在佛山，雖然政府按兵不動(dòng)，但樓市成交已開(kāi)始回暖。成交量繼3月創(chuàng)新高，4月份繼續(xù)攀升至5083套，取得自去年3月18日限購(gòu)以來(lái)的最好單月成績(jī)。有本地地產(chǎn)商宣稱，形勢(shì)已發(fā)生轉(zhuǎn)折，下半年思路和重點(diǎn)可以調(diào)整了。多數(shù)地產(chǎn)觀察人士認(rèn)為，佛山樓市已進(jìn)入U(xiǎn)形探底，未來(lái)樓盤(pán)普遍下降空間不大。
■調(diào)查
限購(gòu)至今樓價(jià)下降一至四成
佛山樓價(jià)是否降了？記者采訪發(fā)現(xiàn)，要給出這一答案，需弄清各樓盤(pán)不同位置、品質(zhì)單位的價(jià)格變化。記者對(duì)比了保利香檳花園、碧桂園城市花園、水晶城、保利東灣等佛山限購(gòu)以來(lái)在售的幾個(gè)大型樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)：
禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，保利香檳花園A區(qū)成交均價(jià)自去年3月至今年4月，跌幅已達(dá)19.2%。據(jù)了解，保利香檳花園A區(qū)主推戶型是90多平方米的三房，去年3月成交均價(jià)9000多元/平方米，去年“五一”后價(jià)格逐步走低。今年3月，市民林先生購(gòu)買了A區(qū)3座8樓、北向、望花園92平方米的三房，均價(jià)為7500元/平方米。A區(qū)近日剛發(fā)售20座，售樓人員介紹說(shuō)，20座92平方米的三房均價(jià)為7300~7600元/平方米，本周將推的21座價(jià)格估計(jì)也差不多。
依云上城成交均價(jià)跌幅最大的是22座，自去年3月至今年3月，跌幅達(dá)13.8%；其次是19座，自去年8月至今年4月，成交均價(jià)跌幅為4.9%。不過(guò)，即使價(jià)格下調(diào)，22座均價(jià)未跌破9000元/平方米，19座也未跌破8800元/平方米。
去年“五一”最早掀起降價(jià)潮的碧桂園城市花園降幅相對(duì)較大。以該樓盤(pán)中區(qū)東西朝向5座11樓的一套117平方米單位為例，折完總價(jià)111萬(wàn)元，含裝修折合每平方米9300元。相鄰4座為毛坯房，其5樓一套單位的均價(jià)僅為8000元/平方米。在限購(gòu)令出臺(tái)的3月份，該單位開(kāi)盤(pán)時(shí)售價(jià)約1.1~1.2萬(wàn)元/平方米，以此估算降幅接近4成。
佛山新城地標(biāo)樓盤(pán)保利東灣今年年后也賣力揮動(dòng)降價(jià)大旗。4月以來(lái)新推出園景單位均價(jià)為9000多~11000元/平方米左右。這一價(jià)格較春節(jié)前下降2000元左右——年前的售價(jià)還保持在11000~13000元/平方米。
同處該板塊的萬(wàn)科水晶城的降價(jià)力度較小。上周末記者從該樓盤(pán)獲知，其望江樓房平均降價(jià)約一成左右，其它單位約降一成五左右。以8號(hào)樓為例，目前一套20多層200平米單位折后價(jià)274.2萬(wàn)元，折合每平米13700多元。“這套單位最高賣過(guò)15000元/平米！睋(jù)該樓盤(pán)銷售人員介紹，7、8、9、10號(hào)樓都是2010年底第一批開(kāi)盤(pán)時(shí)推出，目前7號(hào)樓已基本售罄，其它幾座一直在賣。銷售人員稱，現(xiàn)在非望江單位的10號(hào)樓折扣最大，現(xiàn)報(bào)價(jià)11000多元/平米，比之前降了2000元左右。
■探因
資金和成本影響樓價(jià)降幅
同處調(diào)控大勢(shì)下，為何不同樓盤(pán)甚至同一樓盤(pán)表現(xiàn)出如此大的差異？佛山房產(chǎn)業(yè)界人士介紹，各個(gè)樓盤(pán)降價(jià)與否、降幅多少，與樓面地價(jià)、供求量、資金流量等多方面因素有關(guān)。
“當(dāng)市場(chǎng)逼著不得不降時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)調(diào)整推貨計(jì)劃來(lái)適應(yīng)！笔缆(lián)地產(chǎn)廣佛區(qū)總經(jīng)理葛樸表示，就一些高端樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，面對(duì)樓市低迷，就會(huì)選擇在這段時(shí)期推一些定位不高的貨，以拉動(dòng)成交回籠資金。而對(duì)于那些望景、樓王的優(yōu)質(zhì)單位，開(kāi)發(fā)商寧愿放在那里慢慢消化。
也有不少地產(chǎn)商坦言，資金壓力是推動(dòng)降價(jià)的重要原因，在限購(gòu)造成剛需有限的情況下，只有降價(jià)能夠吸引客戶。一位去年較早降價(jià)的本土地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人向記者透露，整個(gè)2011年該公司沒(méi)拿到一分錢的銀行貸款，今年初的貸款申請(qǐng)仍未獲批。而正是由于降價(jià)拉動(dòng)成交，一定程度上緩解了他們資金壓力。
