國(guó)務(wù)院總理溫家寶4月13日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，表示將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。新華社發(fā)表《穩(wěn)增長(zhǎng)不等于放松樓市調(diào)控》文章，在國(guó)家有力調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著社會(huì)預(yù)期的方向發(fā)展。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，全國(guó)大多數(shù)地方的房?jī)r(jià)正延續(xù)著回調(diào)態(tài)勢(shì)。自住性購(gòu)房成為主流，投機(jī)投資性購(gòu)房需求已大大縮減，不少地方出現(xiàn)了有利于房?jī)r(jià)合理回歸的積極因素。不過(guò)，一些城市“以價(jià)換量”的空間依然存在，房?jī)r(jià)與百姓的心理價(jià)位和收入水平相比仍有距離，樓市調(diào)控遠(yuǎn)未到需要放松的時(shí)候。尤其是當(dāng)穩(wěn)增長(zhǎng)成為全社會(huì)共識(shí)的時(shí)候，樓市調(diào)控更不能放松。
眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不僅受調(diào)控政策影響，也與宏觀經(jīng)濟(jì)政策，特別是貨幣、信貸政策的取向密切相關(guān)。受經(jīng)濟(jì)增速放緩影響，央行連續(xù)降低存款準(zhǔn)備金率。隨著流動(dòng)性釋放，如果不嚴(yán)加防范，很可能會(huì)有釋放的新增投機(jī)投資性資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)重新反彈。對(duì)地方政府而言，由于房地產(chǎn)調(diào)控使得土地收入銳減，一些地方政府放松樓市調(diào)控的呼聲再起。如此種種，都對(duì)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控形成壓力。當(dāng)前，從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，穩(wěn)增長(zhǎng)的問(wèn)題變得突出起來(lái)。
2012年5月18日-20日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在武漢召開(kāi)的六省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)上指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2012年5月17日，僅僅時(shí)隔三天，住建部就對(duì)揚(yáng)州新政表示肯定，不知這是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策將有所松動(dòng)？房地產(chǎn)調(diào)控政策的模糊性是否表明尚未被嚴(yán)冬徹底洗滌的樓市就要迎來(lái)春天？
2012年5月23日，溫總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議要求目前要把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放在更加重要的位置；近日他在武漢調(diào)研時(shí)曾表示，要盡快啟動(dòng)一批事關(guān)全局、帶動(dòng)性強(qiáng)的項(xiàng)目，今年我國(guó)基建投資將達(dá)7.89萬(wàn)億元，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速的持續(xù)回落，引發(fā)了各界對(duì)宏觀政策走向的高度關(guān)注。23日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置，根據(jù)形勢(shì)變化加大預(yù)調(diào)微調(diào)力度。這透露出宏觀調(diào)控哪些新動(dòng)向？4月份中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”增速繼續(xù)放緩，月度經(jīng)濟(jì)的核心指標(biāo)規(guī)模以上工業(yè)增速回落到9.3％，比上月又回落了2.6個(gè)百分點(diǎn)。
種種跡象表明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速的回落仍在延續(xù)，經(jīng)濟(jì)下行壓力在加大。在各界最為關(guān)注的貨幣政策方面，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議在指出堅(jiān)持穩(wěn)健貨幣政策的基本取向的同時(shí)，提出保持合理的社會(huì)融資規(guī)模，進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，更加注重滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需求。在擴(kuò)大內(nèi)需方面，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議一方面提出完善促進(jìn)消費(fèi)的政策措施，抓緊落實(shí)擴(kuò)大節(jié)能產(chǎn)品惠民工程實(shí)施范圍；另一方面又部署推進(jìn)“十二五”規(guī)劃重大項(xiàng)目按期實(shí)施，鼓勵(lì)民間投資參與鐵路、市政、能源、電信、教育、醫(yī)療等領(lǐng)域建設(shè)。
