“對(duì)揚(yáng)州新政不必過(guò)度解讀，誰(shuí)以為中國(guó)房地產(chǎn)還會(huì)因?yàn)榈胤轿⒄{(diào)迎來(lái)下一個(gè)黃金十年，將是對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的巨大誤判！边@是知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)給出的判斷。
雖然，在不少南京“資深房企”看來(lái)，不斷深入的城市化進(jìn)程對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)作用依然很大，依靠關(guān)系或是資金的粗放發(fā)展模式還將延續(xù)一段時(shí)間；但很顯然，此類(lèi)“資深房企”的言論已不再是主流。與他們形成鮮明對(duì)比的是，有相當(dāng)一部分房企認(rèn)為這樣的固步自封是極不可取的，他們非常注重實(shí)效、不斷嘗試品質(zhì)的提檔升級(jí)，最拿手的是在熱門(mén)區(qū)域打造明顯差異化的產(chǎn)品，在逆市中不斷創(chuàng)新，并最終一舉占領(lǐng)市場(chǎng)，他們是南京最具創(chuàng)新力的一群實(shí)干型少壯派房企？梢灶A(yù)見(jiàn)，在下一個(gè)十年，一旦讓他們抓住機(jī)遇，南京樓市的話語(yǔ)權(quán)將不可避免地發(fā)生轉(zhuǎn)移。
開(kāi)發(fā)模式他們都是周轉(zhuǎn)速度論的堅(jiān)定支持者
“對(duì)揚(yáng)州新政不必過(guò)度解讀，誰(shuí)以為中國(guó)房地產(chǎn)還會(huì)因?yàn)榈胤轿⒄{(diào)迎來(lái)下一個(gè)黃金十年，將是對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的巨大誤判！比~檀如是說(shuō)。日前，由中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的《2012中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》支撐了葉檀的這一判斷。
報(bào)告稱，2011年房地產(chǎn)上市企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為64.82%，凈負(fù)債率均值為55.60%，企業(yè)負(fù)債水平仍處于歷史高位。此外，全部上市房企存貨總量高達(dá)2.47萬(wàn)億，均值達(dá)151.35億元，較2010年上升26.90%。與存貨大幅上升相應(yīng)，上市房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率不斷下降，2011年滬深房地產(chǎn)上市企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.28，較2010年下降60.83%。房地產(chǎn)上市企業(yè)存貨消化速度降低，而存貨總量不斷上升，現(xiàn)金回流壓力倍增，企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)不斷上升。
但記者在這其中還發(fā)現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象，通過(guò)比較2009年~2011年的全國(guó)TOP10房企、 TOP20房企 、TOP30房企的市場(chǎng)份額變化，記者發(fā)現(xiàn)，行業(yè)集中度越來(lái)越高是大趨勢(shì)。雖然自2010年后，集中化速率有所減緩，但仍然在穩(wěn)步提高，截止到去年，TOP10的房企份額為10.43%，TOP20房企的市場(chǎng)份額為14.54%，TOP30的市場(chǎng)份額為16.69%，而原有的“招保萬(wàn)金”四大天王也被改寫(xiě)，成為由萬(wàn)科、恒大、中海和保利組成的新“四大天王”。
在“周轉(zhuǎn)速度論”和“品質(zhì)利潤(rùn)論”仍然難分高下的背景下，憑借著重點(diǎn)布局二三線城市、開(kāi)發(fā)滿足剛需的高性價(jià)比產(chǎn)品和積極制定順應(yīng)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)策略，恒 大異軍突起，再次驗(yàn)證了高周轉(zhuǎn)速度的重要性，而保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊也曾公開(kāi)表示，公司將始終定位為高周轉(zhuǎn)、成長(zhǎng)型企業(yè)，并繼續(xù)保持凈利潤(rùn)年均30%以上的增長(zhǎng)速度。
具體到南京，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年南京開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售金額十強(qiáng)，分別為保利、萬(wàn)達(dá)、蘇寧環(huán)球、蘇寧置業(yè)、中海、弘陽(yáng)、朗詩(shī)、金地、德盈、萬(wàn)科、五礦(并列)，仔細(xì)分析后不難發(fā)現(xiàn)，這十強(qiáng)房企幾乎無(wú)一例外地都是周轉(zhuǎn)速度論的堅(jiān)定支持者，例如河西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就曾以幾乎不間斷的推盤(pán)節(jié)奏和大手筆營(yíng)銷(xiāo)，一舉摘得2011年度南京樓盤(pán)銷(xiāo)售金額冠軍，而朗詩(shī)地產(chǎn)則憑借國(guó)際街區(qū)的一年九次推售以及與鐘山綠郡的雙盤(pán)聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了20億的銷(xiāo)售額。
首置與改善同在，漲價(jià)與降價(jià)并存，熱銷(xiāo)與滯銷(xiāo)互現(xiàn)……樓市飽受調(diào)控之余，市場(chǎng)關(guān)系越發(fā)復(fù)雜，已經(jīng)難有簡(jiǎn)單的字句足以概括整體市場(chǎng)行情。現(xiàn)代快報(bào)金樓市提出，“少壯派當(dāng)?shù)馈笔悄壳皹鞘幸淮蠡咎卣鳌o(wú)論價(jià)格漲跌、無(wú)論產(chǎn)品好壞、無(wú)論銷(xiāo)售冷熱，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)主力始終來(lái)自正值盛年的“少壯派”。強(qiáng)大的需求、日益增長(zhǎng)的購(gòu)買(mǎi)力讓他們成為當(dāng)之無(wú)愧的“救市軍團(tuán)”，掀起南京置業(yè)大潮。
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