新浪房產(chǎn)訊 房地產(chǎn)市場政策“微調(diào)”及“降準(zhǔn)”為今年5月房地產(chǎn)市場成交量又注入了活力。盡管 “去投資化”的常態(tài)化調(diào)控政策導(dǎo)致近期整體樓市交易量不太樂觀，但5月份還是給了一個相對滿意的“紅五月”，當(dāng)然這個“紅五月”主要還是表現(xiàn)在成交量上。
從近期全國房地產(chǎn)市場成交量變化趨勢來看，2012年3月樓市成交量回暖之后，4月以來的多地樓市成交量呈現(xiàn)下滑跡象，5月份之后的各地市場成交量環(huán)比4月又出現(xiàn)一定幅度的反彈。
例如，2012年5月京滬廣深一線城市樓市成交量全部上漲。此外，蘇州、南京、沈陽、杭州、青島、天津等也同樣表現(xiàn)出色，成交量出現(xiàn)一定程度的反彈。
拿2012年5月上海商品住宅成交量來說，同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月成交量達(dá)80.63萬平方米，成交均價22450元/平方米，5月商品住宅市場成交量略微超過3月的79.89萬平方米，也明顯高于2011年月均60萬平方米的成交量。5月的樓市似乎又給業(yè)內(nèi)重拾了信心。
不過，從2012年5月上海市商品住宅的供應(yīng)量的數(shù)據(jù)來看，也反映出開發(fā)商有些按耐不住，同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年5月上海商品住宅供應(yīng)量80萬平方米，明顯比3月67萬平方米多。這反映出在開發(fā)商在博弈市場過程中，逐漸采取步步為營的市場策略，開始主動推盤降價跑量，主動應(yīng)對未來市場的不確定性。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在即將到來的6-8月傳統(tǒng)的市場淡季時間段，整體樓市按照經(jīng)驗(yàn)來說應(yīng)該是維持淡市的狀態(tài)，但是，2012年的市場狀況有可能區(qū)別往年經(jīng)驗(yàn)。樓市6-8月或出現(xiàn)“淡市不淡”的行情。所謂“淡市不淡”是指一方面不會延續(xù)往年淡市的狀況，另一方面也不會出現(xiàn)成交量暴漲的趨勢，成交量在這一階段保持不好不壞的狀態(tài)，甚至出現(xiàn)小幅反彈。原因如下：
第一、政策層面正值“刺激剛需”時間窗，剛需應(yīng)該會在6-8月份繼續(xù)釋放需求；
第二、“穩(wěn)增長”措施和房地產(chǎn)行業(yè)沒有直接性關(guān)系，開發(fā)企業(yè)資金面壓力還是持續(xù)存在，這個階段開發(fā)企業(yè)會加大市場供應(yīng)，供應(yīng)的增加與個案價格的調(diào)整會促使后市成交量保持一定的水平，不會出現(xiàn)大幅下滑的趨勢。
第二、開發(fā)商與其像去年一樣等到年底沖刺年度銷售業(yè)績指標(biāo)，不如利用當(dāng)前政策微調(diào)“刺激剛需”的時間窗口，及時降價跑量，有條不紊的分階段向公司的銷售目標(biāo)邁進(jìn)。
另外，從價格趨勢角度來講，市場層面應(yīng)該還會繼續(xù)維持現(xiàn)狀局部或個案降價的趨勢，以上海為例，從短期市場趨勢來看，上海商品住宅市場庫存仍然維持在1000萬平方米左右的高位，市場去化周期在15月以上(按照當(dāng)前月均去化量60-70萬平方米來計算)，15月以上的去化周期仍然是房價繼續(xù)保持下跌的信號。盡管個案房價降幅有收窄跡象，但大趨勢短期內(nèi)改變不了。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，總體來看，從當(dāng)前市場運(yùn)行特征及趨勢來看，開發(fā)商不能因?yàn)榻凇胺€(wěn)增長”的官方表態(tài)而過于樂觀。原因很簡單，從短期內(nèi)樓市調(diào)控政策走向及市場表現(xiàn)而言，“穩(wěn)增長”2.0版“四萬億”還難以造成2009年房價報復(fù)性上漲的局面，“去投資化”的常態(tài)化的樓市調(diào)控定調(diào)沒有明顯的變化。
整體市場仍然需要樓市“刺激剛需”政策出臺，當(dāng)前政策導(dǎo)向的大局應(yīng)該還是盡可能圍繞“自住需求”進(jìn)行，即使出臺刺激需求入市的政策也是點(diǎn)式的“微調(diào)”政策，并且微調(diào)的幅度也不能太大，同時也是圍繞樓市“刺激剛需”這個核心而出臺。如果違背了這個原則的微調(diào)政策，很有可能被快速叫停。
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