萬達的熱銷給城市綜合體帶來強勁的勢頭，目前廈門已有不少城市綜合體在建或規(guī)劃中。本期特地盤點即將推出的7大城市綜合體，分別為建發(fā)·中央灣區(qū)、裕景中心、國際郵輪城、世茂·海峽大廈、華永天地、泰地·海西中心、杏林灣商務營運中心。
泰地·海西中心 50萬m2海灣綜合體
位于廈門市海滄區(qū)海滄大道西側，背湖面海，對望鼓浪嶼。項目占據海滄新區(qū)核心位置，距海滄引橋僅約2公里，日常出行順暢。泰地·海西中心是集國際甲A寫字樓、白金國際酒店式公寓、超五星行政酒店、名品商業(yè)中心和高檔海景公寓于一體的高端城市綜合體，將成為海西首席商務平臺。項目占地面積89934.413平方米，建筑面積505132平方米，地上35萬平方米，地下15萬平方米，容積率3.89，SOHO公寓約1482套，寫字樓約425套，樓層23~36層不等；地面停車位45個，地下停車位3358個，綠化率32%。
建發(fā)·中央灣區(qū) 五緣灣城市綜合體
建發(fā)·中央灣區(qū)所在地塊由建發(fā)房產于2010年以31.02億元通過土地公開出讓拍賣競得。該項目位于五緣灣西片區(qū)，毗鄰五緣灣濕地公園。項目共有7個子地塊，規(guī)劃建設項目包括公寓、平層觀邸、別墅、購物中心、寫字樓、SOHO、酒店、會所8大業(yè)態(tài)。項目總建筑面積近50萬平方米，首期100~140㎡雙戶口精裝公寓即將推出。
裕景中心 島內中心城市商業(yè)綜合體
裕景中心位于廈門市鷺江道與廈禾路交會處，本著定位世界級城市商業(yè)綜合體的項目遠景，裕景中心總體規(guī)劃面積約35萬平方米，擁有4棟塔樓和1座裙樓商場。包含6萬平方米的超五星級酒店、1萬多平方米的酒店式服務公寓、近17萬平方米的甲級寫字樓、4萬平方米的頂級商業(yè)物業(yè)以及1600個大型地下停車場等全方位配套設施。
海峽大廈 島內“雙子塔”地標性建筑
位于廈門市思明區(qū)廈港街道，項目占地面積約3.05萬平方米，總建筑面積27.04萬平方米。擬規(guī)劃建設兩棟高達240米以上的超高層建筑，將打造成未來廈門島內新標志性“雙子塔”地標性建筑，成為集五星級酒店、高端商務辦公、購物、休閑、娛樂、餐飲等于一體的城市商業(yè)綜合體。
華永天地 江頭商圈精品城市綜合體
“華永天地”定位為“城市中心·核心商圈·精品城市綜合體”，包括開放式商業(yè)街區(qū)、宜商宜住的SOHO、商務酒店、大型停車場等綜合性功能。在商業(yè)業(yè)態(tài)上，“華永天地”規(guī)劃了精品超市、五星級院線、主題餐飲街區(qū)、電玩城、數碼城等主力業(yè)態(tài)，還有一個1500平方米的海峽文化中庭廣場。
國際郵輪城 接軌郵輪經濟海港新城
國際郵輪城占地約10萬平方米，總建筑面積約為30萬平方米，配套總建筑面積約為16.1萬平方米，整體規(guī)劃涵蓋國際郵輪中心、頂級寫字樓、超五星級酒店、精品購物中心、高檔住宅等多種物業(yè)形態(tài)，項目導入“郵輪經濟、郵輪生活”的概念，全力打造西海域“國際港口都會中心”。
杏林商務營運中心 5A級智能商務中心
杏林灣商務營運中心總建筑面積約55萬平方米，總投資約30億元，將建成九幢現代化高層智能建筑，其中包含一幢250米高的地標式超高層寫字樓、一幢150米的超高層寫字樓、一幢100米高的單身公寓及多幢100米以下的高層寫字樓，并將建設與寫字樓相配套的商業(yè)服務設施。建成集樓宇經濟、商貿業(yè)、軟件業(yè)、研發(fā)結算中心、銷售展示中心及工業(yè)設計等為一體的具有區(qū)域特色的現代化綜合性5A級智能商務中心。
觀點對話
城市綜合體應讀懂城市
對話嘉賓：廈門泰地置業(yè)有限公司總經理李浩然
隨著廈門多個城市綜合體的集中面市，一場關于綜合體的討論正在展開，城市需要什么樣的綜合體，綜合體是否一定意味著成功？如何防止簡單化的綜合體膜拜？本期特邀廈門泰地置業(yè)有限公司總經理李浩然，解密城市綜合體運營經。
綜合體與城市價值互為提升
記者：近年來，城市綜合體開始更多出現在公眾面前，城市綜合體為城市帶來什么？
李浩然總經理（以下簡稱李總）：應該說，城市綜合體的出現，是中國城市經濟發(fā)展進入一個新階段的象征，比如我們泰地·海西中心就是廈門海滄城市化進程的明珠。城市綜合體對城市經濟發(fā)展有著巨大的拉動效應，綜合體最終的價值最大化，會成為一個區(qū)域城市化水平的標志，會成為一個城市、居民娛樂消費及企業(yè)商貿中心，也是城市綜合體發(fā)展，提升城市功能最大價值的體現。
