近日，地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)先生在一場訪談中稱“由于政策有著近半年的滯后性，經(jīng)濟(jì)將在四季度見底，所以在明年3月房價可能上漲�！痹诟鞯貙鞘姓呶⒄{(diào)下，樓市后市將如何走向？購房者又該何時出手？
自2011年以來，已有近40個城市出臺了不同角度的樓市微調(diào)政策。其政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等，與此前各地定向“刺激剛需”入市微調(diào)政策相比，揚(yáng)州的直接獎勵政策頗引社會關(guān)注。而在6月7日晚間，央行又宣布了自2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)，此為央行實(shí)施了三年半以來的首次降息。這一切的一切對樓市會有怎樣的影響呢？這“史上最嚴(yán)厲”樓市調(diào)控還要走多遠(yuǎn)？那房價還有沒有下調(diào)的空間？又如何實(shí)現(xiàn)房價回歸合理價位？
首先，說一下樓市微風(fēng)始于何時
在2011年8月，馬鞍山市發(fā)布了《進(jìn)一步加大住房供給鼓勵合理消費(fèi)保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》的稅費(fèi)優(yōu)惠。其規(guī)定：個人購買90平方米及以下家庭唯一普通住房，或具有本科以上學(xué)歷或相應(yīng)職稱者購買家庭唯一普通商品住房，可享受市財(cái)政給予所納契稅100%的補(bǔ)助。自馬鞍山起至去年年底，先后有常州、佛山、南京、杭州、成都、吉林、長春、北京、重慶、武漢、合肥等城市對樓市政策進(jìn)行了微調(diào)。自近年至今又有中山、上海、天津、蕪湖、沈陽、廈門、濱州、蚌埠、克拉瑪依、濟(jì)南、信陽、呼和浩特、南昌、鄭州、武漢、揚(yáng)州等城市相繼對對樓市政策進(jìn)行了微調(diào)。這近40個城市出臺的樓市微調(diào)政策分別涉及到有：住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、公積金放寬、限購條件更改、購房補(bǔ)貼、購房落戶要求、稅費(fèi)優(yōu)惠、資格審查放松、房價調(diào)整等幾大方面。由此我們看到，在被稱作“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控政策出臺后，便在不斷地微調(diào)和預(yù)調(diào)。也可說，在這個考慮不周、準(zhǔn)備不足的調(diào)控政策出臺后，便遭遇了對沖。此可謂：上面調(diào)控決不能放松口號高喊，下面各地樓市微調(diào)政策卻頻繁出現(xiàn)。
難道，中央對地方政府的微調(diào)就能容忍？君請看，今年5月20日，溫總理在六省經(jīng)濟(jì)形勢座談會上指出要“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的表態(tài)。繼而，在5月23日溫總理主持國務(wù)院常務(wù)會議提出的要“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”。然值得注意的是：在今年3月16日，溫總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議上確定的今年要努力完成七大任務(wù)中的第六條是要“堅(jiān)定不移貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”。在4月13日溫總理在國務(wù)院常務(wù)會議所強(qiáng)調(diào)的則是要“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”。時隔月余，如此“言行不一”又為那般？殊不知，在經(jīng)濟(jì)存在下滑的風(fēng)險、壓力增大的“苦衷”下，加之地方政府難以改變對房地產(chǎn)的依賴。中央對樓市“合理放松”的微調(diào)自會容忍。又難道，微調(diào)不是一種曲線救市嗎？！若不是，那就換個說法，姑且叫做“有保有壓”。這或也是對調(diào)控政策處于強(qiáng)弩之末處境的另一個解說吧。因?yàn)�，針對地方政府微調(diào)行為，有的被叫停，有的則被默許，其無非是表明樓市調(diào)控政策中心原則不變爾。
有朋友和筆者曾言：“在中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭遇下滑的困局，若接下來繼續(xù)釋放足夠?qū)捤傻恼{(diào)控政策，我們要理解。因?yàn)�，�?shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)在是傷不起啊！因?yàn)�，擴(kuò)大內(nèi)需提振經(jīng)濟(jì)不得已而為��！”是啊，我們是該對樓市政策微調(diào)表示理解，因?yàn)�，君是否還記得，就在前不久，“人民日報(bào)”旗下的某時報(bào)曾發(fā)表社評說：“中國無法根治腐敗，關(guān)鍵要控制到民眾允許的程度，反腐敗需要依靠發(fā)展�！痹撐倪€列舉了允許官員適度腐敗的種種理由，要求民眾理解。這是否是說，只要土地財(cái)政“需”聲不斷，那房價調(diào)控必然只有“漲”聲！回首樓市十余載，調(diào)控不止房價不跌。難不成，這曾被稱“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控措施，在穩(wěn)增長下也不過是又一個“逗你玩”！如此，可將中國那句 “無官不貪” 的俗話，改成“房價不調(diào)不漲”！
毋庸置疑，中央有要降房價、要贏得民心，可地方政府要靠賣地吃飯。若贏得了民心，且非那官員便就沒得吃了。如此看，樓市調(diào)控真到了最囧的時候，每個地方都能發(fā)出一聲無奈的嘆息!
