近期，剛需入市成交回暖成為樓市主旋律。數(shù)據(jù)顯示，5月第三周深圳一手住宅成交1212套，環(huán)比增長45%。這是2011年8月以來深圳新房周成交第二次破千，創(chuàng)去年5月中旬以來新高。
據(jù)悉，進(jìn)入六月，多個豪宅項(xiàng)目，包括榕江天御、蘭江山第、伍茲公寓等，將要在6月分批入市，而本期下午茶的主題就是：在后剛需盤時代，豪宅市場能否接棒剛需市場，持續(xù)火熱景象？以下為文字實(shí)錄：
余海洋：樓市整體處于底部徘徊階段
【新浪房產(chǎn)】海洋，你覺得這一兩個月來開盤的幾個指標(biāo)性的項(xiàng)目其實(shí)賣得還可以，星河盛世或者是中洲公園包括前幾天的圣拿威，金融街據(jù)說賣得也可以，你覺得深圳樓市是不是能說已經(jīng)完全觸底了已經(jīng)開始回暖了，能這么說嗎？樓市的拐點(diǎn)到?jīng)]到？
【于海洋】這個拐點(diǎn)不敢輕易判斷，但是從目前這幾個項(xiàng)目，我覺得從項(xiàng)目的選擇上他的成交的量銷量好是他的特殊性，目前來說他有兩種情況，如果說按照城市來看的話，市中心的項(xiàng)目銷售情況一般般，城郊結(jié)合部比如梅林關(guān)的星河盛世中洲公園這種銷售比較好，你價格再虧，成交也是屬于一般。他現(xiàn)在的原因是市內(nèi)的格局已經(jīng)向郊區(qū)擴(kuò)展，所以他才會有一個龐大的客戶群體，關(guān)外對他本身的樓盤價格應(yīng)該是比較高，但是關(guān)外的價格對于關(guān)內(nèi)的樓盤價格敏感性比較低。當(dāng)你的2萬的預(yù)期降到1.8萬的時候會導(dǎo)致購買，但是這幾個盤如果說你看整個全市來說，我覺得目前這個量還是在膠著，如果再繼續(xù)往下的可能性也不是很大。
【新浪房產(chǎn)】最差就是在這個位置了。
【余海洋】我覺得應(yīng)該是一個屬于一個底部徘徊的階段了。
現(xiàn)階段成交回升不具備可持續(xù)性
【新浪房產(chǎn)】我覺得剛需現(xiàn)在你說這波過了，真正的剛需能買房的現(xiàn)在是不是已經(jīng)差不多了？所以說這些開發(fā)商就根據(jù)這個情況調(diào)整了一些供貨的結(jié)構(gòu)，然后你看今年下半年至少6月份開的這些盤都不會像以前上半年的那么火了，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)完全不一樣了，我覺得這個已經(jīng)被洗得差不多了。
【于海洋】我其實(shí)有些上半年的剛需，一個是他有積壓，但是這個賣出去是因?yàn)槟阈路康目蛻敉瑫r是二級市場、三級市場的客戶，當(dāng)你的二級市場消化不掉你的價格優(yōu)稍微提升的時候，三級市場的報(bào)盤還是平穩(wěn)的時候他還是會向三級市場回流的，這時候二級市場的本身的客戶流會減少。
【新浪房產(chǎn)】之前的倒掛很嚴(yán)重，被逼到市場當(dāng)中去。
【于海洋】我們現(xiàn)在先不說最頂端的豪宅的剛需，就說改善型的，目前的情況下這個瓶頸性的限制性的條款沒有減少的情況下讓他們?nèi)胧鞋F(xiàn)在不現(xiàn)實(shí)。
【新浪房產(chǎn)】海洋，剛才王總說對改善型接棒存在很多的疑問，你怎么看？
【于海洋】我跟他的觀點(diǎn)是相似的，因?yàn)槭紫鹊谝粋是我的限制性的瓶頸性的條件沒有放松，第二個我覺得他剛需的成交量是創(chuàng)造了，但是這個成交量我認(rèn)為是一個脈沖式的不會具備任何的持續(xù)性，不會傳達(dá)到高端市場。第三個是高端市場跟資本市場的緊密結(jié)合性，現(xiàn)在是比較看淡整個房地產(chǎn)市場。所以我覺得高端改善的話還是比較難的。當(dāng)然從4月份的數(shù)據(jù)來看，包括廣州、包括東莞等等，還有我們覆蓋的一些城市來看，改善型的不能叫豪宅，通過價格的下降有一批成交。
【新浪房產(chǎn)】還是以價格下降為前提的。
【于海洋】對，他還不是屬于真正的豪宅和真正的好的比較地段的中高端大戶，他還是屬于偏郊區(qū)的通過價格的下降來銷售，他客戶群體還是終端的群體。
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