由于城市綜合體的體量都比較大，它往往會拉動一個區(qū)域土地價值和區(qū)域內住宅價值的提升以及區(qū)域內公共服務網絡系統的升級。所以，城市綜合體往往會成為拉動城市發(fā)展的重要引擎和加速器。城市綜合體的興建，不僅能提升區(qū)域城市形象，而且對片區(qū)財政收入、就業(yè)擴大、經濟總量提高起到可持續(xù)性的提拉作用，從而提升城市核心競爭力。成功的城市綜合體應是一座城市的名片，成為城市形象標桿性的建筑，成為推動城市發(fā)展很好的象征性符號，甚至會成為一座城市精神的象征。
系統和核心優(yōu)勢是必備條件
記者：開發(fā)企業(yè)對綜合體的項目定位是保證其持續(xù)經營的第一步，同時也是打造個性的重要一環(huán)。那么在定位過程中如何避免“千城一面”？
李總：從功能的角度來看，傳統的百貨、餐飲、超市等業(yè)態(tài)已遠遠不能滿足城市綜合體的需要。成功的綜合體項目往往在功能的設置上極為考究。酒店、辦公設施、公園、娛樂會所、公寓、展覽、交通出行等綜合功能都是一個成功綜合體項目所必備的。各種功能在獨立運作的同時，通過優(yōu)勢互補能夠產生更大的效益。我們可以做一個簡要的分析，酒店、住宅可以帶來高收入的消費階層；住宅、公寓可以帶來穩(wěn)定的客流量；辦公、商務可以為酒店、公寓帶來持續(xù)顧客，而這些消費群體最終都會被引入配備完善的商業(yè)項目，如此一來整個循環(huán)系統與建筑動線就構成了。
但如何構成一個流暢的系統，顯得尤為重要，這需要具備系統優(yōu)勢和核心優(yōu)勢。以泰地·海西中心為例，項目與動線集甲A寫字樓、白金國際酒店公寓、超五星行政酒店、國際購物廣場和高檔海景公寓為一體，構成一個高端城市綜合體物業(yè)，避免了綜合體產品的同質化。核心優(yōu)勢則體現在海西中心擁有華南地區(qū)唯一的石油交易中心，通過交易平臺，帶動相關企業(yè)入駐，形成跨區(qū)域交易性消費。另外，泰地·海西中心將用地規(guī)劃為酒店式公寓、酒店、寫字樓、商業(yè)及公寓五大功能區(qū)塊，五大區(qū)塊既獨立分割又串成整體，形成立體交叉循環(huán)的動線優(yōu)勢，這是綜合體成功的關鍵設計，為達到這種效果，泰地·海西中心單單設計方案就花了1800萬，由國際一流建筑設計事務所B+H擔綱設計，可見我們做好綜合體的決心。
讀懂城市才能做好綜合體
記者：在布局像廈門這種二線城市時，開發(fā)企業(yè)應注意哪些問題？
李總：建造綜合體，需要讀懂城市，注意區(qū)分不同城市類型的市場差異。必須看到，城市綜合體的建設、發(fā)展，不僅是地產問題，更是城市發(fā)展和經營的問題，城市綜合體必須與城市經濟、人口結構和消費能力等合理、配套發(fā)展。廈門作為知名旅游城市，加上當前廈漳泉同城化，城市發(fā)展正在快速升級，城市容量正在不斷擴延，泰地·海西中心作為海滄首個高端城市綜合體，不但在提升海滄新城城市化水平和補充城市功能作用重大，同時對整合廈漳泉城市化平臺，提升廈門城市商務水平，并將營造出一個與城市經濟、社會文化相匹配的綜合體標桿，塑造出一個嶄新的城市高端休閑旅游中心。因此，對于不同城市的布局應該充分研究這些城市的市場特點，在綜合體差異化上下工夫，從而形成城市核心競爭能力，不能盲目地圈地。
SOHO需求正處于上升期
記者：3月之后，廈門住宅需求開始持續(xù)回暖，至6月份廈門樓市成交仍高位徘徊，但以剛需和改善型為主的客群成為近段住宅需求的主要表現，如何看待綜合體中SOHO公寓的投資機會？
李總：“限購政策”確實將不少投資者“擠”出了住宅市場，在被限購的市場環(huán)境下，被壓抑的購房需求勢必要尋求其他出路。在沒有良好投資渠道的前提下，因限購無法購房的人，還是會選擇投資房產，其中必然會有一部分流向那些不受限制的區(qū)域或者產品。
特別是當一個地方成為區(qū)域或者城市的商業(yè)中心之后，它會有大量的商務人群，商務人群過來之后就要居住。以泰地·海西中心為例，目前已經有200多家企業(yè)意向入駐泰地·海西中心，隨著石油交易中心的啟動，企業(yè)一些高管、中層管理人員及基層員工都需要居住，從而帶動項目SOHO公寓的銷售，加上整個綜合體的高端打造，直接面海，周邊有游艇碼頭、國際五星級酒店入駐、高端商業(yè)百貨等，良好的預期將促使更多投資客群投資置業(yè)。特別是在當前樓市成交回暖的情況下，不限購不限貸產品更容易受到青睞，SOHO公寓需求正處于上升期，而優(yōu)質的SOHO產品的市場空間會更大。（記者 陳振偉）
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