其次，再說一下樓市將意欲何往
全國商品房1～5月份銷售面積同比下降12.4%，據(jù)此測算5月份當(dāng)月商品房銷售面積同比降幅仍在9%左右。而據(jù)全國58個大中城市數(shù)據(jù)顯示，有六成以上城市5月份的住宅開盤量有明顯增長，其中有13個城市開盤量環(huán)比翻倍增長。而“京滬廣深”四城市5月份住宅開盤量較4月份均有一定程度上漲，其中北京住宅環(huán)比4月份上漲83%。另據(jù)“中國指數(shù)研究院”統(tǒng)計(jì)顯示，5月份 40個城市中，有25個城市樓市“周均成交”面積同比上漲，10個城市漲幅超過50%。且自五月下旬以來，“北深廣”等城市的住宅成交均價紛紛走高，有些新樓盤開始便醞釀漲價。而部分城市熱點(diǎn)區(qū)域的二手房價格，二季度以來大約上漲了10%。進(jìn)入6月份，樓市延續(xù)回暖勢頭，一些城市的成交量出現(xiàn)了30%以上的漲幅。其中，北京更是出現(xiàn)了近這兩年來首次上漲，深圳甚至還出現(xiàn)了千人排隊(duì)買房的局面。
在樓市“微風(fēng)”吹拂下，盡顯春意盎然。不可否認(rèn)，目前樓市回暖、量價回升已成客觀事實(shí)。毋庸置疑，此次央行降息又是導(dǎo)致樓市回暖反彈的一個重要因素。因降息直接降低了購房成本，增強(qiáng)了購房者的支付能力。對此，有人稱“雖然房價快速上漲的勢頭被遏制，但房地產(chǎn)調(diào)控到了最危險、最關(guān)鍵的時刻。”也有人說“降息雖然實(shí)際效果不大，但對市場的心理預(yù)期影響巨大�！边€有人稱“雖說政策微調(diào)對樓市影響甚微，也不能讓樓市反轉(zhuǎn)，但依然會引導(dǎo)樓市向利好方向發(fā)展�！睂Υ耍兆〗ú啃侣劙l(fā)言人表態(tài)稱“嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果�！�
2012年已經(jīng)過半，下半年樓市將會何往？客觀而言，受資金影響，未來全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或?qū)⑦M(jìn)一步回落。雖說“剛需”還遠(yuǎn)未釋放完，但僅靠“剛需”則無法支撐起整個樓市。下半年在成交量將逐步回暖，同時房價降幅也將逐步收窄穩(wěn)中趨升。目前已經(jīng)形成的“價穩(wěn)量增”格局在短期還將延續(xù)，這是由于全國的待售房面積規(guī)模較大，而庫存量較高將會在一定程度上抑制房價上漲�？梢哉f，未來房價的變化還更取決于庫存和銷量變化情況。不過，為讓房價降至“總理房價”，本輪調(diào)控根本性政策諸如限購、限貸等短期內(nèi)仍不會松動，仍將會繼續(xù)執(zhí)行下去，故房價大幅反彈可能性較小。換言之，在當(dāng)前“穩(wěn)定調(diào)控政策”的思路和“穩(wěn)增長”的大背景下，樓市調(diào)控政策不會進(jìn)一步加碼，但也未必會出現(xiàn)明顯放松。其實(shí)，調(diào)控的真實(shí)的目的便是：擠出樓市投機(jī)的水分和打擊利潤過高的房產(chǎn)投資行為，同時規(guī)范和降低開發(fā)商的不合理利潤。
在2011年8月，馬鞍山市發(fā)布了《進(jìn)一步加大住房供給鼓勵合理消費(fèi)保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》的稅費(fèi)優(yōu)惠。其規(guī)定：個人購買90平方米及以下家庭唯一普通住房，或具有本科以上學(xué)歷或相應(yīng)職稱者購買家庭唯一普通商品住房，可享受市財(cái)政給予所納契稅100%的補(bǔ)助。自馬鞍山起至去年年底，先后有常州、佛山、南京、杭州、成都、吉林、長春、北京、重慶、武漢、合肥等城市對樓市政策進(jìn)行了微調(diào)。自近年至今又有中山、上海、天津、蕪湖、沈陽、廈門、濱州、蚌埠、克拉瑪依、濟(jì)南、信陽、呼和浩特、南昌、鄭州、武漢、揚(yáng)州等城市相繼對對樓市政策進(jìn)行了微調(diào)。