曾被業(yè)界視為調(diào)控“避風(fēng)港”的三線城市，目前泡沫風(fēng)險(xiǎn)漸顯。而曾被房企視為調(diào)控中發(fā)展利器的“三線戰(zhàn)略”，也將面臨考驗(yàn)。
“市場(chǎng)發(fā)展速度脫離基本面，部分三四線城市未來(lái)面臨供應(yīng)高壓，這將成為三四線城市絞肉機(jī)！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成近日在一份研究報(bào)告中表示。
在周建成看來(lái)，近年來(lái)，三四線城市的發(fā)展普遍依賴(lài)出讓土地所帶來(lái)的財(cái)政收入，但其城市本身的經(jīng)濟(jì)及人口規(guī)模卻往往跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度。因此，相當(dāng)部分的三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨透支未來(lái)發(fā)展空間的問(wèn)題；另一方面，持續(xù)的高體量土地供應(yīng)將造成商品房市場(chǎng)巨大的供應(yīng)壓力，未來(lái)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)凸顯。
“商品房供應(yīng)供過(guò)于求的現(xiàn)象在三線城市中非常普遍，唐山等不少城市的房地產(chǎn)投資價(jià)值被開(kāi)發(fā)商過(guò)分高估，造成了房企扎堆開(kāi)發(fā)三線城市的現(xiàn)狀！ 亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)、知名地產(chǎn)評(píng)論人陳寶存對(duì)《投資者報(bào)》記者表示。
唐山四年土地供應(yīng)需52年消化
走在唐山市鳳凰新城，滿目皆是緊張建設(shè)中的高樓。這里匯集了萬(wàn)科金域華府、華潤(rùn)置地橡樹(shù)灣、嘉里雅頌居、中國(guó)水電首郡等知名開(kāi)發(fā)商的地產(chǎn)項(xiàng)目。
公開(kāi)資料顯示，鳳凰新城規(guī)劃面積23平方公里，是具有商務(wù)中心、文化中心、金融中心、總部基地等功能的現(xiàn)代化標(biāo)志性新城區(qū)。2008年~2009年鳳凰新城完成投資800億元，2010年全年完成投資1000億元。2011年開(kāi)始進(jìn)入大規(guī)模建設(shè)的新階段。
在唐山南湖區(qū)域和大城山區(qū)域，亦有大量新房在建設(shè)，金隅、億城等開(kāi)發(fā)商均有項(xiàng)目。
在繁榮景象的背后，唐山房地產(chǎn)嚴(yán)重過(guò)剩的問(wèn)題正引起關(guān)注。周建成調(diào)研了20個(gè)城市的2011年商品房銷(xiāo)售總量與2008年至2011年這四年來(lái)平均土地年成交量的比例，唐山這一比例只有7.6%！耙簿褪钦f(shuō)，如果按照2011年房地產(chǎn)銷(xiāo)售進(jìn)度，唐山要想消化掉1年的土地成交面積，需要13年時(shí)間，消化掉此前四年的土地成交量，需要52年時(shí)間！敝芙ǔ蓪(duì)《投資者報(bào)》記者表示。
周建成的報(bào)告中還拿唐山與北京房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)做對(duì)比。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，唐山近四年商品房用地年均成交量為2100萬(wàn)平方米，而北京為2268萬(wàn)平方米，相差無(wú)幾；但唐山2011年商品房成交量為159萬(wàn)平，僅是北京863萬(wàn)平的18%。此外在城市人口總量和經(jīng)濟(jì)總量上，唐山與北京均相距甚遠(yuǎn)。唐山的供應(yīng)壓力由此可見(jiàn)。
在唐山資深媒體人李俊看來(lái)，唐山的外來(lái)人口較少，經(jīng)濟(jì)緊縮之后唐山受影響嚴(yán)重，本來(lái)購(gòu)買(mǎi)力就不足的唐山現(xiàn)在更成為問(wèn)題！耙菦](méi)有唐山后續(xù)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，不能吸引外來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力，我覺(jué)得唐山現(xiàn)有的供應(yīng)量超過(guò)了購(gòu)買(mǎi)力！崩羁≡6月5日舉辦的唐山地產(chǎn)沙龍上強(qiáng)調(diào)。
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