針對(duì)近期媒體關(guān)于一些城市以“穩(wěn)增長(zhǎng)”為名擬放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的報(bào)道，住建部新聞發(fā)言人6月5日強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，中央表態(tài)一再堅(jiān)持原有的政策基調(diào)，限制了地方政府的“裁量權(quán)”，對(duì)因政策預(yù)期轉(zhuǎn)好以及房?jī)r(jià)有望大漲而參與炒作地產(chǎn)股的投資者而言，無(wú)疑敲響了警鐘。受此影響，本周三房地產(chǎn)板塊再度走弱，在所有行業(yè)板塊中“墊底”，機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，房地產(chǎn)板塊呈現(xiàn)出資金凈流出態(tài)勢(shì)。
一邊是各地方政府蠢蠢欲動(dòng)的“微調(diào)”舉措以及由此引發(fā)的樓市“紅五月”，一邊是住建部再次強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控主基調(diào)不變。在此背景下，樓市行情反彈引發(fā)的漲價(jià)行為會(huì)否發(fā)展成為燎原之勢(shì)呢？在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的關(guān)鍵時(shí)期，樓市政策面“微調(diào)”預(yù)期一再落空后，如何看待近期有所好轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)股呢？
“剛需”帶動(dòng)樓市“紅五月”
在剛性需求的帶動(dòng)下，持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于迎來(lái)了“紅五月”。全國(guó)大部分城市成交量環(huán)比出現(xiàn)上漲，北上廣深等一線城市新建商品住宅庫(kù)存量與上月相比均有所下降，樓市與前幾個(gè)月相比出現(xiàn)明顯回暖跡象。樓市的“紅五月”不禁讓購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商對(duì)調(diào)控政策的放松產(chǎn)生期待，也引發(fā)部分人士對(duì)房?jī)r(jià)可能重現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的“恐慌”情緒。
相關(guān)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，超過(guò)八成城市成交量環(huán)比上漲，其中，深圳、北京、成都漲幅均超過(guò)30%，廣州漲幅達(dá)到52.06%。在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，樓市成交量的回暖使得市場(chǎng)對(duì)持續(xù)兩年之久的調(diào)控政策放松的預(yù)期有所升溫。“目前市場(chǎng)上對(duì)調(diào)控政策的傳言很多，各個(gè)地方政府近期也針對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行微調(diào)，這些都引起了購(gòu)房者預(yù)期的變化！敝袊(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，就外部因素而言，隨著地方對(duì)樓市政策的微調(diào)，短期內(nèi)不會(huì)再出臺(tái)更加嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施，在這種局面下，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了較大變化，增加了一定的購(gòu)買(mǎi)力。
樓市的回暖無(wú)疑在一定程度上重建市場(chǎng)的信心，但這是否意味著房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)將會(huì)改變呢？對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪表示，今年前5個(gè)月，無(wú)論從區(qū)域角度還是從價(jià)格角度看，剛需市場(chǎng)的占比始終都保持在80%左右。這種結(jié)構(gòu)性特征，在成交量即使出現(xiàn)明顯變動(dòng)的情況下，價(jià)格依然能夠維持低位穩(wěn)定。因此，市場(chǎng)全面回暖的基礎(chǔ)尚未形成，開(kāi)發(fā)商還不敢輕易嘗試提價(jià)。
樓市回暖難言“拐點(diǎn)”出現(xiàn)
“紅五月”不僅引發(fā)樓市回暖的言論，更引發(fā)房?jī)r(jià)有可能再度反彈的恐慌情緒。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，今年以來(lái)，中央層面強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”已經(jīng)有九次，但是，購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策及房?jī)r(jià)走勢(shì)卻不樂(lè)觀。在目前“穩(wěn)增長(zhǎng)”刺激措施漸次出臺(tái)的背景下，各方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控放松的預(yù)期也越來(lái)越強(qiáng)。在新一輪樓市漲價(jià)恐慌面前，住建部表態(tài)不要對(duì)調(diào)控政策松綁抱有幻想，這也意味著房?jī)r(jià)未來(lái)還將繼續(xù)維持下行走勢(shì)。
“房?jī)r(jià)目前并不具備大漲的基礎(chǔ)。”陳國(guó)強(qiáng)表示，政策見(jiàn)底了不意味著市場(chǎng)一定見(jiàn)底，也不意味著樓市將觸底反彈。房?jī)r(jià)除了受政策影響之外，還受市場(chǎng)預(yù)期、樓市庫(kù)存等方面的影響。由于目前限購(gòu)、限貸這些對(duì)樓市影響較大的根本政策并未松動(dòng)，樓市的需求是有限的，而且房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存較高，周轉(zhuǎn)壓力較大，資金壓力也很大。
值得關(guān)注的是，與樓市成交量的不斷升溫態(tài)勢(shì)形成鮮明對(duì)比的是，土地市場(chǎng)依然冷清。中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的13個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，5月居住用地成交面積82公頃，是今年以來(lái)單月最低成交量，較前四個(gè)月平均成交量大幅縮減近七成。
馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，在高企的房?jī)r(jià)已經(jīng)損害了宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的努力，并且孕育著極大金融風(fēng)險(xiǎn)的情況下，相信管理層不會(huì)為了短期的一時(shí)增長(zhǎng)而放棄樓市調(diào)控政策，放棄之后引發(fā)的一系列負(fù)面效應(yīng)，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越房地產(chǎn)調(diào)控本身。
房地產(chǎn)股面臨重新“定位”
綜合機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)可以發(fā)現(xiàn)，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)依然是對(duì)于政策面變化的預(yù)期。樂(lè)觀的機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)下滑速度加快，房地產(chǎn)政策調(diào)整的預(yù)期仍然存在。國(guó)金證券(600109,股吧)就認(rèn)為，中央短期對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)不變，但這并不妨礙地產(chǎn)政策的微調(diào)和由此帶來(lái)基本面和地產(chǎn)股估值水平的改善。
不過(guò)，標(biāo)準(zhǔn)普爾日前發(fā)布的一份報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)樓市看來(lái)不大可能出現(xiàn)類似2009年的新一輪反彈，即使政府態(tài)度有所放松，市場(chǎng)也只會(huì)有溫和復(fù)蘇。對(duì)于那些擁有大量即將到期債務(wù)和面臨境外債務(wù)和信托貸款再融資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)公司而言，他們可能將通過(guò)激進(jìn)降價(jià)推動(dòng)房地產(chǎn)銷售或出售資產(chǎn)。對(duì)實(shí)力較強(qiáng)的大型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，假如市場(chǎng)氣氛好轉(zhuǎn)，他們將會(huì)最受惠，市場(chǎng)兩極化將越來(lái)越明顯。
萬(wàn)科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]總裁郁亮日前也表示，盡管房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度特別大，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響，但是宏觀調(diào)控的本意是讓房地產(chǎn)行業(yè)回到健康發(fā)展的軌道上來(lái)。另一方面，有消息顯示，出于控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮，近期有多個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品被提前清盤(pán)。多家券商機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從目前國(guó)家對(duì)于房?jī)r(jià)回歸理性的表現(xiàn)來(lái)看，此次調(diào)控將會(huì)經(jīng)歷較長(zhǎng)的一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的階段已經(jīng)一去不復(fù)返，行業(yè)分化不可避免，小公司的生存受到考驗(yàn)，因此，整個(gè)房地產(chǎn)板塊的投資預(yù)期也需要重新定位。
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