中國社會科學(xué)院一份最新的研究報告稱，2012年將是住房分配制度改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年。行業(yè)利潤急劇萎縮，中小企業(yè)破產(chǎn)可能激增。不過，它又認(rèn)為，房價僅止于略有回落，總體降幅不會很大，因為“調(diào)控的難度在不斷增大”。
此份名為《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的研究報告已經(jīng)延續(xù)了9年，具體由中國社科院城市與環(huán)境研究所擔(dān)綱，旨在追蹤我國房地產(chǎn)市場最新資訊，“深度分析，剖析因果，謀劃對策，展望未來”。
藍(lán)皮書稱，去年，中央政府為調(diào)控房地產(chǎn)市場，行政與市場手段并用，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級，政策及措施空前嚴(yán)厲，力促房價合理回歸。在此情形下，房地產(chǎn)逐漸減緩了步子，降低了溫度。
2011年1月國家出臺了“新國八條”，即《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)〔2011〕1號)文件。從國家層面第一次要求直轄市、省會城市、計劃單列市及房價過高且上漲過快的城市實行限購政策。
其后，全國共有46個城市實施了限購政策，有些較中央要求更嚴(yán)格、更具體，在一定程度上演了“升級版”。交易量增速應(yīng)聲而下。與此同時，房價上漲勢頭初步遏制，觀望情緒彌漫。
在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績出現(xiàn)分化，行業(yè)生存狀況日益嚴(yán)峻。尤其是貨幣政策緊縮、信貸受控給房地產(chǎn)企業(yè)壓力尤大。部分小企業(yè)資金鏈緊張，為求一時之緩，不得不“斷腕求全”。也有一些小企業(yè)熬不過去，甚至關(guān)門。
經(jīng)歷2011年房地產(chǎn)交易量的持續(xù)低迷后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的選擇是，要么降價銷售，要么囤房囤地。但當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)銷售環(huán)境不同于2008年金融危機初期，當(dāng)時土地購置多發(fā)生于2006年以前的低地價時期，房地產(chǎn)的降價空間大，大幅降價仍能保持可觀盈利，而當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)土地購置大多發(fā)生于2009~2010年的高地價時期，房地產(chǎn)品降價空間小，降價可能出現(xiàn)企業(yè)虧損。因此，當(dāng)全行業(yè)因為市場低迷而盈利下降時，中小企業(yè)將面臨艱難境遇，獲利空間縮小，虧損現(xiàn)象將不斷擴展。
謀求“過冬”
藍(lán)皮書指出，在冬天來臨時，房地產(chǎn)企業(yè)有由“競爭”轉(zhuǎn)為“競合”的趨向。大量開發(fā)商采取聯(lián)合拿地的方式，一方面滿足開發(fā)企業(yè)分散市場風(fēng)險、破解資金困局的需求，另一方面保證了開發(fā)企業(yè)規(guī)模增長的要求，以及通過拿地獲得今后開發(fā)收益、合理配置公司資產(chǎn)等目的。
以北京為例，2011年全年北京市公開市場共成交住宅類地塊60宗，企業(yè)聯(lián)合拿地達到17宗(其中三、四季度分別為6宗和5宗)，聯(lián)合拿地比例接近30%；而在2011年出讓的總價超過10億元的14宗重點住宅地塊中，有11宗地塊為合作取得，開發(fā)商抱團現(xiàn)象明顯。
另外，眾多房地產(chǎn)延續(xù)前年動作，加速轉(zhuǎn)型，尋求行業(yè)內(nèi)的新增長點抑或開拓行業(yè)外新領(lǐng)域，尋找突圍之路。
近年來，參照成熟經(jīng)濟體房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑，標(biāo)桿開發(fā)企業(yè)紛紛進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域并加大對持有型物業(yè)的投資，而頻繁的商品住宅調(diào)控進一步加速了這一進程。就連原本多次重申將持續(xù)專注于住宅開發(fā)領(lǐng)域的萬科也于2009年年底宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，目前萬科旗下在深圳、上海、東莞、西安、北京等地的商業(yè)綜合體項目正在積極推進，總投資額已超過200億元。
根據(jù)“十二五”規(guī)劃，自2011年起的5年內(nèi)全國將新增3600萬套保障性住房，其中絕大部分將以新建的形式供應(yīng)。對地方政府而言，無論是從減輕資本金籌措壓力還是從加快供應(yīng)速度的角度出發(fā)，都?xì)g迎開發(fā)企業(yè)參與保障房的配建或代建。目前，萬 科、恒 大、綠 地、龍湖、遠(yuǎn)洋等大部分一線開發(fā)企業(yè)均已大規(guī)模參與保障房建設(shè)。
作為民生工程，保障房代建環(huán)節(jié)的微利顯然不足以形成驅(qū)動企業(yè)進入的力量。為推動保障房建設(shè)，從中央到地方在政策上設(shè)定了一定的激勵機制，包括信貸支持和土地政策的傾斜以及其他方面的補償。因而，企業(yè)積極參與保障房建設(shè)，除完成用地出讓中配建的要求外，多從拓寬融資渠道、培育或維系政府關(guān)系的角度考慮。如當(dāng)前各地方的城投公司及地方國有開發(fā)企業(yè)希望依靠地方融資平臺緩解自身資金難題。
與2009年、2010年眾多“不務(wù)正業(yè)”的央企、電商、食品企業(yè)瘋狂涌入地產(chǎn)業(yè)的行情形成鮮明對比的是——從2011年起，多家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)開始涉足其他行業(yè)，許多非地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)紛紛削減開發(fā)投入甚至退出。
2011年，北京有217家外資房地產(chǎn)企業(yè)退出市場，全年有473家房企在北京注銷。在部分熱點城市，一些開發(fā)商退出房地產(chǎn)市場。截至2011年年底，已有水井坊、宏達股份、恒順醋業(yè)等16家“涉房”的非房地產(chǎn)上市公司撤離樓市。
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