購(gòu)房者中以改善型買家為主。
□本版文、圖 信息時(shí)報(bào)記者 羅莎琳
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院最新發(fā)布名為《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的研究報(bào)告稱，2012年將是住房分配制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年。行業(yè)利潤(rùn)急劇萎縮，中小企業(yè)破產(chǎn)可能激增。不過(guò)，報(bào)告又認(rèn)為，房?jī)r(jià)僅略有回落，總體降幅不會(huì)很大，因?yàn)檎{(diào)控的難度在不斷增大。此外，報(bào)告還稱，去年，中央政府為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，行政與市場(chǎng)手段并用，限購(gòu)、限價(jià)、限貸等政策全面升級(jí)，政策及措施空前嚴(yán)厲，力促房?jī)r(jià)合理回歸。在此情形下，房地產(chǎn)逐漸減緩了步子，降低了溫度。不過(guò)，業(yè)界專家對(duì)“最艱難”觀點(diǎn)持不同看法，他們認(rèn)為，樓市真正的冬天尚未到來(lái)，今年的困難不及2008年。
今年樓市最難？
專家稱真正冬天未到
2011年1月國(guó)家出臺(tái)了“新國(guó)八條”，從國(guó)家層面第一次要求直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市及房?jī)r(jià)過(guò)高且上漲過(guò)快的城市實(shí)行限購(gòu)政策。其后，全國(guó)共有46個(gè)城市實(shí)施了限購(gòu)政策，有些較中央要求更嚴(yán)格、更具體。在嚴(yán)厲調(diào)控下，交易量增速應(yīng)聲而下。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭初步得到遏制，觀望情緒彌漫。
在此情況下，房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)分化，行業(yè)生存狀況日益嚴(yán)峻。尤其是貨幣政策緊縮、信貸受控給房企壓力尤大，部分小企業(yè)資金鏈緊張，為求一時(shí)之緩，不得不“斷腕求全”。也有一些小企業(yè)熬不下去，甚至關(guān)門。
今年樓市會(huì)否是最難的一年，對(duì)此，合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌表示，今年房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)比較困難，主要是限制性的行政政策讓市場(chǎng)失去方向，國(guó)家抑制通脹，在信貸方面收緊，購(gòu)房人觀望，市場(chǎng)交易低迷。困難在于不確定性加大，當(dāng)然市場(chǎng)交投不暢也是表現(xiàn)。至于今年是否是最困難一年，他則認(rèn)為“應(yīng)該談不上，2008年最困難”。
但藍(lán)皮書指出，經(jīng)歷2011年房地產(chǎn)交易量的持續(xù)低迷后，房企面臨的選擇是，要么降價(jià)銷售，要么囤房囤地。但當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售環(huán)境不同于2008年金融危機(jī)初期，因?yàn)椋?dāng)時(shí)土地購(gòu)置多發(fā)生于2006年以前的低地價(jià)時(shí)期，樓市降價(jià)空間大，大幅降價(jià)仍能保持可觀盈利，而當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置大多發(fā)生于2009~2010年的高地價(jià)時(shí)期，房子降價(jià)空間小，降價(jià)可能出現(xiàn)企業(yè)虧損。
不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，樓市真正的冬天在未來(lái)兩年內(nèi)。廣東工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)分析師申格聯(lián)認(rèn)為，今年并非房地產(chǎn)最困難的一年，因?yàn)榻衲隁W債危機(jī)還沒(méi)有真正爆發(fā)。他認(rèn)為2013年才是房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年。“因?yàn)，各種因素綜合表現(xiàn)出歐債危機(jī)有可能在2012年底至2013年初全面爆發(fā)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)因此受波及影響較大，房?jī)r(jià)將實(shí)質(zhì)降低，中小企業(yè)和房企破產(chǎn)可能性激增。當(dāng)然，還有一些不可預(yù)測(cè)的不穩(wěn)定因素發(fā)生，這一切都將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)急劇萎縮。”他進(jìn)一步解釋。
房企如何過(guò)冬？
降價(jià)、瘦身、聯(lián)盟
業(yè)內(nèi)人士表示，不論今年是不是樓市最困難的一年，但開(kāi)發(fā)商的日子不好過(guò)是事實(shí)。時(shí)下降價(jià)去存貨回籠資金是首要任務(wù)。此外，聯(lián)合拿地降低成本減少風(fēng)險(xiǎn)也成為一些大開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的良計(jì)。
龍斌表示，開(kāi)發(fā)商目前應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)。去存貨，多回籠資金，開(kāi)發(fā)應(yīng)對(duì)剛需的產(chǎn)品，提高性價(jià)比，城市或者區(qū)域布點(diǎn)要更加謹(jǐn)慎，多作市場(chǎng)調(diào)研，必要時(shí)以價(jià)換量。同時(shí)，品牌建設(shè)不容忽視。
申格聯(lián)也認(rèn)為，時(shí)下開(kāi)發(fā)商應(yīng)該未雨綢繆，做好真正“過(guò)冬”的準(zhǔn)備。首先讓房?jī)r(jià)適度下降，盡快賣出手中的存貨，不要讓債務(wù)拖下水。
藍(lán)皮書指出，在冬天來(lái)臨時(shí)，房企有由“競(jìng)爭(zhēng)”轉(zhuǎn)為“競(jìng)合”的趨向。大量開(kāi)發(fā)商采取聯(lián)合拿地的方式，一方面滿足開(kāi)發(fā)企業(yè)分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、破解資金困局的需求，另一方面保證了開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)的要求，以及通過(guò)拿地獲得今后開(kāi)發(fā)收益、合理配置公司資產(chǎn)等目的。
此外，正是由于房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)縮水，前景不明，讓眾多之前瘋狂涌入地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)紛紛退出，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨瘦身減脂的過(guò)程。據(jù)悉，在部分熱點(diǎn)城市，一些開(kāi)發(fā)商已退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。截至2011年年底，已有水井坊、宏達(dá)股份、恒順醋業(yè)等16家“涉房”的非房地產(chǎn)上市公司撤離樓市。
