“負(fù)資產(chǎn)”一詞最早起源于香港，是指房產(chǎn)的當(dāng)前市場價(jià)格，低于擁有人就該房屋向銀行的借貸余額，也就是資不抵債。1997年香港樓市崩盤之后，房價(jià)暴跌使得眾多家庭淪為負(fù)資產(chǎn)。
時(shí)至今日，隨著香港樓市價(jià)格在15年后重返1997年的高點(diǎn)，當(dāng)年的“負(fù)資產(chǎn)一族”也由2003年高峰期時(shí)的10.5萬戶，減少至現(xiàn)今的78戶。樓市的持續(xù)升溫使得不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象將成歷史。
漲勢洶洶之際，香港財(cái)政司司長曾俊華日前提出 “樓市冰火論”，無疑為在港置業(yè)者再度敲響警鐘。如何避免負(fù)資產(chǎn)重現(xiàn)，這無論是對香港還是內(nèi)地樓市來說，都值得深思。
樓價(jià)創(chuàng)新高：負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)漸歸零
在5月份一份研究報(bào)告中，香港中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)系董事黃良升指出，2012年香港樓市交投暢旺，樓價(jià)不斷上揚(yáng)，經(jīng)過近15年的調(diào)整，二手樓價(jià)成功升破1997年高峰，個(gè)別屋苑單位的尺價(jià)更創(chuàng)出新高。
與其觀點(diǎn)呼應(yīng)的是，反映香港住宅市場價(jià)格動態(tài)的“中原城市大型屋苑領(lǐng)先指數(shù)（CCL Mass）”，在4月下旬已突破百點(diǎn)大關(guān)，6月15日收報(bào)101.35點(diǎn)，這也是這一指數(shù)自1997年以來首次站在100點(diǎn)之上。在業(yè)內(nèi)人士看來，這意味著香港負(fù)資產(chǎn)個(gè)案宗數(shù)理論上將變?yōu)榱恪?/P>
對此，香港金融管理局6月11日在回復(fù)記者的郵件中稱，目前香港負(fù)資產(chǎn)的宗數(shù)由2003年第2季高峰期的105697宗，回落至2012年第1季的78宗，占整體住宅樓宇按揭宗數(shù)的萬分之二，涉及總金額也降低至僅約2.36億港元的歷史低點(diǎn)。
“當(dāng)年許多深陷負(fù)資產(chǎn)漩渦的樓盤房價(jià)，近期都已經(jīng)突破歷史高位！敝性禺a(chǎn)華南董事總經(jīng)理李耀智接受記者采訪時(shí)如是說，“特別是九龍?zhí)、半山等豪宅區(qū)，上漲尤為明顯。例如港島貝沙灣，2003年時(shí)均價(jià)約為每平方英尺5000港元，今年最新的報(bào)價(jià)已達(dá)到每尺13000港元！
有趣的是，當(dāng)年負(fù)資產(chǎn)問題最為嚴(yán)重的樓盤，其實(shí)也都出在豪宅區(qū)。據(jù)房地產(chǎn)代理行屋之島在2000年做的一項(xiàng)調(diào)查顯示，在總數(shù)4370個(gè)港島豪宅單位中，有52%的單位在受訪時(shí)市值低于買入價(jià)。負(fù)資產(chǎn)最為嚴(yán)重的三個(gè)樓盤分別是帝景園、地利根德閣和雍景臺，其中位于舊山頂?shù)赖牡劬皥@負(fù)資產(chǎn)比例，甚至高達(dá)三分之一。
記者隨后分別查閱這三個(gè)樓盤的最新報(bào)價(jià)后發(fā)現(xiàn)，時(shí)隔15年，這幾個(gè)樓盤不但都走出“負(fù)資產(chǎn)”，價(jià)格更是有著不同程度的上漲。帝景園4月12日成交的單位尺價(jià)為19543港元，較1997年7月份歷史最高價(jià)位時(shí)的16904港元/平方英尺，還要高出15.6%，其他兩個(gè)樓盤情況也與之類似，漲幅在10%至20%不等。
除了以上列舉的幾個(gè)豪宅之外，香港樓市的整體均價(jià)也已創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。據(jù)美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月12日，全港樓宇成交均價(jià)為6288港元/平方英尺，而此前的歷史最高價(jià)，則是1997年6月份創(chuàng)下的6208港元/平方英尺。
