本期邀請嘉賓：
利！っ滋m春天副總經理 薛維松
百靈地產 姚萍
中鐵·逸都國際營銷部長 楊笛
即將過去的6月，隨著成交量的逐步回升和成交價格的企穩(wěn)，被稱為“剛改”的改善型剛需入場，而且針對“剛改”的中高端項目也集中入市。
樓市仍處在價格的博弈階段，無論是占據主力的剛性需求，還是群體逐漸變大的“剛改”，對于價格均十分敏感，不過，貴陽樓市經過一年多的調整，價格基本觸底。那么，貴陽樓市是否會在價格戰(zhàn)的基礎上升級為品質戰(zhàn)？本期地產沙龍邀請地產業(yè)內人士分析探討，剛改一族在下半年的貴陽樓市起到的作用。
近段時間，貴陽高端項目相繼入市且銷售火爆，能否說明購房群體已經趨向剛改？
薛維松：就剛改而言，貴陽改善型需求一直都是長期存在的，而且這一需求也比較旺盛，因為人們都是向往更好的生活環(huán)境與居住條件，只是目前全國樓市處在低位，剛改客戶或高端客戶在入市前顯得更為理性與成熟。
今年上半年，貴陽某些特大型樓盤的低價熱銷，解決了部份剛性需求人群的基本居住需要，不過對于一部分剛改人群而言，仍然在尋找適合他們的品質項目和好的產品，同時，他們也在關注全國樓市政策的走向、關注宏觀經濟環(huán)境的狀況。隨著樓市的企穩(wěn)、銀行的降息及下半年經濟的提振，這批客戶群體的集中入市比例會大量提高。
姚萍：在嚴厲的調控政策下，房產泡沫逐漸被擠出，以自住需求為主的“剛需”力量依然是2012年貴陽樓市消費主力。部分高端項目熱銷可以說明，貴陽樓市正進一步步入平穩(wěn)期。而高端項目多點開發(fā)，且均價僅1萬元/平方米左右，自然得到眾多剛改一族的熱捧，改善型需求在市場上占有的比重也開始增大。
楊笛：我一直認為，市場不會只有一種消費需求，堅持尋求差異化、精品化的項目一定會在市場上獲得認可。最近的一些市場案例，恰好驗證了這一觀點。
就目前樓市而言，影響樓市的依然是價格，那么，高端產品在無價格優(yōu)勢的前提下，需要從哪些方面來促銷？
薛維松：上半年，貴陽樓市競爭激烈，各區(qū)域樓盤的價格戰(zhàn)打得硝煙彌漫，應該說，目前的價格戰(zhàn)只是階段性的市場宏觀因素影響下的價格策略。在同等價位條件下，如何提升自身產品的競爭力，最終決定于產品本身，決定于產品的附加值。然而，高端產品本身就決定其高水平高投入的高開發(fā)成本，因此，真正的高端產品不會成為這場價格戰(zhàn)中的犧牲品，相反的，高品質決定著居住者未來的生活方式，甚至影響著他們的下一代人對居住的理解。
在完全的自由市場的競爭狀態(tài)下，開發(fā)商會更多的把眼光聚焦在樓盤品質的提升上面來，而不是一味的價格戰(zhàn)。例如利海集團開發(fā)的米蘭春天，就在全集團展開了“琢玉”行動，鮮明的提出了“五大品質提升計劃”，從產品設計、工程品質、物業(yè)管理、客戶服務、銷售接待等五大環(huán)節(jié)上加強提升，真正從根本上提高樓盤的綜合品質，讓產品的高品質體現(xiàn)得更淋漓盡致，從而增強了競爭力。真正好的房子自己是會說話的。
姚萍：價格促銷在一定條件下是行之有效的，不過房價也有觸底的時候，所以，開發(fā)商的品牌實力、人居環(huán)境、個性化服務等最終決定購房者的選擇。特別對于剛改一族而言，價格是他們考慮的一部分，但最為重要的是居住及物管體驗。而作為高端產品的開發(fā)商，最好的促銷手段就是提高產品本身品質。
楊笛：在目前的市場情況下，價格依然是最有效的手段，但不是唯一手段。高端物業(yè)雖然缺乏價格優(yōu)勢，但是具備較強的價值優(yōu)勢，如何提高和展示產品的高價值，提高產品的性價比是高端物業(yè)銷售必須重視的問題。
就貴陽市場而言，剛需改善型客戶具有哪些明顯特征？什么樣的產品更能吸引他們出手？
薛維松：剛需改善型客戶本身已經有了一定的經濟實力，有了一定的社會成就感，他們對美好生活有向往，對生活品質有要求，這是他們對意向產品的基本訴求。他們基本上是有車一族，在居住的便利度、環(huán)境的舒適度、配套的成熟度、樓盤的美譽度等方面考慮更全面，其實很多改善型客戶對房地產中的很多專業(yè)知識已經很熟悉了，包括對產品的綠化率，容積率，公共設施配套等問題都相當敏感，他們更多的是通過了解一些體現(xiàn)居住品質上的問題去憧憬未來的一種生活方式。而高性價比的產品自然也就成為當下此類客戶的首選產品。
姚萍：“剛改客”有三個特點：一是戶型舒適度一步到位的需求，主力戶型范圍為120-250平方米；二是追求地段與品質一步到位；三是追求小區(qū)類景觀物業(yè)。
就目前貴陽樓市而言，剛改及高剛產品較為豐富，購房者選擇余地較廣。剛改購房群體最為關注的還是項目自身的品質及項目是否能夠給予購房者足夠的舒適及居住體驗。
楊笛：剛需客戶關注點除了價格因素以外，產品品質、環(huán)境、周邊配套都是非常重要的關注點。綜合具備以上特質的產品理所當然是最具吸引力的產品。
“剛改”客戶的集中入市能否成為下半年樓市購買新主力？
薛維松：下半年，樓市調控政策的基調還是支持剛需，限購限貸的主基調不會有變化。中國指數(shù)研究院11日發(fā)布報告顯示，樓市繼續(xù)走強，8成城市樓市成交周均同比，均有上升。最近五周全國54個主要城市樓市的總成交量均保持了超過單周5萬套水平，這是2011年調控以來首次出現(xiàn)的現(xiàn)象。我個人認為，雖然目前不能說樓市已走出低谷，但再次下調的可能性非常小，大漲的可能性也不大。貴陽下半年的樓市還會是屬于宏觀調控下的剛需市場，市場價格依舊會吸引著剛需客戶的蜂擁入市，剛改客戶還不是樓市的主力，不過，真正的剛改客戶的也不會因為價格而放棄對高品質生活的追求。
姚萍：從5、6月推盤情況來看，許多項目已經開始頻頻試水大平層、洋房以及別墅等產品，開發(fā)商對于市場還是普遍看好的，回暖跡象比較明顯，下半年樓市應該是穩(wěn)中上升，剛改占有比率將有明顯提升。
楊笛：我認為改善型需求在短時間內，暫時不能成為市場主力，但是確實是市場上非常重要的消費群體。
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