新浪樂居訊 自2012年初以來，在中？党菄(guó)際、益田大運(yùn)城邦等一批以剛需置業(yè)者為目標(biāo)客戶群體的樓盤入市帶動(dòng)下，深圳樓市掀起了一波回暖的熱潮。不僅銷售量較2011年同期有了一定幅度的上升，在成交價(jià)格上也環(huán)比出現(xiàn)了上漲。進(jìn)入2012年第二季度，在連續(xù)降準(zhǔn)以及降息等利好的持續(xù)刺激下，這股回暖熱潮似乎仍然得以持續(xù)。4月29日和6月10日，位于龍華新區(qū)的星河盛世項(xiàng)目以及水榭春天5期項(xiàng)目分別入市，據(jù)開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)這兩個(gè)盤開盤當(dāng)天分別迎來了2000多名和4000多名選房客戶，一度將開盤現(xiàn)場(chǎng)擠得水泄不通。
然而與年初中海康城國(guó)際開盤第二天記者在項(xiàng)目售樓處暗訪時(shí)發(fā)現(xiàn)已經(jīng)基本無房可賣的情況大相徑庭的是，同樣“火爆”開盤的星河盛世以及水榭春天5期在入市多日之后仍然有較多房源待售。記者6 月15日在水榭春天5期看到，除開部分朝向、戶型較好的戶型以及部分非雙拼大戶型基本售罄外，其余中小戶型尤其是此前被業(yè)內(nèi)冠以“剛需最愛”并在多個(gè)樓盤開盤現(xiàn)場(chǎng)遭哄搶的89平米戶型仍然有 接近一半房源可供選擇。而星河盛世的一位銷售經(jīng)理則更是向記者坦言，開盤接近兩個(gè)月該項(xiàng)目2000多套單位中只賣出了不到1800套，“要是年初開盤的項(xiàng)目我們?cè)缇托菹⒘，但現(xiàn)在我們得繼續(xù)上班 ！
“雖然都是剛需，但目前的購(gòu)房者顯然比年初的更高端！鄙钲谥性禺a(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)資深人士黃先生在接受記者采訪時(shí)表示，深圳樓市里購(gòu)房需求最緊迫、經(jīng)濟(jì)實(shí)力最薄弱的一批“初級(jí)剛需”在從去年 底到今年初一個(gè)又一個(gè)以低價(jià)位賣點(diǎn)的樓盤“清洗”下已經(jīng)所剩無幾。而當(dāng)前仍然持幣待購(gòu)的剛需，則是對(duì)低價(jià)不是非常敏感，但對(duì)生活質(zhì)量有較高要求的“高端剛需”！凹又@批高端剛需購(gòu)房需 求并不是非常的迫切同時(shí)往往追求一步到位，因此只要選不到中意的樓盤和戶型他們會(huì)選擇繼續(xù)持幣待購(gòu)直到買到合適的為止！
高端剛需更重品質(zhì)
這位業(yè)內(nèi)人士的分析得到了證實(shí)。記者近期在針對(duì)購(gòu)房人群的調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)，目前在深圳樓市中高端剛需已經(jīng)占據(jù)了各個(gè)樓盤認(rèn)籌登記人數(shù)的半數(shù)以上，新浪樂居網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果也顯示目前仍然準(zhǔn)備 入市的購(gòu)房者中有68%家庭月收入在2萬元以上。而正是因?yàn)檫@個(gè)購(gòu)房目的性極強(qiáng)的群體的不斷做大，也才導(dǎo)致了星河盛世、水榭春天5期等項(xiàng)目開盤當(dāng)天去化率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于年初開盤項(xiàng)目的重要原因。
“高端其實(shí)是相對(duì)而言的，他們中的多數(shù)仍然是年青人和首次置業(yè)者，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好購(gòu)買力也較強(qiáng)，因此在購(gòu)房時(shí)并不滿足于能夠滿足居住這樣一個(gè)基本的功能。相反，他們對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境 、周邊治安以及各種配套等都有自己獨(dú)到的要求！秉S先生告訴記者，以星河盛世為例，由于項(xiàng)目周邊被主干道和城中村環(huán)繞，當(dāng)下環(huán)境只能用一般來形容，因此對(duì)于高端剛需而言如果不能再開盤的 時(shí)候買到自己所喜歡的朝向和戶型，那么在兩頭不沾的情況下他們會(huì)果斷選擇放棄。黃先生又表示，水榭春天5期非雙拼大戶型和不靠主干道的部分中小戶雖然均價(jià)已經(jīng)突破兩萬，但銷售形勢(shì)卻好于 售價(jià)僅1.7萬元每平米的中小戶型，這也充分說明當(dāng)前樓盤定價(jià)策略已經(jīng)不再是營(yíng)銷其銷售是否成功的唯一要素，市場(chǎng)也開始從對(duì)低價(jià)的狂熱追捧逐步轉(zhuǎn)變到對(duì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的理性抉擇，開發(fā)商應(yīng)該適時(shí) 調(diào)整自己的產(chǎn)品策略才能跟上這一數(shù)量并不在少的高端剛需群體的需求。
市場(chǎng)供應(yīng)呈紡錘形
