剛需成為購(gòu)房主力
繼今年1月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比止?jié)q后，2月有66個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降或持平，上漲的4個(gè)城市均為二三線城市。相比之下，一線城市房?jī)r(jià)則延續(xù)下降趨勢(shì)。隨著低價(jià)樓盤(pán)不斷入市，沉寂已久的剛性需求正悄然釋放。
3月18日，在北京房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)某樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，百余人組成的看房團(tuán)齊聚售樓處。中國(guó)證券報(bào)(微博)記者發(fā)現(xiàn)，這個(gè)看房大軍中的主力大多是年輕人。
“這回開(kāi)盤(pán)的都是八九十平方米左右的中小戶型！痹摌潜P(pán)銷(xiāo)售人員表示，每平米12000元-13000元的價(jià)格，一套房子總價(jià)約100萬(wàn)元。
“我覺(jué)得這個(gè)單價(jià)還能承受，而且樓盤(pán)離地鐵和商業(yè)區(qū)不太遠(yuǎn)。再加上有2萬(wàn)抵6萬(wàn)的優(yōu)惠活動(dòng)，對(duì)我這樣的剛需來(lái)講，還是挺有吸引力的！币晃慌刻寡。
中國(guó)證券報(bào)記者注意到，前來(lái)看房的大多是所謂的“剛需”，這些人通常工作了幾年，手頭有了一定積蓄，但對(duì)于城區(qū)動(dòng)輒每平方米三、四萬(wàn)元的房?jī)r(jià)仍難以承受！靶詢r(jià)比”成為剛需購(gòu)買(mǎi)自住用房的首要考慮？們r(jià)100萬(wàn)元左右、位于交通沿線附近、周邊有購(gòu)物及學(xué)校等設(shè)施，這些都成為吸引剛需的“賣(mài)點(diǎn)”。
“剛需群體主要包括兩部分，一是首次購(gòu)房置業(yè)人群，二是首次改善住房置業(yè)人群！敝袊(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，房地產(chǎn)政策對(duì)于購(gòu)房群體和購(gòu)房決策都產(chǎn)生了較大影響！叭ツ瓯本┦袌(chǎng)購(gòu)房群體中，首次購(gòu)房人群占比達(dá)80%以上，而限購(gòu)之前首次購(gòu)房群體的占比不到50%！
“新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，全國(guó)很多城市的郊區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下調(diào)，而這些區(qū)域恰好是剛需的集中區(qū)域！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，剛需對(duì)政策更為敏感，再加上銀行出現(xiàn)額度和利率優(yōu)惠調(diào)整，使得依賴貸款的剛需減少了部分購(gòu)房負(fù)擔(dān)。因此在考慮自身購(gòu)買(mǎi)力以后，近期有不少剛需購(gòu)房者選擇入市。
從近期成交量的變化來(lái)看，價(jià)格因素顯然已成為吸引剛需入市的直接誘因。如果按照“房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)測(cè)算，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，未來(lái)房?jī)r(jià)還需要10%-20%的下調(diào)空間。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，一個(gè)城市主流居民的家庭年收入總和與能夠滿足舒適居住環(huán)境的房屋總價(jià)值之間的比值，按照聯(lián)合國(guó)(微博)的標(biāo)準(zhǔn)在1:5到1:6之間！翱紤]到我國(guó)一線城市人多地少的現(xiàn)狀，在1:8之內(nèi)都是可以容忍的。如果算上收入分配制度改革等因素，預(yù)計(jì)居民收入增長(zhǎng)或在10%左右，那么未來(lái)1-2年北京房?jī)r(jià)在目前基礎(chǔ)上回落10%-20%可以達(dá)到比較合理的價(jià)位。”
張大偉認(rèn)為，國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1:300。按照目前北京的情況，1:400應(yīng)該是房?jī)r(jià)回歸合理的上限，也就是說(shuō)目前的房?jī)r(jià)應(yīng)該最少有10%-20%的下調(diào)空間。
盡管如此，專(zhuān)家指出，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸并非意味著房?jī)r(jià)將馬上下調(diào)。政府對(duì)樓市調(diào)控的決心，將以建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定可持續(xù)的長(zhǎng)效機(jī)制體現(xiàn)。
新一輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)一年有余，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“虛火”得到極大遏制，樓市博弈格局也在悄然發(fā)生變化。因房?jī)r(jià)過(guò)高而被擠出的剛性需求正重新成為購(gòu)房主力軍；開(kāi)發(fā)商為了加快資金回籠，也將推盤(pán)目標(biāo)鎖定為以中小戶型為主的剛需項(xiàng)目。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)仍存在10%-20%的下調(diào)空間，但房?jī)r(jià)向合理價(jià)位回歸或是長(zhǎng)期過(guò)程，在這一過(guò)程中還需要銀行貸款、居民收入增長(zhǎng)等一系列政策配合。
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