從成交量角度而言，由于在限購、限貸的市場政策背景下，多家銀行首套房貸利率提高導(dǎo)致10月份成交量沒有回暖。2011年9-10月成交量只有84.8萬平方米，同比去年同期244.6萬平方米下降65.3%，成交量呈現(xiàn)出大幅萎縮。2011年9-10單月平均交易量也低于今年65萬平方米左右/月的平均成交量。一手房成交量持續(xù)低迷，部分開發(fā)企業(yè)開始需求多元化渠道方式進(jìn)行推盤銷售。
而此時，二手房市場成交量持續(xù)低迷，單店二手房的平均傭金收入不足以維持運營，在這樣的市場背景下，而此時一手房市場成交量低迷正好為二手房門店介入聯(lián)動銷售提供了市場機會。
事實上，之前不少大型房企為了完善公司的銷售渠道，沖刺項目階段性的銷售業(yè)績指標(biāo)均會采用這種二三級市場聯(lián)動的方式進(jìn)行銷售，如金地在上海、杭州不少項目都是采用這種方式。
當(dāng)前，除了部門高端項目為了緩解資金壓力，采取二三級市場聯(lián)動外，不少以自住為需求的中小戶型樓盤也開始利用中介開始分銷，據(jù)筆者了解北京、上海、杭州、成都、華南不少城市都出現(xiàn)二三級聯(lián)動的增多的現(xiàn)象。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，二三級市場聯(lián)動在大城市發(fā)展到一定程度后的必然選擇。具體而言，二三級市場聯(lián)動對房地產(chǎn)市場有何影響？
第一、二三級聯(lián)動攪動樓市，改變傳統(tǒng)售樓處坐銷的方式，利用多種渠道進(jìn)行銷售，完成年度銷售指標(biāo)，搶占市場份額，助推樓市個案成交量轉(zhuǎn)好。
當(dāng)前一些銷售比較好的項目，除了價格上有適度調(diào)整之外，一些高端項目還通過中介進(jìn)行分銷的項目。降價+分銷這種銷售模式也得到市場的認(rèn)可，開發(fā)企業(yè)在傳統(tǒng)售樓處坐銷難以湊效的市場情況下，不妨嘗試一下這種方式。對于購房者而言，這個階段如果說有預(yù)算，而且這些促銷樓盤可以符合你要求的話，在這個階段要盡量抓住開發(fā)企業(yè)的“策略性降價”的時機購房。
當(dāng)前除了部分高端項目利用中介分銷外，不少以自住為需求的樓盤，尤其是外環(huán)以外的樓盤都開始利用中介來分銷，以此緩解項目單獨售樓處坐銷的市場困境，激活市場成交量，取得了不錯的效果。
第二、對于傳統(tǒng)的代理行業(yè)銷售模式提供挑戰(zhàn)，代理行業(yè)應(yīng)該在銷售渠道上多做一些互動與聯(lián)合。
一般而言，傳統(tǒng)的代理模式都是以售樓處為基點展開全方位的市場推廣，盡管有的郊區(qū)樓盤也在市中心有接駁班車或接待中心，但是相對于遍布全市上百家的中介門店企業(yè)來講，在銷售渠道上九顯得有些不足，因此，今后代理行業(yè)要反思當(dāng)前市場的競爭與挑戰(zhàn)，在銷售渠道上盡可能迎接二三級市場聯(lián)動對于代理行業(yè)的影響。
第三、不少代理公司包括同策在內(nèi)都在開始研究房產(chǎn)電商，在銷售渠道上有可能以房產(chǎn)電商的形式與二三級市場聯(lián)動抗衡。
房產(chǎn)電商不僅可以為代理公司節(jié)省售樓處的人力成本，并且對于樓盤品牌推廣及銷售道具上也提供了便利。一旦房產(chǎn)電商建成，房產(chǎn)電商就可以在一個平臺上展示公司代理的所有項目，購房者可以通過房產(chǎn)電商了解更多的樓盤及推盤信息，并且網(wǎng)上可以開始選房、搖號等銷售環(huán)節(jié)的工作。因此，代理公司可以減少售樓處部分售樓小姐/先生，在銷售渠道上有可能以房產(chǎn)電商的形式與二三級市場聯(lián)動抗衡。
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