jié)的重要表現(xiàn)，就是土地增值不再是開發(fā)商最重要的利潤來源。
推動這一轉(zhuǎn)變的根本原因，是拿地成本越來越高，囤積土地的獲益空間越來越低，而國家政策的監(jiān)管也越來越嚴(yán)格。
“為什么開發(fā)商都說樓市反彈在即，卻沒有人‘抄底’拿地！鄙虾Ｒ患抑行头康禺a(chǎn)公司董事長王城(化名)告訴《瞭望東方周刊》，開發(fā)商近幾年一個明顯感受就是“政府也變精明了！薄暗胤秸畬ν恋貎r值的把控越來越準(zhǔn)確，給開發(fā)商預(yù)留的空間很有限！
2011年以來，全國重點城市經(jīng)營性土地流標(biāo)率不斷走高，平均流標(biāo)率為9.65%，2011年10月的土地流標(biāo)率更是創(chuàng)下16.5%的年度新高。
K8土地網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，全國百城土地供應(yīng)速度明顯放緩，3月總體供應(yīng)量持續(xù)下滑，再創(chuàng)新低。同時，住宅用地成交價格總體水平較高；二三線城市受青睞，小宗地塊頻出頭。
上海日前成交的浦江鎮(zhèn)120-N地塊更是個典型的例子。
該地塊為普通商品房用地，以1.45億元的底價成交，折合樓板價約為8277元/平方米。在該幅地塊的出讓合同中，規(guī)定該地塊必須在12個月內(nèi)竣工。即使在規(guī)劃設(shè)計方案批準(zhǔn)后如果地上與地下建筑面積之和超過3萬平方米，受讓人可以申請延長竣工時間，經(jīng)批準(zhǔn)后可以將工期適當(dāng)延長，但最多不超過24個月。
在以往的操作中，有些地塊在轉(zhuǎn)讓中只明確開工時間，而模糊竣工時間。所以，有些開發(fā)商只打下一根樁就算作開工，從容囤地。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部羅寅申說，浦江鎮(zhèn)120-N地塊竣工期限措施的出現(xiàn)，或許正是土地市場管理所采取的新方向、新苗頭。
總之，拍得浦江鎮(zhèn)120-N地塊的開發(fā)商靠囤地賺錢已經(jīng)不可能了。
此外，地塊所在的閔行區(qū)，還出臺閔房管[2012]70號文規(guī)定凡新出讓土地、用于開發(fā)建設(shè)商品住宅的建設(shè)項目，均應(yīng)按不低于該建設(shè)項目住宅建筑總面積5%的比例，配建共有產(chǎn)權(quán)保障房，郊區(qū)有條件區(qū)域的建設(shè)項目，應(yīng)進(jìn)一步提高配建的比例(閔行區(qū)暫定為7%)。商品住宅在預(yù)售或者出售之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)無償將配建房源移交給區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)。這就意味著，開發(fā)商拿下地塊之后，還要配建7%的經(jīng)適房最終需無償移交給政府。
“產(chǎn)品為王的時代已經(jīng)到來！ 上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭(微博)告訴《瞭望東方周刊》，開發(fā)商的利潤將主要來自于高質(zhì)量產(chǎn)品的附加值，而不再是土地增值。
日前舉行的“2012中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇”上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹也表示，隨著國家的房地產(chǎn)政策由強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)功能轉(zhuǎn)向比較強(qiáng)調(diào)社會功能，“過去房地產(chǎn)賺錢土地是最主要的。今后開發(fā)企業(yè)靠什么賺錢呢？靠專業(yè)化賺錢！
“2009年之后拿地的開發(fā)商，在土地增值上的收益就已經(jīng)大大減少了。所以在那之前拿地的上海開發(fā)商，更不愿意大幅降價，因為這是最后一批可以賺一筆的土地了，以后再也沒有了。”李耀平說，在2009年之后拿地的開發(fā)商，并不具有很多降價空間，這是促使更早拿地開發(fā)商敢于捂盤的另一個原因。
美國風(fēng)
由香港模式向美國模式的轉(zhuǎn)變，在業(yè)內(nèi)也形成了頗有影響力的思潮。
全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會主席楊樂渝以“一個時代的結(jié)束，另一個時代的開始”描述中國房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。
目前，中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)普遍采用香港模式，即房地產(chǎn)項目從拿地、開發(fā)、銷售到物業(yè)管理全部由一家“全能開發(fā)商”獨(dú)立完成。
