從清明小陽(yáng)春到“紅五月”，天津新增房源面積已開始從小戶型到向中大戶型過渡，近段時(shí)間，由于開發(fā)商對(duì)價(jià)格的適當(dāng)調(diào)整與讓步，促使了大中戶型產(chǎn)品銷售回暖。而在不具備單價(jià)優(yōu)勢(shì)的二手房市場(chǎng)里，大戶型房源一度成了難嫁的姑娘，在政策調(diào)控下，新房市場(chǎng)的“以價(jià)跑量”從產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力上也使得大戶型二手房?jī)r(jià)格下探，有業(yè)內(nèi)人士表示，目前已是有實(shí)力的購(gòu)房者購(gòu)買二手房大戶型的好機(jī)會(huì)。
一手房部分
“剛需潮”蔓延至“改善族”
據(jù)記者調(diào)查了解，進(jìn)入6月份，天津高檔樓盤開始集體謀動(dòng)。專注于豪宅市場(chǎng)研究的某人士認(rèn)為，高端購(gòu)房者有兩個(gè)明顯的需求特點(diǎn)：一是品質(zhì)為王，品質(zhì)好的產(chǎn)品購(gòu)房者愿意支付更高對(duì)價(jià)，第二是需求更細(xì)分，更個(gè)性化，對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品類型更豐富！皩(duì)于高端購(gòu)房群體來說，購(gòu)買力并不是問題，購(gòu)房的需求也較為容易被好的產(chǎn)品所激發(fā)，從一定意義上來講，目前市場(chǎng)中好的產(chǎn)品始終供小于求，所以豪宅下半年的市場(chǎng)表現(xiàn)如何，關(guān)鍵還是看產(chǎn)品本身！
據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，6月份在售樓盤多達(dá)到一百余家。就在這一波密集的加推開盤潮中，頻頻亮相的住房產(chǎn)品已從傳統(tǒng)的小戶轉(zhuǎn)向中大戶型。業(yè)內(nèi)人士江先生表示，“改善型需求的客戶相對(duì)資金充裕，對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)也觀察得比較仔細(xì)，為防止通貨膨脹以及資產(chǎn)縮水而決定在近期買房。在另一方面，“面對(duì)著持續(xù)深入的限購(gòu)限貸政策，一步到位的置業(yè)觀念也開始取代階梯置業(yè)觀，選擇具有超高性價(jià)比的100平方米上下的房源就成為剛需置業(yè)首選！彼赋觯捎谥苯犹^了以小換大等諸多環(huán)節(jié)，一次到位的購(gòu)買群體對(duì)樓盤的各項(xiàng)指標(biāo)要求顯然更高？v觀目前市場(chǎng)上的中大戶型，多打出“大三房、小四房”等緊湊戶型的口號(hào)，結(jié)構(gòu)上設(shè)計(jì)得更為科學(xué)，贈(zèng)送面積也不遺余力，力求讓得房率最大化。所以，這類附加值更大的戶型自然受到購(gòu)房者的青睞，面積不算大卻又能滿足基本生活功能。此外，這些產(chǎn)品大部分首付卻都不高，有些甚至和買小戶所需的首付款差不多，無形中促進(jìn)了購(gòu)房需求的逐漸釋放。
受之前中大戶型銷量滯留的影響，近一段時(shí)間以來，開發(fā)商對(duì)價(jià)格也做出了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整與讓步，這也是促進(jìn)近期大中戶型產(chǎn)品銷售回暖的另一個(gè)主要原因。作為房企和商家，他們一方面表現(xiàn)出對(duì)后市的不確定，而另一方面，在部分開發(fā)商看來，目前的價(jià)格水平與高峰期相比，只是逐步“回調(diào)”。據(jù)記者了解，以往，有些項(xiàng)目喜歡把稍大一些的戶型放在景觀較好的位置中，或者因?yàn)轫?xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)越等明顯優(yōu)勢(shì)，將此類大戶型產(chǎn)品的價(jià)格定位得比較高。然而，在此輪調(diào)控的沖擊下，有很多豪宅及大戶型項(xiàng)目的房?jī)r(jià)在去年年底已經(jīng)觸底，及至現(xiàn)階段，已達(dá)到了很大一部分改善型需求購(gòu)房者的心理價(jià)位，符合他們的“抄底”預(yù)期。