黃良升認(rèn)為，在低息持續(xù)、通脹升溫等因素刺激之下，未來樓價(jià)仍具有上升潛力，預(yù)計(jì)大型屋苑尺價(jià)將陸續(xù)升穿1997年水平，到2012年第2季，負(fù)資產(chǎn)數(shù)字應(yīng)會消失。
負(fù)資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)：所涉者多為炒房客
所謂“負(fù)資產(chǎn)”，無非是指樓市暴跌的背景下，物業(yè)的市價(jià)低于原先用來購買物業(yè)的貸款，即“樓不抵債”。盡管是香港首創(chuàng)的新名詞，“負(fù)資產(chǎn)”現(xiàn)象近年來多次出現(xiàn)。記者查閱歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在1997年至2012年的15年里，香港樓市“負(fù)資產(chǎn)”曾出現(xiàn)過三次高峰期，分別是1997年亞洲金融危機(jī)、2003年SARS風(fēng)波、2008年國際金融危機(jī)時(shí)期。在這三個(gè)高峰時(shí)段，香港負(fù)資產(chǎn)數(shù)字均達(dá)到上萬宗，其中該數(shù)值曾于2003年期間一躍攀升至10.5萬宗。
“要出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，一個(gè)前提條件就是樓價(jià)跌破首付比例！崩钜桥e例說，“假設(shè)你買一套1000萬元的房產(chǎn)，銀行為你提供七成按揭，這樣你只需支付300萬即可擁有該房子？墒墙鹑陲L(fēng)暴使樓價(jià)突然暴跌五成，那現(xiàn)在你住的房子只值500萬元了，而你要還銀行的貸款700萬元。這樣，你不但白付首期300萬元的房款，還資不抵債，即使賣了房子還凈欠銀行200萬元利息還未計(jì)的債。”
有鑒于此，1997年后，香港金管局為避免銀行出現(xiàn)大量呆壞賬，硬性規(guī)定銀行嚴(yán)格執(zhí)行“七成住宅按揭上限”。在這種情況下，即使樓價(jià)下挫三成，物業(yè)尚不至于淪為負(fù)資產(chǎn)，業(yè)主也還可以通過變賣房屋來償還銀行貸款，F(xiàn)實(shí)的情況卻是，許多香港人通過地產(chǎn)商、按揭公司獲得第二份按揭（香港俗稱二按），變相地放寬了按揭上限！巴ㄟ^二按，當(dāng)年最高的按揭比例甚至能達(dá)到九成！崩钜欠Q，對于當(dāng)時(shí)的樓市來說，短期內(nèi)價(jià)格跌破一成是非常正常的事情，許多負(fù)資產(chǎn)一族事實(shí)上也是來源于此。
“從這個(gè)角度來說，受累于‘負(fù)資產(chǎn)’者其實(shí)絕大部分是炒房客，因?yàn)樗麄兺x擇支付最少的首付，利用杠桿效應(yīng)在最短的時(shí)間內(nèi)出手房產(chǎn)，而剛需群體則恰恰相反！崩钜钦f。
投資風(fēng)格異：港人理性內(nèi)地客瘋狂
“在2002年中至2011年， 我們共接觸約有685個(gè)個(gè)案因負(fù)資產(chǎn)而欠債，而大部分負(fù)資產(chǎn)的個(gè)案其實(shí)都是炒房者，買了不止一套房產(chǎn)，樓市崩盤后無力負(fù)擔(dān)銀行按揭，從而被迫申請破產(chǎn)解決債務(wù)問題。”香港社團(tuán)“明愛向晴軒”負(fù)責(zé)債務(wù)危機(jī)處理的社工翁麗萍，6月13日在接受深圳商報(bào)記者采訪時(shí)如是說。
不過，伴隨著香港樓價(jià)的持續(xù)上漲，近年來翁麗萍已極少接到過有關(guān)因買樓投資而導(dǎo)致欠債的個(gè)案。她認(rèn)為，原因之一是香港人經(jīng)過1997年的風(fēng)浪之后，買樓貸款變得非常謹(jǐn)慎，投資理念有了質(zhì)
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香港樓價(jià)近日創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月12日，全港樓宇成交均價(jià)為6288港元/平方英尺，此前的歷史最高價(jià)是1997年6月的6208港元。香港金融管理局的數(shù)據(jù)表明，目前香港負(fù)資產(chǎn)的宗數(shù)由2003年第2季高峰期的105697宗，回落至2012年第1季的78宗，占整體住宅樓宇按揭宗數(shù)的萬分之二。
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