這近40個城市出臺的樓市微調(diào)政策分別涉及到有：住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、公積金放寬、限購條件更改、購房補(bǔ)貼、購房落戶要求、稅費(fèi)優(yōu)惠、資格審查放松、房價調(diào)整等幾大方面。由此我們看到，在被稱作“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控政策出臺后，便在不斷地微調(diào)和預(yù)調(diào)。也可說，在這個考慮不周、準(zhǔn)備不足的調(diào)控政策出臺后，便遭遇了對沖。此可謂：上面調(diào)控決不能放松口號高喊，下面各地樓市微調(diào)政策卻頻繁出現(xiàn)。
難道，中央對地方政府的微調(diào)就能容忍？君請看，今年5月20日，溫總理在六省經(jīng)濟(jì)形勢座談會上指出要“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的表態(tài)。繼而，在5月23日溫總理主持國務(wù)院常務(wù)會議提出的要“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”。然值得注意的是：在今年3月16日，溫總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議上確定的今年要努力完成七大任務(wù)中的第六條是要“堅(jiān)定不移貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”。在4月13日溫總理在國務(wù)院常務(wù)會議所強(qiáng)調(diào)的則是要“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”。時隔月余，如此“言行不一”又為那般？殊不知，在經(jīng)濟(jì)存在下滑的風(fēng)險、壓力增大的“苦衷”下，加之地方政府難以改變對房地產(chǎn)的依賴。中央對樓市“合理放松”的微調(diào)自會容忍。又難道，微調(diào)不是一種曲線救市嗎？！若不是，那就換個說法，姑且叫做“有保有壓”。這或也是對調(diào)控政策處于強(qiáng)弩之末處境的另一個解說吧。因?yàn)�，針對地方政府微調(diào)行為，有的被叫停，有的則被默許，其無非是表明樓市調(diào)控政策中心原則不變爾。
有朋友和筆者曾言：“在中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭遇下滑的困局，若接下來繼續(xù)釋放足夠?qū)捤傻恼{(diào)控政策，我們要理解。因?yàn)�，�?shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)在是傷不起啊！因?yàn)�，擴(kuò)大內(nèi)需提振經(jīng)濟(jì)不得已而為��！”是啊，我們是該對樓市政策微調(diào)表示理解，因?yàn)�，君是否還記得，就在前不久，“人民日報(bào)”旗下的某時報(bào)曾發(fā)表社評說：“中國無法根治腐敗，關(guān)鍵要控制到民眾允許的程度，反腐敗需要依靠發(fā)展�！痹撐倪€列舉了允許官員適度腐敗的種種理由，要求民眾理解。這是否是說，只要土地財(cái)政“需”聲不斷，那房價調(diào)控必然只有“漲”聲！回首樓市十余載，調(diào)控不止房價不跌。難不成，這曾被稱“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控措施，在穩(wěn)增長下也不過是又一個“逗你玩”！如此，可將中國那句 “無官不貪” 的俗話，改成“房價不調(diào)不漲”！
毋庸置疑，中央有要降房價、要贏得民心，可地方政府要靠賣地吃飯。若贏得了民心，且非那官員便就沒得吃了。如此看，樓市調(diào)控真到了最囧的時候，每個地方都能發(fā)出一聲無奈的嘆息!