市民王先生告訴記者：“購(gòu)買稍大戶型的購(gòu)房者更注重產(chǎn)品性能與品質(zhì)，在提升項(xiàng)目性價(jià)比的基礎(chǔ)上進(jìn)行一定程度的調(diào)整價(jià)格，購(gòu)房者也較容易接受，這樣項(xiàng)目的利潤(rùn)也能得到一定程度提升！倍簧贅潜P工作人員則表示，目前正在根據(jù)市場(chǎng)需求變化，對(duì)其項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整甚至重新定位差異化產(chǎn)品，一些項(xiàng)目預(yù)計(jì)將三居戶型提前推向市場(chǎng)，而一些處在前期定位的樓盤，則重點(diǎn)考慮開發(fā)以三居戶型為主的中大產(chǎn)品，看來這是大戶型抄底的最佳時(shí)機(jī)。
樓市出現(xiàn)新變化
據(jù)記者調(diào)查了解，今年以來，央行已兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金，而近期的降息無疑又在信貸環(huán)節(jié)上給首次置業(yè)帶來一定程度的支持，但在宏觀調(diào)控并未轉(zhuǎn)向、房?jī)r(jià)下降預(yù)期依舊強(qiáng)烈的背景下，“雙率”調(diào)整并未直接帶動(dòng)購(gòu)房者入市。5、6月天津樓市的成交回暖，主要得益于房企加快開盤、推盤速度，“以價(jià)換量”搶奪市場(chǎng)份額。同時(shí)，天津樓市涌現(xiàn)出的“多面剛需”則促成了“中小戶型”與“中大高端戶型”的共同繁榮。
在采訪中，某售樓處銷售經(jīng)理告訴記者：“目前，‘高剛’、‘改剛’的積極入市促成了市區(qū)中大戶型成交熱，各類‘剛需’促使天津樓市成交不僅集中在中小戶型產(chǎn)品上，一些大戶型、洋房及別墅產(chǎn)品因‘首改剛需’及‘高端剛需’的存在也成為置業(yè)熱點(diǎn)。以5月天津樓市銷售排行榜為例，銷售金額前三甲項(xiàng)目，均在售大戶型產(chǎn)品。在市區(qū)100平方米以上中大戶型更受‘高剛’、‘改剛’為代表的一步到位置業(yè)者青睞。而進(jìn)入6月份，受‘一步到位’置業(yè)需求的影響，市區(qū)中大戶型樓盤異軍突起態(tài)勢(shì)持續(xù)！
據(jù)上周天津中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，市區(qū)重點(diǎn)成交的北寧灣、新匯華庭兩項(xiàng)目均在售兩三居戶型產(chǎn)品，單套產(chǎn)品總價(jià)在100至250萬(wàn)元之間；環(huán)城四區(qū)成交表現(xiàn)突出的首創(chuàng)愛這城、華潤(rùn)中央公園也是總價(jià)在60至70萬(wàn)元、70至100萬(wàn)元的兩居產(chǎn)品；而濱海新區(qū)置業(yè)需求仍以“剛需”及“改剛”為主，成交多為90平方米左右高層產(chǎn)品。如單套總價(jià)為50至80萬(wàn)、戶型區(qū)間為70至130平方米的貽成豪庭；萬(wàn)科海港城再推78萬(wàn)元起90平方米通透戶型均為區(qū)域熱點(diǎn)銷盤。在天津，市區(qū)中大戶型成交熱、環(huán)城遠(yuǎn)郊中小戶型依舊搶手的市場(chǎng)格局已經(jīng)顯現(xiàn)。
樓市仍現(xiàn)“優(yōu)惠潮”