楊樂渝說，中國房地產(chǎn)業(yè)原來的模式，“只有地、只有房，沒有產(chǎn)！倍嗄陙，開發(fā)商都是簡單的生產(chǎn)加小費(fèi)的模式，沒有經(jīng)營也沒有形成資本的市場。“原來的商業(yè)模式很可憐，形不成市場。要么被業(yè)主吃掉，要么被國外的資產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)給吃掉，造成了中國經(jīng)濟(jì)的‘高消耗、高資源浪費(fèi)’的情況！
從2011年10月到2012年3月，很多城市都出現(xiàn)了樓市交易量下滑，數(shù)目巨大的保障房進(jìn)入市場則代表“中國的房地產(chǎn)進(jìn)入了雙軌制時代。”黃金(1575.70,6.80,0.43%)灣投資集團(tuán)董事長申威告訴《瞭望東方周刊》，中國樓市正從賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，這在客觀上也讓開發(fā)商的核心競爭力由拿地、融資能力，轉(zhuǎn)為高品質(zhì)產(chǎn)品開發(fā)能力。
向美國模式轉(zhuǎn)型漸漸成為房地產(chǎn)行業(yè)主流思路。美國模式的核心是金融運(yùn)作，房地產(chǎn)信托基金和投資商成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)者，地產(chǎn)開發(fā)建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環(huán)節(jié)。
美國的房地產(chǎn)開發(fā)中，每一環(huán)節(jié)通過完成各自的任務(wù)獲取利潤，是一條橫向價值鏈，真正的主導(dǎo)者是資本和發(fā)達(dá)的基金，開發(fā)商、建筑商、中介商以及其他環(huán)節(jié)都屬于圍繞資本的價值鏈環(huán)節(jié)。
申威說，在美國，融資方式除銀行提供貸款外，還依靠退休基金、不動產(chǎn)信貸等多種金融工具等綜合運(yùn)用，美國大多數(shù)人都可以通過不同方式參與房地產(chǎn)的投資。
美國的房地產(chǎn)投資資金主要以房地產(chǎn)投資信托(REITS)和產(chǎn)業(yè)基金的形式存在，目前在美國操作的REITS有300家左右，其中約200家可上市交易，資產(chǎn)總計超過了3000億美元，另外的100多家REITS沒有上市，屬于私募的范疇。
美國的地產(chǎn)模式一個特點是以消費(fèi)者的需求為中心進(jìn)行物業(yè)的開發(fā)、銷售。
目前，行業(yè)內(nèi)對中國房地產(chǎn)業(yè)的模式轉(zhuǎn)型的主要判斷依據(jù)，就是私募房地產(chǎn)基金的紛紛出現(xiàn)。
轉(zhuǎn)型有多難
當(dāng)然，香港模式也并非如外界批判的那樣一無是處。智盈投資董事總經(jīng)理董偉海告訴《瞭望東方周刊》，以新鴻基、和記黃埔為代表的香港房地產(chǎn)企業(yè)，對內(nèi)地企業(yè)最有借鑒意義的是他們既有自己開發(fā)、造好了就銷售的項目，也有很多持有型物業(yè)。
“大量優(yōu)質(zhì)的持有型物業(yè)帶來了良好的租金收入和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，在企業(yè)的利潤貢獻(xiàn)率中所占比例也相當(dāng)高。國內(nèi)開發(fā)商在香港模式上做的最好的要算萬達(dá)！倍瓊ズＵf，香港模式之所以備受詬病，問題還在于內(nèi)地的開發(fā)商沒有學(xué)會香港模式的“平衡”。
開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，意味著利益的重新分配。申威說，資金方占據(jù)著最重要的地位，他們承擔(dān)投資風(fēng)險，按股權(quán)獲取利潤分紅，收益最大，但風(fēng)險也最大；設(shè)計方按面積收取設(shè)計費(fèi)，不同公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，從50元/平米到500元/平米不等；建設(shè)方收取施工建設(shè)費(fèi)用，利潤率不高，競爭激烈，有時候還承擔(dān)了施工墊資風(fēng)險；銷售方則是按銷售額收取1%到3%不等的傭金，如果是買斷式代理，有資金投入，利潤率相應(yīng)提高，但風(fēng)險也相應(yīng)提高。
在國內(nèi)風(fēng)頭正勁的房地產(chǎn)私募基金，就扮演著美國模式中資金方的角色，其投資年回報率的要求普遍在20%到30%之間，有些甚至更高。這激起了諸多開發(fā)商的抵制，因為在過去幾年中，即便號稱暴利行業(yè)，開發(fā)商的投資年回報率也不過在30%左右。
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