限購(gòu)放寬是“假信號(hào)”，房產(chǎn)稅遏制不住房?jī)r(jià)上漲

　　南都地產(chǎn)大家談第45期

　　房地產(chǎn)調(diào)控下，躍躍欲試求松綁的地方政府不在少數(shù)。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓日前接受南都記者專(zhuān)訪表示，房?jī)r(jià)暴漲或大幅反彈的基礎(chǔ)幾乎不存在，而置業(yè)者面對(duì)“底部”的預(yù)期，需求開(kāi)始逐步釋放。超九成地方政府的“微調(diào)”政策均被默許，代表樓市正式進(jìn)入微調(diào)期，但房產(chǎn)限購(gòu)作為具有行政意味的手段，在40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)成功以及房產(chǎn)稅開(kāi)征后，可能退出舞臺(tái)。

　　南都：截至目前，全國(guó)實(shí)行微調(diào)的城市有多少，城市微調(diào)的類(lèi)型和叫停的城市及微調(diào)的內(nèi)容和所受“待遇”差別在哪？

　　謝逸楓：自2011年8月8日馬鞍山人才買(mǎi)房稅費(fèi)優(yōu)惠起，截止到2012年6月1日，全國(guó)共有51個(gè)城市調(diào)控微調(diào)，45個(gè)城市通過(guò)，6個(gè)叫停。其中，5個(gè)限購(gòu)放松城市和1個(gè)契稅補(bǔ)貼和購(gòu)房補(bǔ)貼擴(kuò)大范圍和額度城市叫停。

　　從城市微調(diào)叫停來(lái)看，地方“微調(diào)”除涉“限購(gòu)令”外均獲默許，其中蕪湖、佛山、重慶、成都、象山、上海因?yàn)槲⒄{(diào)尺度和幅度過(guò)大以及時(shí)機(jī)把握等引起市場(chǎng)強(qiáng)烈反對(duì)等因素，政策頒布不久就被“叫�！薄�

　　南都：今年房地產(chǎn)微調(diào)是否成為大趨勢(shì)？市場(chǎng)是否已經(jīng)觸底？

　　謝逸楓：全國(guó)各地樓市調(diào)控微調(diào)不斷，傳遞著一種政策調(diào)整救市的信號(hào)，意味著房地產(chǎn)調(diào)控正式見(jiàn)底。主要是房地產(chǎn)調(diào)控微調(diào)存在客觀的條件。一是保增長(zhǎng)大于一切，房地產(chǎn)業(yè)依然是投資最重要的火車(chē)頭，況且涉及60個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。二是房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)已經(jīng)遏制，而房地產(chǎn)投資額下降和購(gòu)買(mǎi)土地面積下滑，將影響到保增長(zhǎng)和財(cái)政收入。

　　三是考慮到保護(hù)合理購(gòu)房需求，避免調(diào)控“一刀切”。四是全國(guó)前4個(gè)月財(cái)政負(fù)增長(zhǎng)，稅收下降影響到財(cái)政收入。五是今年地方政府債務(wù)到期，財(cái)政部拒延到期地方債，導(dǎo)致地方政府扎堆借新還舊，或者將逼迫地方政府通過(guò)賣(mài)地還債。六是房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不穩(wěn)定時(shí)期。一方面是市場(chǎng)庫(kù)存增加和部分房企資金緊張及土地抵押貸款嚴(yán)重，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)蕭條將威脅到金融機(jī)構(gòu)安全。

　　南都：40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)成功，房產(chǎn)稅開(kāi)征后，限購(gòu)大限會(huì)到來(lái)嗎？是否會(huì)退出歷史舞臺(tái)？

　　謝逸楓：從2012年5月23日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神來(lái)看，房地產(chǎn)政策已由2011年的決不允許放松，開(kāi)始在“支持首套自住”、“支持成品房(全裝修房)”、“金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)”等各類(lèi)名目下，出現(xiàn)了漸進(jìn)放松。按照住建部部長(zhǎng)姜偉新的表示，房產(chǎn)限購(gòu)只是不得已而采取的辦法，未來(lái)會(huì)將公安系統(tǒng)、銀行系統(tǒng)、財(cái)政系統(tǒng)、稅務(wù)系統(tǒng)的信息共享到城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)內(nèi)，一個(gè)統(tǒng)一的監(jiān)管平臺(tái)一旦完善，就不必再采取行政色彩濃厚的限購(gòu)令了。因此表示限購(gòu)政策將退出歷史舞臺(tái)。

　　但目前限購(gòu)放寬是“假信號(hào)”，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)將不會(huì)發(fā)生重大變化 ，沒(méi)有松綁的可能性。截止到2012年6月1日，住建部七次與國(guó)務(wù)院九次就房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題作出指示和批示，核心要求就是不能對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策予以放松。限購(gòu)在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，不存在放松可能，限購(gòu)短期內(nèi)不會(huì)偃旗息鼓。

　　根據(jù)住建部的要求，2012年6月底前全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市(4個(gè)直轄市、26個(gè)省會(huì)城市、10個(gè)其他重點(diǎn)城市)將與住建部個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，開(kāi)征房產(chǎn)稅的技術(shù)條件已經(jīng)逐步成熟。意味著6月底40個(gè)城市個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)成功后，房產(chǎn)稅正式擴(kuò)容會(huì)在全國(guó)拉開(kāi)序幕。但是，從房產(chǎn)稅的功能與作用及試點(diǎn)效果看，房產(chǎn)稅根本遏制不住房?jī)r(jià)上漲，所以代替不了限購(gòu)政策。一旦限購(gòu)政策取消，今年二季度后，房?jī)r(jià)回漲指日可待。