房?jī)r(jià)為何難大降？
閑置資本投資渠道有限
盡管樓市風(fēng)聲鶴唳，但是房?jī)r(jià)難降。藍(lán)皮書預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)“可能略有回落，但大幅降價(jià)可能性也很小”。廣州近日樓價(jià)甚至出現(xiàn)大幅度反彈。
據(jù)廣州市國(guó)土局發(fā)布的4月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行報(bào)告顯示，4月全市10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)13824元/平方米，同比上漲6.6%，環(huán)比上漲10.9%。漲幅最大的是南沙區(qū)，從3月的7197元漲至4月的8450元/平方米，漲幅達(dá)17.4%；跌幅最大的是天河區(qū)，從3月的32189元跌至28103元/平方米，跌幅為12.7%。雖然如此，天河區(qū)樓價(jià)繼續(xù)蟬聯(lián)全市之首。
龍斌分析指出，4月廣州均價(jià)反彈，非房?jī)r(jià)反彈。主要是市區(qū)一些中高價(jià)樓盤成交增多，造成結(jié)構(gòu)性變化，均價(jià)上升。而這些中心區(qū)域成交大增的樓盤多數(shù)有價(jià)格調(diào)整，所以，4月仍然是以價(jià)換量的市場(chǎng)，部分改善型買家入市，與過(guò)去有所不同。
申格聯(lián)認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)仍然是假跌，房?jī)r(jià)并未見(jiàn)底。廣州4月房?jī)r(jià)再次反彈說(shuō)明房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)呈現(xiàn)微跌微升的波狀趨勢(shì)，這是房?jī)r(jià)軟著陸的良好市場(chǎng)征兆。他同時(shí)表示，仍然堅(jiān)信2013年后房?jī)r(jià)才開(kāi)始實(shí)質(zhì)筑底，今年的房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)時(shí)低時(shí)高的波狀走勢(shì)，但總體趨勢(shì)是緩緩下跌的。
業(yè)內(nèi)人士還表示，受國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗、國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落影響，2012年，房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)，投資投機(jī)性需求進(jìn)退難舍。一方面，當(dāng)前多數(shù)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超真實(shí)消費(fèi)需求的購(gòu)買能力，進(jìn)一步的房?jī)r(jià)上漲很難實(shí)現(xiàn)，同時(shí)，絕大多數(shù)城市售租比也遠(yuǎn)超正常投資所能承受的贏利壓力，高價(jià)住房持有的保值風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大；另一方面，股市等其他投資渠道同樣前景不明，閑置資本很難尋找有效的替代投資渠道，被迫向樓市尋找投資保值機(jī)會(huì)。
預(yù)測(cè)
樓市真正寒冬尚未到來(lái)
藍(lán)皮書稱，由于需求低迷，幾乎不存在房?jī)r(jià)上漲的可能性，但由于當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本特別是土地購(gòu)置成本很高，大幅降價(jià)將意味著多數(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨虧損，在經(jīng)濟(jì)和政策前景明朗前，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)將選擇繼續(xù)觀望，不情愿輕易降價(jià)，房?jī)r(jià)將延續(xù)上年的盤整態(tài)勢(shì)。
由于部分開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，被迫低價(jià)處理存量房產(chǎn)，也由于某些大型企業(yè)集團(tuán)為了主導(dǎo)行業(yè)重組并購(gòu)，通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)形成對(duì)被并購(gòu)開(kāi)發(fā)企業(yè)的虧損壓力，因此，整體房?jī)r(jià)也將在盤整中有所回落。但總體上，由于房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入限制少，行業(yè)外資本較容易進(jìn)入，行業(yè)內(nèi)壟斷企業(yè)通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)實(shí)施并購(gòu)策略，很容易被行業(yè)外資本進(jìn)入而打破，導(dǎo)致得不償失，因此劇烈的價(jià)格戰(zhàn)很難形成，總體房?jī)r(jià)降幅不會(huì)很大。
藍(lán)皮書觀點(diǎn)
今年調(diào)控難度不斷增大
藍(lán)皮書認(rèn)為，2012年，我國(guó)房地產(chǎn)政策將繼續(xù)鞏固已有的調(diào)控成果，調(diào)控政策將不斷優(yōu)化和提升，但調(diào)控難度也將不斷增大。一方面，國(guó)內(nèi)外閑置資本仍然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成巨大的投資投機(jī)性需求，抑制投機(jī)仍將是本年度房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)；另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落，保增長(zhǎng)壓力增大，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控可能逐步由緊縮轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?/P>
經(jīng)歷了2011年低迷的房產(chǎn)市場(chǎng)交易和土地出讓流拍后，一些地方政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始不斷尋求政策松綁和突破，其中限購(gòu)政策可能是尋求突破的主要方向。在各利益相關(guān)方影響下，2012年部分城市具體限購(gòu)措施可能有所變化，如對(duì)首套住房定義放寬、對(duì)二套住房限購(gòu)放開(kāi)、對(duì)非戶籍常住人口限購(gòu)放寬，限購(gòu)手段也可能從硬性的交易限制轉(zhuǎn)向信貸限制。
不過(guò)，藍(lán)皮書預(yù)測(cè)，對(duì)北京、上海等超大城市，考慮城市人口規(guī)模限制要求，針對(duì)外來(lái)人口的住房市場(chǎng)限購(gòu)可能作為一種常態(tài)的制度存在。
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