此外，部分樓盤(pán)較高的樓面地價(jià)也使項(xiàng)目降幅有限。以上述保利香檳花園和依云上城為例，樓面地價(jià)分別為2300多元/平方米和5600元/平方米，單純從成本看，保利香檳花園的下降空間較大，而8800~9000元/平方米左右的單價(jià)在不少房產(chǎn)人士看來(lái)，已算是依云上城的成本價(jià)了。“我們這個(gè)項(xiàng)目接近微虧了！币涝粕铣情_(kāi)發(fā)商招商地產(chǎn)佛山公司總經(jīng)理冼耀強(qiáng)抱怨稱。
葛樸表示，一個(gè)樓盤(pán)的地價(jià)如果占房?jī)r(jià)的五成，基本到了盈虧平衡點(diǎn)。他認(rèn)為目前佛山市面上進(jìn)入微利的樓盤(pán)接近半數(shù)。
不過(guò)，2011年房企年報(bào)業(yè)績(jī)顯示，碧桂園2011年內(nèi)持有土地成本556元/平方米，銷售均價(jià)6289元/平方米；雅居樂(lè)整體土地平均成本1277元/平方米，項(xiàng)目平均售價(jià)10517元/平方米；萬(wàn)科樓面地價(jià)約2707元/平方米，銷售均價(jià)11306元/平方米。可見(jiàn)市面上，大有降價(jià)空間的樓盤(pán)有之，也不乏到了成本價(jià)區(qū)間的樓盤(pán)。
■分析
成交量見(jiàn)底回升 鎮(zhèn)街樓盤(pán)或補(bǔ)跌
樓市限購(gòu)一年多來(lái)，中央樓市調(diào)控不動(dòng)搖的基調(diào)下，各地政府對(duì)樓市的態(tài)度早已暗流涌動(dòng)。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的最新調(diào)研結(jié)果，自2011年10月以來(lái)，杭州、天津、成都、廈門(mén)、武漢等10余城市在限購(gòu)變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等多方面“微調(diào)”。
而在今年經(jīng)濟(jì)下行的背景下，上周，溫家寶總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上指出，“要根據(jù)形勢(shì)變化加大預(yù)調(diào)微調(diào)力度”，同時(shí)穩(wěn)定對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策。坊間解讀稱，此為宏觀政策轉(zhuǎn)向?qū)捤傻男盘?hào)，利好房地產(chǎn)。事實(shí)上，樓市成交早現(xiàn)回暖勢(shì)頭。4月份佛山樓市成交量攀升至5083套，取得自去年3月18日限購(gòu)以來(lái)的最好單月成績(jī)。易居中國(guó)佛山公司總經(jīng)理助理李鍔稱，從量上看，最艱難的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去。
多數(shù)佛山房產(chǎn)業(yè)界人士均認(rèn)同，佛山樓市成交量已見(jiàn)底回升，樓價(jià)正在完成探底過(guò)程！皟r(jià)跌量升是明顯的筑底標(biāo)志！备饦阏J(rèn)為，剛過(guò)去的３、４月份成交量創(chuàng)高并不意味著會(huì)出現(xiàn)2009年那樣的報(bào)復(fù)性反彈。首先中央調(diào)控不會(huì)放松，同時(shí)，目前佛山新房庫(kù)存高達(dá)600~800萬(wàn)平方米，幾乎相當(dāng)于佛山一年的成交面積，足夠消化相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間！跋乱浑A段將進(jìn)入漫長(zhǎng)的橫盤(pán)筑底過(guò)程，預(yù)計(jì)價(jià)格下探空間不大，或在5%的范圍內(nèi)震蕩！
在合富輝煌佛山分公司副總經(jīng)理黃保華看來(lái)，銷售量在恢復(fù)，價(jià)格到了相對(duì)底部，禪桂中心區(qū)域的項(xiàng)目?jī)r(jià)格已探底，而鎮(zhèn)街項(xiàng)目接下來(lái)預(yù)計(jì)會(huì)補(bǔ)跌。
北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員、資深地產(chǎn)專家韓世同則持不同看法，他認(rèn)為，部分促銷樓盤(pán)造成了現(xiàn)在看似成交“火爆”的局面，如果開(kāi)發(fā)商不繼續(xù)采取以價(jià)換量策略，市場(chǎng)中剩下的無(wú)效剛需并不能轉(zhuǎn)化為購(gòu)買力拉動(dòng)成交。他認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)下行態(tài)勢(shì)不可能改變。
■市民感受
有的降到肉痛有的只是噱頭
樓價(jià)降了多少，市民心里也有一桿秤。市民小蕭去年6月在張槎一大型樓盤(pán)買下一套北向三房，當(dāng)時(shí)佛山限購(gòu)剛3個(gè)月左右，她在對(duì)限購(gòu)政策是否持續(xù)的擔(dān)憂和銷售小姐的催促下下了定金，單價(jià)8000多元/平方米。