其次，再說一下樓市將意欲何往
全國商品房1～5月份銷售面積同比下降12.4%，據(jù)此測算5月份當(dāng)月商品房銷售面積同比降幅仍在9%左右。而據(jù)全國58個大中城市數(shù)據(jù)顯示，有六成以上城市5月份的住宅開盤量有明顯增長，其中有13個城市開盤量環(huán)比翻倍增長。而“京滬廣深”四城市5月份住宅開盤量較4月份均有一定程度上漲，其中北京住宅環(huán)比4月份上漲83%。另據(jù)“中國指數(shù)研究院”統(tǒng)計(jì)顯示，5月份 40個城市中，有25個城市樓市“周均成交”面積同比上漲，10個城市漲幅超過50%。且自五月下旬以來，“北深廣”等城市的住宅成交均價紛紛走高，有些新樓盤開始便醞釀漲價。而部分城市熱點(diǎn)區(qū)域的二手房價格，二季度以來大約上漲了10%。進(jìn)入6月份，樓市延續(xù)回暖勢頭，一些城市的成交量出現(xiàn)了30%以上的漲幅。其中，北京更是出現(xiàn)了近這兩年來首次上漲，深圳甚至還出現(xiàn)了千人排隊(duì)買房的局面。
在樓市“微風(fēng)”吹拂下，盡顯春意盎然。不可否認(rèn)，目前樓市回暖、量價回升已成客觀事實(shí)。毋庸置疑，此次央行降息又是導(dǎo)致樓市回暖反彈的一個重要因素。因降息直接降低了購房成本，增強(qiáng)了購房者的支付能力。對此，有人稱“雖然房價快速上漲的勢頭被遏制，但房地產(chǎn)調(diào)控到了最危險、最關(guān)鍵的時刻。”也有人說“降息雖然實(shí)際效果不大，但對市場的心理預(yù)期影響巨大�！边€有人稱“雖說政策微調(diào)對樓市影響甚微，也不能讓樓市反轉(zhuǎn)，但依然會引導(dǎo)樓市向利好方向發(fā)展�！睂Υ耍兆〗ú啃侣劙l(fā)言人表態(tài)稱“嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果�！�
2012年已經(jīng)過半，下半年樓市將會何往？客觀而言，受資金影響，未來全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或?qū)⑦M(jìn)一步回落。雖說“剛需”還遠(yuǎn)未釋放完，但僅靠“剛需”則無法支撐起整個樓市。下半年在成交量將逐步回暖，同時房價降幅也將逐步收窄穩(wěn)中趨升。目前已經(jīng)形成的“價穩(wěn)量增”格局在短期還將延續(xù)，這是由于全國的待售房面積規(guī)模較大，而庫存量較高將會在一定程度上抑制房價上漲�？梢哉f，未來房價的變化還更取決于庫存和銷量變化情況。不過，為讓房價降至“總理房價”，本輪調(diào)控根本性政策諸如限購、限貸等短期內(nèi)仍不會松動，仍將會繼續(xù)執(zhí)行下去，故房價大幅反彈可能性較小。換言之，在當(dāng)前“穩(wěn)定調(diào)控政策”的思路和“穩(wěn)增長”的大背景下，樓市調(diào)控政策不會進(jìn)一步加碼，但也未必會出現(xiàn)明顯放松。其實(shí)，調(diào)控的真實(shí)的目的便是：擠出樓市投機(jī)的水分和打擊利潤過高的房產(chǎn)投資行為，同時規(guī)范和降低開發(fā)商的不合理利潤。
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