受“供求關(guān)系”影響，“高剛”、“改剛”對(duì)大戶型產(chǎn)品的需求直接促成高端產(chǎn)品的加速入市。從清明小陽(yáng)春到“紅五月”，天津新增房源面積已開始從小戶型到向中大戶型過渡。而據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，6月天津有28個(gè)新房項(xiàng)目入市，其中，中信公園城、天津碧桂園、龍灣城等項(xiàng)目仍繼續(xù)強(qiáng)推中大戶型產(chǎn)品。
業(yè)內(nèi)人士表示，高端中大戶型產(chǎn)品常以資源稀缺為最大賣點(diǎn)，加之高端樓盤多由知名房企開發(fā)，因此深受改善、高端客群青睞。而據(jù)調(diào)查顯示，由知名房企開發(fā)，享有突出地段、配套優(yōu)勢(shì)的“性價(jià)比”中大戶型將成高端市場(chǎng)銷售主力。
縱觀天津樓市，紅五月樓市優(yōu)惠潮在6月得以延續(xù)，中小戶型及高端大戶型產(chǎn)品均給予一定讓利。
二手房部分
購(gòu)房者選擇二手房所關(guān)注的是低總價(jià)，在不具備單價(jià)優(yōu)勢(shì)的二手房市場(chǎng)里，大戶型房源便成了難嫁的姑娘，放不下姿態(tài)，又乏人問津。市場(chǎng)中甚至有一些大戶型房源掛牌近兩年之久仍未成交，在政策調(diào)控下，新房市場(chǎng)的“以價(jià)跑量”從產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力上開始倒逼大戶型二手房?jī)r(jià)格下探，一些業(yè)主開始主動(dòng)降價(jià)尋求交易。記者調(diào)查了解發(fā)現(xiàn)，在同等區(qū)域，戶型在110平方米以上的二手房源，單價(jià)甚至比40至90平方米內(nèi)的中小戶型房源低500至1000元，即使如此，在最終成交時(shí)，通常還會(huì)有5%至15%的議價(jià)空間。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前已是有實(shí)力的購(gòu)房者購(gòu)買二手房大戶型的好機(jī)會(huì)。
二手房源遭遇兩大難題
據(jù)我愛我家提供的二季度二手房買賣業(yè)務(wù)成交分析顯示，總價(jià)90萬(wàn)元以下的房源占據(jù)總體的70%以上，而面積90平方米以下的一、二居室戶型則占整體的八成以上，從產(chǎn)品上看，呈現(xiàn)出小戶型走俏而大戶型遇冷的鮮明特點(diǎn)。我愛我家市場(chǎng)研究中心經(jīng)理郭燕分析認(rèn)為，二手房源的優(yōu)勢(shì)在于主打性價(jià)比，低總價(jià)和成熟完善的區(qū)域配套歷來是吸引購(gòu)房者的兩大主因，從單價(jià)上看，二手房并不比新房便宜，甚至更高。這就造成了二手房市場(chǎng)中的大戶型房源歷來比較被動(dòng)。
而當(dāng)前，大戶型房源的銷售又面臨了兩大新的難題。一方面在于產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力弱，隨著全市范圍內(nèi)新房市場(chǎng)“以價(jià)跑量”策略的實(shí)施，大戶型二手房源談不上具有總價(jià)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)地段優(yōu)勢(shì)也不再成為其獨(dú)特賣點(diǎn)。甚至對(duì)于150平方米以上的超大戶型而言，其總價(jià)既可以在同類區(qū)域購(gòu)買戶型更好，物業(yè)更完善的新盤，又可以在環(huán)外購(gòu)得洋房、別墅等高端產(chǎn)品，從而分流了購(gòu)房者的需求，喪失了自身競(jìng)爭(zhēng)力；另一難題則是購(gòu)買大戶型的購(gòu)房者均是二次、三次置業(yè)，在政策的影響下，市場(chǎng)中投資投機(jī)型需求及部分改善型需求受到抑制無法入市，既具備購(gòu)房實(shí)力又具備購(gòu)房資格的客戶不多。
難出手迫業(yè)主大幅降價(jià)
