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各種利好疊加，樓市火爆可否延續(xù)
本期嘉賓： 福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng) 王阿忠
福晟集團(tuán)常務(wù)副總裁 何建華
凱景集團(tuán)總裁 江映輝
業(yè)內(nèi)人士 林先生
主持人：本報(bào)記者 林姿
6月初的樓市，各種利好此起彼伏：
量?jī)r(jià)齊升的“紅五月”一洗往日樓市陰霾。與此同時(shí)，在穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下，多個(gè)地方“微調(diào)樓市政策”闖關(guān)成功，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)對(duì)樓市回暖、調(diào)控松動(dòng)的預(yù)期。
而持續(xù)緊縮的貨幣政策也再次發(fā)出適度寬松的微調(diào)信號(hào)：繼存準(zhǔn)率連續(xù)三次下調(diào)后，6月7日，央行宣布金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)這也是三年半來(lái)央行首次降息。此后，公積金貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。銀監(jiān)會(huì)也對(duì)二套房貸與首套房貸給予同樣的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重……
一系列變化之下，房地產(chǎn)這個(gè)涉及上下游五十多個(gè)行業(yè)，以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要支柱之一的產(chǎn)業(yè)又再度被推至風(fēng)口浪尖。
當(dāng)前，正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵期、敏感期，各種政策相互影響交織，自然引發(fā)了關(guān)于未來(lái)樓市走向的諸多猜想
樓市調(diào)控真的會(huì)放松嗎？房?jī)r(jià)會(huì)再次暴漲嗎？對(duì)此，本報(bào)記者采訪了長(zhǎng)期研究房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和發(fā)展的專家和業(yè)內(nèi)人士，請(qǐng)他們對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)背景下，樓市調(diào)控政策的趨勢(shì)進(jìn)行分析探討。
焦點(diǎn)1 樓市將迎來(lái)逆轉(zhuǎn)？
主持人：樓市一向?qū)Ω鞣N政策變化極為敏感，在國(guó)家穩(wěn)增長(zhǎng)的環(huán)境下，作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)排頭兵的房地產(chǎn)行業(yè)，是否會(huì)因金融政策的適度寬松，從而迎來(lái)逆轉(zhuǎn)，徹底走出低谷？
王阿忠：樓市是否向好取決于多方面因素。但就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這樣的政策雖有利好，但不會(huì)產(chǎn)生太大影響：首先，此次降息并不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)；其次，淡市狀況是消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)信心不足觀望市場(chǎng)決定的，此次利率調(diào)整不能在房地產(chǎn)的源頭上起作用；再次，這一政策并不能從根本上解決市場(chǎng)上的資金短缺問(wèn)題，樓市庫(kù)存依舊高企，因此利好有限，徹底逆轉(zhuǎn)尚待時(shí)日。
江映輝：對(duì)于市場(chǎng)而言，目前的問(wèn)題主要是銷售緩慢，現(xiàn)金流大幅減少，并且第二套住房的房貸政策還沒(méi)有改變，因此讓樓市回暖不是一條降息的政策就能起到根本作用。但是，降息可以讓市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，短時(shí)間內(nèi)促進(jìn)成交上升，部分需求結(jié)束觀望入市。但同時(shí)也將帶來(lái)買賣雙方新的博弈期。
林先生：降息對(duì)于樓市而言是絕對(duì)利好。雖然降息不是直接作用于樓市，而是作用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但由于資金的流動(dòng)性，釋放的資金最終會(huì)通過(guò)種種渠道流向資金密集型的產(chǎn)業(yè)，直接受益房地產(chǎn)。貸款利率的下調(diào)以及中小金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金利率的下調(diào)意味著融資成本的減少，貸款更加容易，以銀行貸款為主要資金來(lái)源的發(fā)展商在此次政策下，還貸壓力略有減輕，資金鏈的緊張程度趨緩。
對(duì)于購(gòu)房者而言，降息的舉動(dòng)可能會(huì)被理解為政策的轉(zhuǎn)向，市場(chǎng)觀望的氣氛會(huì)再次降低，增強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期，更有購(gòu)房者會(huì)因?yàn)椤翱譂q”而出手。而此次降息則表明了未來(lái)個(gè)人購(gòu)房貸款環(huán)境將趨向于寬松，有利于恢復(fù)市場(chǎng)信心，有助于釋放前一段被過(guò)度抑制了的剛性購(gòu)房需求。但福州首套房貸在降息后尚未出現(xiàn)折扣，因此心理上的預(yù)期作用和象征意義大于其實(shí)質(zhì)影響。
焦點(diǎn)2 調(diào)控出現(xiàn)松動(dòng)苗頭？
主持人：此前有幾十個(gè)城市頂住“放松限購(gòu)”的壓力微調(diào)樓市調(diào)控政策成功，隨后又有金融貨幣政策出現(xiàn)適度寬松，而這一切發(fā)生在經(jīng)濟(jì)增速趨緩，國(guó)家要求穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大環(huán)境下。因此許多人將其解讀為樓市調(diào)控出現(xiàn)松動(dòng)的苗頭。那么樓市是否到了松綁的時(shí)機(jī)？
何建華：回顧今年5月出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，政府推地又重新提上議程，可以看出樓市在逐漸從低谷中緩慢復(fù)蘇。因此從客觀環(huán)境上說(shuō)，樓市在實(shí)現(xiàn)自我更新，逆市中反而可以加速自身資金實(shí)力不適應(yīng)市場(chǎng)的企業(yè)淘汰，以及具有前景的房企成長(zhǎng)壯大。如政府從中以其他手段再加以干涉，反而會(huì)起到反作用。目前房?jī)r(jià)穩(wěn)中有跌、成交量有所回升，這實(shí)際上是政府最期待的一種局面。因此樓市調(diào)控政策依然會(huì)維持目前的格局，不會(huì)進(jìn)一步加碼，也不會(huì)放松，尤其是對(duì)限購(gòu)、限貸等這一輪調(diào)控中最核心的政策手段會(huì)延續(xù)。
江映輝：其實(shí)央行的貨幣政策針對(duì)的是穩(wěn)定整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，只是此前央行多次上調(diào)利率的確遏制了房產(chǎn)非理性的增長(zhǎng)，因此貨幣政策一旦出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，人們不禁又把它和房產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)。但從房地產(chǎn)角度來(lái)說(shuō)，可以當(dāng)成是又一救市的信號(hào)。而不管是“降準(zhǔn)”，還是“降息”，都將有助于樓市交易的形成。
林先生：在宏觀經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)放緩的時(shí)候，房地產(chǎn)對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用明顯而快速。房地產(chǎn)不僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，更牽涉幾十個(gè)相關(guān)上下產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此在地方政府采取的所謂“微調(diào)救市”措施，還是合理的。從幾十個(gè)城市政策微調(diào)得到默許放行來(lái)看，樓市調(diào)控在一定程度上已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)的跡象。但所謂的微調(diào)，是定向微調(diào)，是專門針對(duì)自住需求、剛需群體的適度放松，并未觸及限購(gòu)、限貸，一旦觸及，必被叫停。因此客觀上還是禁止投資投機(jī)需求，而保護(hù)剛需購(gòu)房者的需求。
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