4月份，全國(guó)投資和工業(yè)增加值等同比增速急劇放緩。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，仍需加大投資，但目前制造業(yè)投資熱情不高，房地產(chǎn)新開(kāi)工投資也在下滑，基建投資便成為“頂梁柱”。溫總理近日在武漢調(diào)研時(shí)表示，推進(jìn)“十二五”規(guī)劃重大項(xiàng)目按期實(shí)施，盡快啟動(dòng)一批事關(guān)全局、帶動(dòng)性強(qiáng)的項(xiàng)目。4月，國(guó)家發(fā)改委項(xiàng)目通過(guò)批準(zhǔn)數(shù)量328個(gè)，遠(yuǎn)高于去年同期的173個(gè)，農(nóng)田水利、道路建設(shè)、節(jié)能環(huán)保、技術(shù)改造和創(chuàng)新等領(lǐng)域較多。今年我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施投資將達(dá)7.89萬(wàn)億元，同比增速由2011年的2.8%大幅增至19%。溫總理在調(diào)研時(shí)也指出，要進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，切實(shí)做到有保有壓，加大對(duì)國(guó)家重點(diǎn)在建續(xù)建項(xiàng)目的信貸投放，加大對(duì)小型微型企業(yè)的信貸支持，切實(shí)降低企業(yè)融資成本。
亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)謝逸楓接受記者采訪
記者：房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控如何體現(xiàn)“預(yù)調(diào)微調(diào)”要求？怎樣將市場(chǎng)調(diào)控與擴(kuò)大內(nèi)需有機(jī)結(jié)合起來(lái)？
謝逸楓：房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策與樓市調(diào)控政策兩方影響。很顯然，所謂“預(yù)調(diào)微調(diào)”不等于樓市的宏觀調(diào)控會(huì)實(shí)質(zhì)放松，而穩(wěn)增長(zhǎng)不意味著樓市調(diào)控放松。不過(guò)，“穩(wěn)增長(zhǎng)”卻意味著中央不會(huì)再出新的調(diào)控政策。一方面是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1到4月，我國(guó)商品房銷售面積同比下降13.4%，其中住宅銷售面積下降14.9%。一些熱點(diǎn)城市3月份出現(xiàn)成交回暖，但4月又出現(xiàn)下滑跡象。隨著傳統(tǒng)促銷“窗口期”的逐漸關(guān)閉，今年上半年樓市估計(jì)“難有起色”。
另外投資方面，今年前四個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)18.7%，其中住宅投資增長(zhǎng)13.9%，增速回落5.1個(gè)百分點(diǎn)。一些熱點(diǎn)城市投資回落尤為明顯。今年前四個(gè)月，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為613億多元，同比出現(xiàn)0.1%的降幅，這是2008年以來(lái)首次步入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。投資降速的背后，是土地購(gòu)置面積、新開(kāi)工面積等指標(biāo)的全面回落。
謝逸楓：因此，穩(wěn)增長(zhǎng)與結(jié)構(gòu)調(diào)整和穩(wěn)定物價(jià)應(yīng)該相結(jié)合。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平依然偏高，政府不會(huì)為保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而放松對(duì)樓市的調(diào)控。特別是在樓市調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，穩(wěn)增長(zhǎng)不僅不等于放松調(diào)控，而且還要穩(wěn)定已有調(diào)控政策，絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。政府有很多手段實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)增長(zhǎng)和調(diào)控樓市可以同時(shí)進(jìn)行，二者并不矛盾。
記者：當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利的影響下，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該如何調(diào)整？降房?jī)r(jià)與保增長(zhǎng)是否存在矛盾？
謝逸楓：與此同時(shí)，調(diào)控政策不宜“一刀切”，應(yīng)該“區(qū)別用力”。一方面堅(jiān)持“限購(gòu)”，一方面滿足“剛需”。根據(jù)中央有關(guān)“實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策”指示精神，商業(yè)銀行可以考慮對(duì)中低收入購(gòu)房者實(shí)施優(yōu)惠利率，同時(shí)國(guó)家方面對(duì)這部分購(gòu)房者予以貼息，以此促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。目前“增供應(yīng)”難度較大，需要激活房地產(chǎn)業(yè)“開(kāi)發(fā)與銷售”鏈條的諸多環(huán)節(jié)。比如，在土地環(huán)節(jié)，需要嚴(yán)控土地價(jià)格，降低地價(jià)成本在房?jī)r(jià)中的比重；在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，應(yīng)通過(guò)減免稅費(fèi)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)；在銷售環(huán)節(jié)，應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)差別化的信貸、稅收等政策。讓首次購(gòu)房、合理的改善性購(gòu)房等剛性需求能夠充分滿足。
