下半年樓市大猜想
觀價格走勢，探成交高低，論政策動向
“陽春三月”、“紅五月”，經(jīng)歷去年寒冬和今年一二月的乍暖還寒之后，佛山乃至全國的樓市終于“火”了一把。不但成交量在這兩個節(jié)點節(jié)節(jié)攀升，就連剛需以外的改善大戶型單位也開始有走俏之勢。在繼續(xù)從緊的政策調(diào)控下，在成交回暖之勢下，下半年樓市形勢又會如何呢？
專題撰文/圖 佛山日報記者 冀曉瑩
猜想1
成交回暖是否會延續(xù)？
自2月底開始，受到品牌大盤降價促銷的帶動，佛山樓市的成交開始逐步升溫。3月份成交創(chuàng)新高，4月份攀升至5083套，取得了自去年限購以來的最好單月成績。五月已接近尾聲，據(jù)部分房產(chǎn)機構(gòu)監(jiān)測，5月的前二十七天，成交已接近7000套，氣勢如虹，官方數(shù)據(jù)未公布，但關(guān)于佛山樓市“紅五月”的討論幾乎可以敲定。
而五月期間 ，記者走訪禪城、南海、順德三區(qū)樓盤，發(fā)現(xiàn)三地的樓市確實熱鬧。各大樓盤、各種戶型都不“寂寞”。
開發(fā)商看準“五一”節(jié)點，紛紛加快了推貨節(jié)奏。銷售最火爆的順德市場，五月有多日的成交過百套，繼四月份以1700套成交創(chuàng)下成交新高之后，五月份一手住宅的成交已突破2500套，直逼“3”字頭大關(guān)。
眾多開發(fā)商推貨，也不僅限于保利、招商、中海等領(lǐng)頭房企，更多的品牌房企、本地開發(fā)商加入到了“五一”的推貨大軍中。上市房企佳兆業(yè)·金域天下、本地實力開發(fā)商三聯(lián)房地產(chǎn)旗下的盛南新都紛紛推出了以剛需買家為主的實用兩三房，加上優(yōu)惠價格、優(yōu)質(zhì)地段和優(yōu)美環(huán)境，獲得市民青睞。
而產(chǎn)品戶型方面，也十分豐富，除了剛需、改善的三房單位外，招商依云水岸、星星華園國際等樓盤也推出了優(yōu)質(zhì)樓王單位，廣受好評；高明碧桂園“天湖峰”組團別墅，深業(yè)·云東海花園休閑度假美墅等豪宅項目也匯聚了高端客戶的眼光，紛紛前去咨詢認購。
“紅五月”即將過去，這種成交回暖趨勢是否會繼續(xù)？下半年又是否會延續(xù)？
眾多地產(chǎn)界人士均表示，佛山樓市成交量已見底回升。世聯(lián)地產(chǎn)佛山總經(jīng)理葛樸認為，三四月份成交量創(chuàng)高并不意味著會出現(xiàn)2009年那樣的報復性反彈。首先中央調(diào)控不會放松，同時，目前佛山新房庫存高達600~800萬平方米，幾乎相當于佛山一年的成交面積，足夠消化相當長時間。
也有業(yè)內(nèi)人士認為，在調(diào)控政策基調(diào)不變的前提下，成交回暖是否延續(xù)，關(guān)鍵還是要看開發(fā)商的營銷策略，潛在的購房者是充足的，就看如何將其吸引入市。如果開發(fā)商以價換量，信貸優(yōu)惠繼續(xù)，存款準備金的持續(xù)下調(diào)，都會對成交量產(chǎn)生實質(zhì)性的利好，下半年的樓市還是很值得關(guān)注的。
猜想2
樓價走勢：反彈or下探？
24日，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所發(fā)布《房地產(chǎn)藍皮書》，指出2012年幾乎不存在房價上漲可能性，但總體降幅不會很大。在經(jīng)濟和政策前景明朗前，多數(shù)開發(fā)企業(yè)將選擇觀望態(tài)勢，不情愿輕易降價，房價將延續(xù)上年的盤整態(tài)勢。
報告還預測，由于部分開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機被迫低價處理存量房產(chǎn)，也由于某些大型企業(yè)集團為了主導行業(yè)重組并購，通過價格戰(zhàn)形成對被并購開發(fā)企業(yè)的虧損壓力，因此整體房價也將在盤整中有所回落。