去年9月、10月后，由于樓市成交很差，降價(jià)風(fēng)再起，小蕭加入的業(yè)主QQ群里不時(shí)有人對(duì)比各自的購(gòu)買價(jià)，感嘆買早了、買貴了。很快，小蕭買的樓盤(pán)均價(jià)跌破8000元，她聽(tīng)說(shuō)同事買的季華路、樂(lè)從的樓盤(pán)每平方米也降了幾百到上千元不等。
今年2月，小蕭的樓盤(pán)開(kāi)始出現(xiàn)“6字頭”，不過(guò)，“6字頭”的是環(huán)境有所不同的二期項(xiàng)目，她心里稍許安慰。直到前幾日，她打聽(tīng)最新的一期新貨價(jià)格發(fā)現(xiàn)，跟她同樣朝向、同樣面積的均價(jià)已低至7300元/平方米。
與小蕭的憂心不同，還未購(gòu)房的市民唐小姐則在期待著更多的降價(jià)樓盤(pán)出現(xiàn)。然而她看中的佛山新城一樓盤(pán)的小三房降價(jià)幅度卻一直較小。今年春節(jié)后，她聽(tīng)說(shuō)心屬的樓盤(pán)戶型出現(xiàn)了“8字頭”，可她3月中旬再去問(wèn)，“筍盤(pán)”早沒(méi)了，“我問(wèn)到的還是要9000多元~1萬(wàn)元/平方米，沒(méi)跌多少！彼f(shuō)，看房這半年多來(lái)，雖然有些樓盤(pán)打出了誘人的廣告，如“6字頭起”，但到樓盤(pán)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，“6字頭起”的只是幾套特價(jià)房，且早早賣完，“純粹是文字游戲”。
■專家觀點(diǎn)：
中山大學(xué)金融系教授王燕鳴:
宏觀微調(diào)不意味
房地產(chǎn)馬上發(fā)熱
針對(duì)5月24日溫家寶在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出的“加大預(yù)調(diào)微調(diào)力度”這一政策變化，王燕鳴認(rèn)為，這反映“管通脹”、“調(diào)結(jié)構(gòu)”和“保增長(zhǎng)”三個(gè)經(jīng)濟(jì)重心的順序已經(jīng)改變，中央將在下一階段實(shí)施略寬松的貨幣政策以及其它刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
王燕鳴指出，目前，外部環(huán)境變差，在這種形勢(shì)下，調(diào)結(jié)構(gòu)被弱化，保增長(zhǎng)提到首位，也是一種應(yīng)急的反應(yīng)。在刺激手段上，當(dāng)然中央不可能再投入4萬(wàn)億，預(yù)計(jì)未來(lái)更多是通過(guò)啟動(dòng)鐵路、基建等原有的大項(xiàng)目來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，最近將鐵路項(xiàng)目開(kāi)放給民營(yíng)資本正是配套的措施之一。貨幣政策方面，中央將繼續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，同時(shí)會(huì)在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，放松信貸額度管理。不過(guò)，中央應(yīng)會(huì)慎重使用價(jià)格工具，存在降息的可能。
在王燕鳴看來(lái)，寬松的政策會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)企穩(wěn)的現(xiàn)象，但并不意味著房地產(chǎn)投資會(huì)馬上發(fā)熱。他認(rèn)為，一方面近兩年隨著通脹的上升已經(jīng)抵消了一部分房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫，同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控也促使了價(jià)格有所回歸。在這種情況下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)將以價(jià)略跌、量回升的平穩(wěn)趨勢(shì)為主。
■地產(chǎn)界觀點(diǎn)：
@冼耀強(qiáng)（招商地產(chǎn)佛山分公司總經(jīng)理）：“前五月銷售良好，已完成全年過(guò)半任務(wù)，形勢(shì)已發(fā)生轉(zhuǎn)折！辟珡(qiáng)稱，下半年思路和重點(diǎn)可以調(diào)整了。
@李華宇 （領(lǐng)先豐地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理助理）：“在政策不變的背景下，我認(rèn)為，底部構(gòu)筑的走勢(shì)將是U形，而不是V形！
@韓世同（北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員、資深地產(chǎn)專家）：“我擔(dān)心有崩盤(pán)的可能性，大部分樓盤(pán)樓價(jià)可能還要普降20%~30%！
統(tǒng)籌：佛山日?qǐng)?bào)記者張婷
專題撰文：佛山日?qǐng)?bào)記者張婷、葉美英
制圖：曹憲尚
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