謝逸楓：樓市調(diào)控從表面上看是調(diào)房?jī)r(jià)，實(shí)質(zhì)上是調(diào)結(jié)構(gòu)，要增加保障房和中小套型普通商品房的比重，填補(bǔ)商品房投資下滑留下的缺口。應(yīng)該盡快增加保障房、普通住房供給。今年全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬(wàn)套以上，基本建成500萬(wàn)套。到今年4月底，已開(kāi)工228萬(wàn)套，開(kāi)工率為30%，基本建成150萬(wàn)套。按照“保民生”“穩(wěn)增長(zhǎng)”的要求，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步推進(jìn)政策落地，著力破解保障房和普通商品房建設(shè)在土地供應(yīng)、資金籌措等各方面的困難。
謝逸楓：降房?jī)r(jià)與穩(wěn)增長(zhǎng)并不矛盾，房地產(chǎn)領(lǐng)域存在政策微調(diào)空間，比如在遏制炒房需求的同時(shí)，應(yīng)該確保剛性需求；在實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策的同時(shí)，應(yīng)該滿足保障房建設(shè)的融資需求等。統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，今年4月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比下降的城市有46個(gè)，比3月份增加了8個(gè)；環(huán)比下降的城市有43個(gè)，持平的有24個(gè)，上漲的有3個(gè)。雖然4月房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市數(shù)量較3月有所減少，但綜合其他數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)回調(diào)的整體趨勢(shì)未有改變。
記者： 住建部官員支持與肯定“揚(yáng)州和營(yíng)口新政”是否預(yù)示樓市回暖？
謝逸楓：當(dāng)前中國(guó)樓市調(diào)控已進(jìn)入生死博弈期，中央層面對(duì)“揚(yáng)州新政”的態(tài)度，“肯定和支持”意味著變相放松調(diào)控政策，能引發(fā)地方政府紛紛效仿和跟風(fēng)。揚(yáng)州和營(yíng)口新政”一定程度上刺激購(gòu)房需求，關(guān)鍵是傳達(dá)出的樓市調(diào)控放松的信號(hào)。房地產(chǎn)行業(yè)成為實(shí)際上的經(jīng)濟(jì)支柱，不管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策松動(dòng)都是翹首以盼。不過(guò)，目前講樓市回暖、房?jī)r(jià)反彈恐怕為時(shí)過(guò)早。房?jī)r(jià)能否回歸合理區(qū)間，讓普通老百姓買得起房，關(guān)鍵因素就在于能否擠壓房地產(chǎn)泡沫，遏制投機(jī)炒房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。
記者：我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速的放緩，引起了各方的關(guān)注，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)也罕見(jiàn)地在季度中旬分析經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，并把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要位置，隨之7.89萬(wàn)億的基建投資浮出水面。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)回落會(huì)引發(fā)樓市調(diào)控放松嗎？7.89萬(wàn)億又會(huì)對(duì)樓市帶來(lái)怎樣的沖擊呢?
謝逸楓：顯然，從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)嚴(yán)重下滑的趨勢(shì)看，房產(chǎn)調(diào)控放松“微調(diào)”勢(shì)在必行，而暫時(shí)不會(huì)取消限購(gòu)和房貸政策，會(huì)在合理時(shí)間采取調(diào)整限購(gòu)和房貸的政策。在城市化推進(jìn)過(guò)程之中，房地產(chǎn)依然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行最重要支柱產(chǎn)業(yè)。即使中央想調(diào)結(jié)構(gòu)脫離依賴房地產(chǎn)，從房地產(chǎn)的對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響力看，全國(guó)投資和工業(yè)增加值等同比增速急劇放緩。
拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，仍需加大投資，而制造業(yè)投資熱情不高，房地產(chǎn)新開(kāi)工投資也在下滑；ㄍ顿Y便成為“頂梁柱”，政府此舉旨在抵消新開(kāi)工房地產(chǎn)項(xiàng)目和房產(chǎn)投資增速下滑帶來(lái)的影響，著力穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)！氨Ｔ鲩L(zhǎng)”和“控房?jī)r(jià)”是可以兼容也是互相吸收的。今年前四月房地產(chǎn)開(kāi)工項(xiàng)目和投資不斷下滑，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增速因此受到影響，為應(yīng)對(duì)放緩的經(jīng)濟(jì)狀況，政府計(jì)劃增加基建投資。政府7.89萬(wàn)億的基建投資旨在抵消房地產(chǎn)投資下滑等帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)影響，著力穩(wěn)住當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并不會(huì)對(duì)當(dāng)前樓市造成沖擊。
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