細看佛山樓價，伴隨開發(fā)商以價換量的營銷策略，今年伊始，樓價比去年有了不同程度的回落。整體均價以7、8字頭為主，五月中下旬部分樓盤大戶型豪宅單位開放熱銷，拉高了整體成交均價，突破9字頭。
具體到各個樓盤，降價幅度則更加清晰。最早掀起降價的碧桂園城市花園，從去年五一開始便要給佛山市民“幸福的價格”，前段時間推出9300元/平方米帶裝修產(chǎn)品，不帶裝修單位均價約為8000元/平方米。比起限購前1.1萬至1.2萬的均價，降幅約4成左右；保利地產(chǎn)旗下的各樓盤降價熱賣，一度頻現(xiàn)“日光盤”，成為市場的關(guān)注焦點。旗下走高端路線的保利東灣，去年均價在1.1萬至1.3萬每方，而今年推出園景單位均價約9000至1.1萬每方，降幅約為2000元。而其他采取以價換量的開發(fā)商也不在少數(shù)。
佛山眾多樓盤的降價潮，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士對此認為成交量已見底回升，樓價正在完成探底過程。葛樸認為，價跌量升是明顯的筑底標志， 下一階段將進入漫長的橫盤筑底過程，預計價格下探空間不大，或在5%的范圍內(nèi)震蕩。合富輝煌佛山分公司副總經(jīng)理黃保華表示，價格到了相對底部，禪桂中心區(qū)域的項目價格已探底，鎮(zhèn)街項目接下來預計會補跌。
而記者從部分樓盤負責人的口中，也印證了禪桂中心區(qū)域價格基本探底的說法。相關(guān)樓盤負責人告訴記者，在接下來的推貨中，價格定位很關(guān)鍵。定價不會過于優(yōu)惠，而是相對理性，不會過于依賴以價換量！岸虝r間內(nèi)去貨四成左右就基本滿意了，其他貨源就等時間慢慢消化！
猜想3
政策走向：從嚴or 微調(diào)？
揚州買房獎勵，得到默許，最近一段時間，國內(nèi)陸續(xù)有城市試圖對房地產(chǎn)政策進行微調(diào)，或成功，或失敗。下半年，國內(nèi)外經(jīng)濟隱憂仍在，房產(chǎn)調(diào)控政策是否會有所放松？如放松，是明松還是暗松？
5月20日，國務(wù)院總理溫家寶在武漢召開的六省經(jīng)濟形勢座談會上指出，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進保障性安居工程建設(shè)。
據(jù)有關(guān)媒體報道，此次表態(tài)是在揚州、營口等城市陸續(xù)出臺放松房地產(chǎn)調(diào)控措施背景下，因此這次講話被業(yè)內(nèi)解讀為：堅持限購為主的調(diào)控政策不動搖。
表態(tài)后的第四天，溫總理在國務(wù)院常務(wù)會議上指出，“要根據(jù)形勢變化加大預調(diào)微調(diào)力度”。
自去年限購令出臺以來，先后有30余個城市出臺微調(diào)政策，刺激當?shù)貥鞘。?jù)中原地產(chǎn)的調(diào)研結(jié)果，地方微調(diào)樓市調(diào)控政策可以分為兩類：一類是蕪湖、成都、上海等城市的松動政策，這類城市均出現(xiàn)了政策出臺幾天后就被擱淺。另一類是以北京、天津等地為主的減免稅收和首套房貸打折等為主的，并沒有被叫停。內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等。
中央的態(tài)度表明，堅持樓市調(diào)控，打擊投機者入市的基調(diào)不會動搖。對于地方的微調(diào)政策，屬于保護剛需和促進樓市合理需求的政策基本會過關(guān)，違反限購政策的肯定被叫停。
而在數(shù)十個城市的微調(diào)政策中，采用最普遍的方式就是松綁公積金貸款，F(xiàn)今，佛山尚未有所行動。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，這與佛山近兩月的喜人成交有關(guān)。面對下半年的到來，佛山樓市成交如果一直能保持這樣的成績，政府方面應(yīng)該不會出臺微調(diào)政策予以調(diào)控。
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