然而道理雖然如此，但現(xiàn)實(shí)卻并不樂觀。由于長(zhǎng)達(dá)兩年多的嚴(yán)厲調(diào)控下剛需唱主角所導(dǎo)致的開發(fā)商產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相對(duì)低端化，因此在當(dāng)前高端剛需抬頭的情況下能夠造出足夠多能夠滿足需求的項(xiàng)目和戶型 單位，在全國(guó)范圍來說都并非易事。
仍然是以深圳為例。就2012年上半年深圳開盤的幾個(gè)項(xiàng)目而言，位于龍崗黃閣路的中海康城國(guó)際加推項(xiàng)目入市價(jià)格最低，開盤當(dāng)天去化率也相當(dāng)高。但現(xiàn)場(chǎng)有部分選房者向記者表示，雖然該項(xiàng)目?jī)r(jià)格低于片區(qū)其它項(xiàng)目， 但由于遠(yuǎn)離市區(qū)，超市、醫(yī)療、教育等生活配套設(shè)施也較為缺乏，因此并不打算急于購(gòu)入；而在此后接連入市的綠景香頌加推單位、星河盛世、水榭春天5期等項(xiàng)目，雖然從地理位置上更加接近于市 內(nèi)，但無一不是地處龍華新區(qū)。由于龍華新區(qū)目前仍然出于建設(shè)的初級(jí)階段未來還面臨相當(dāng)多的未知數(shù)，因此也影響了部分對(duì)生活有較高要求的購(gòu)房者的選擇的選擇。
另一方面，由于各類政策利好的刺激，部分開發(fā)商基于利潤(rùn)等方面的考慮開始加大了對(duì)板房、別墅等豪宅類型的投入。6月10日，位于南山蛇口的大南山紫園項(xiàng)目銷售人員向記者打來電話，稱該項(xiàng)目 已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收并辦理了房產(chǎn)證，正式以 現(xiàn)樓發(fā)售的形式推向市場(chǎng)；無獨(dú)有偶，僅僅過了不到一周時(shí)間，6月16日毗鄰深圳國(guó)家級(jí)鳳凰山礦山公園的 和黃御峰園項(xiàng)目2期112套疊加別墅開盤；而在 福田的香蜜湖半山區(qū)，第二個(gè)面市的豪宅項(xiàng)目蘭江山第也在緊鑼密鼓的進(jìn)行各種路演，為入市做準(zhǔn)備。
“目前深圳樓市供應(yīng)是中低端占主流，高端有起色，但中端和中高端仍然非常稀缺，供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈紡錘形！鄙钲跇鞘匈Y深評(píng)論人士阿泰表示，由于深圳樓市歷來都是全國(guó)風(fēng)向標(biāo)，因此全國(guó)其它城市尤 其是一線城市的情況應(yīng)該也可想而知。
一線房企應(yīng)對(duì)積極
面對(duì)高端剛需日益強(qiáng)勁的購(gòu)房需求和事實(shí)上存在的市場(chǎng)相對(duì)空白，不少開發(fā)商已經(jīng)開始有針對(duì)性的調(diào)整供貨結(jié)構(gòu)，推出相應(yīng)的產(chǎn)品以緩解高端剛需人群所面臨的市場(chǎng)尷尬。
“我們即將推出的金地名峰項(xiàng)目從產(chǎn)品定位上，就是為了滿足高端剛需和改善型置業(yè)者的需求，目前市場(chǎng)上定位類似的產(chǎn)品還非常少見！苯鸬丶瘓F(tuán)深圳公司營(yíng)銷部門一位負(fù)責(zé)人向記者介紹到，金地 名峰花園位于龍崗中心城高爾夫生態(tài)板塊，是金地集團(tuán)繼2004年開發(fā)完知名中高端項(xiàng)目金地香蜜山之后時(shí)隔八年在深圳市場(chǎng)上的又一個(gè)類似項(xiàng)目。針對(duì)高端剛需的實(shí)際需求，該項(xiàng)目以“二代復(fù)式極致 改善”為開發(fā)理念，產(chǎn)品全部為89平4房2廳的“N+2復(fù)式”。其寬裕的空間拓展、開放式書房以及小陽臺(tái)和2.7米開間，完全是針對(duì)高端剛需“追求品質(zhì)和一步到位”的訴求而設(shè)計(jì)。
不僅在深圳市場(chǎng)，金地集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)也較大范圍的開始針對(duì)高端剛需購(gòu)房訴求進(jìn)行鋪貨。據(jù)悉，金地集團(tuán)旗下四大產(chǎn)品系中，就有名仕、褐石兩大產(chǎn)品系是基于這樣的市場(chǎng)定位，而這兩大系列均在各地引發(fā)了目標(biāo)客群的追捧，銷售情況十分樂觀。
“僅靠一家房企是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能快速填補(bǔ)這個(gè)市場(chǎng)需求空白的，更多的企業(yè)尤其是一線房企因?yàn)橐呀?jīng)有充足的資金和土地儲(chǔ)備，因此無論是基于對(duì)市場(chǎng)的負(fù)責(zé)還是對(duì)利潤(rùn)的追求都應(yīng)該更為積極的行動(dòng)起來 ！卑⑻└嬖V記者。事實(shí)上據(jù)記者了解，除了金地以外萬科、招商地產(chǎn)等國(guó)內(nèi)一線房企都已經(jīng)加大了各自高端剛需產(chǎn)品的建設(shè)、推廣力度，高端剛需所面臨的市場(chǎng)尷尬在2012年下半年有望得到初步的緩解。
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