“我的房源掛牌已近兩年，這兩年來先是經(jīng)歷了樓市的低迷，現(xiàn)在則是經(jīng)歷著價(jià)格的下跌，F(xiàn)在的標(biāo)價(jià)已經(jīng)比我最初的心理價(jià)位降低了30萬(wàn)元”，業(yè)主宋先生對(duì)記者介紹說。宋先生現(xiàn)在已經(jīng)將單價(jià)主動(dòng)降低到17500元，即便如此，近期的看房人仍普遍認(rèn)為他的房源從單價(jià)上看和周邊的都會(huì)軒、乃至奧體的招商鉆石山、南市的保利香檳國(guó)際這些高檔項(xiàng)目相比，并無明顯優(yōu)勢(shì)。
對(duì)于大戶型房源看跌，也有賣家表示出不同的聲音，河西區(qū)氣象臺(tái)路上鳳凰城社區(qū)的一位賣家告訴記者：“大戶型二手房除了在房?jī)r(jià)追漲的時(shí)候好賣，大多數(shù)時(shí)候都是滯銷的，F(xiàn)在，隨著市中心區(qū)新房?jī)r(jià)格的不斷下探，大戶型二手房的地段優(yōu)勢(shì)不在，出售陷入窘困。但這是對(duì)整體市場(chǎng)而言的，具體到個(gè)別小區(qū)則有所不同。拿鳳凰城來說，周邊能與之競(jìng)爭(zhēng)的新盤并沒有。而且二手房買家很多都是原本就居住在附近的居民，凡事能來看房的，往往都很了解這個(gè)小區(qū)的歷史價(jià)格。作為賣家，我不會(huì)產(chǎn)生從眾心態(tài)，跟著主動(dòng)降價(jià)，但同時(shí)也會(huì)考慮市場(chǎng)行情，對(duì)于有交易意向的客戶，也許不會(huì)在價(jià)格上讓步，但可以承擔(dān)過戶費(fèi)用，這對(duì)于200萬(wàn)元以上的交易而言也是不小的優(yōu)惠了。
改善型客戶抄底正當(dāng)時(shí)
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，二手房市場(chǎng)所呈現(xiàn)出的是小戶型緊俏，大戶型遇冷的現(xiàn)象，原因在于當(dāng)前購(gòu)房需求以剛性需求為主，小戶型二手房交易呈現(xiàn)逐月增加勢(shì)頭，特別是一些小戶型，價(jià)格甚至小幅上揚(yáng)。但120平方米以上的大戶型二手房卻始終難見熱度，從而造成房主即使降價(jià)也很難出手。目前二手房市場(chǎng)中大戶型房源低價(jià)入市除了新房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，政策調(diào)控的影響以外，從買賣雙方特點(diǎn)分析也有其原因。
從購(gòu)房者的需求上來說，購(gòu)買大戶型的客戶畢竟是少數(shù)，另外購(gòu)買大戶型房產(chǎn)的客戶通常一般已經(jīng)是擁有一套房或者以上的住宅，這樣一來，購(gòu)買大戶型房產(chǎn)不光要繳納稅費(fèi)，在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)也無法享受到相關(guān)優(yōu)惠，首付比例高，利率高一定程度下減弱了市場(chǎng)部分需求。從賣方角度看，掛牌的大戶型房源業(yè)主出售房產(chǎn)通常不是為了改善住房環(huán)境，也不是升級(jí)置業(yè)，多半是想利用手頭充裕的資金改變投資形式，比如投資股市、商鋪、黃金市場(chǎng)等，他們的套現(xiàn)意愿很強(qiáng)烈的。此外，從現(xiàn)在租賃市場(chǎng)租金情況來看，大戶型的租金價(jià)格很不理想，大戶型租金收入目前偏低，租金投資回報(bào)率太低，因此很多業(yè)主打消了“售轉(zhuǎn)租”的打算。基于以上分析，當(dāng)前可謂是大戶型房源的低價(jià)期，經(jīng)過一段時(shí)間的積壓，市場(chǎng)中各個(gè)區(qū)域可選房源也很充足，加之較大的議價(jià)空間，對(duì)于有改善需求的購(gòu)房者而言可謂正逢其時(shí)。
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