在局部微調(diào)和松動的調(diào)控聲中，這一屆的房博會早已被預(yù)言為：人氣或許不高，但關(guān)注度一定最火。
N記者 陸成鋼 實習(xí)生 曹琪慧 通訊員 朱群
本屆端午假日房博會現(xiàn)場有54家房企和59個樓盤參展，比春季房博會分別增加4家房企和11個樓盤。沒有參展的開發(fā)商顯然也沒有閑著，以各種方式蹭展蹭人氣：樓盤現(xiàn)場發(fā)傳單、各種看房車現(xiàn)場攬客，還有樓盤號令著眾美女舉著廣告牌擴(kuò)大影響力。即使連著下了兩天雨，購房者們還是拖家?guī)Э诙鴣，且來的都是最有需求和購買力的中青年。
記者從主辦方了解到，房博會四天共成交商品房287套，成交面積34636平方米。其中住宅成交276套，成交面積33419平方米。四天總?cè)肆髁考s3萬人次。
與此同時，透過本屆端午假日房博會，可以發(fā)現(xiàn)嘉興樓市正出現(xiàn)以下幾點新變化。
變化一：
各樓盤不約而同推大戶型
嘉興大戶型房源有多少，本次房博會期間，主辦方提供的一組數(shù)據(jù)較能看出端倪：在此次端午房博會上，展銷住宅房源中，普通住宅7040多套，面積79.6萬平方米；非普通住宅1260套，面積35.6萬平方米。而在普通住宅中，90平方米以下的約1630套，90～144平方米的約5410套。
可見，90～144平方米的大戶型成為普通住宅中的絕對主力，各樓盤不約而同推出大戶型是本次房博會期間的一大特點。
房交會期間，元一柏莊面向市場公開了高層現(xiàn)房精品戶型124平方米和142平方米的兩種戶型。其南北雙陽臺、大贈送面積、入戶花園可改造為臥室、書房等特點，給前去參觀的客戶留下了深刻印象。
據(jù)了解，元一柏莊在此期間還推出五重驚喜，包括每平方米5999元和6999元的限量一口價房源外，以及發(fā)放120萬元的抵價券。
無獨有偶。東方都市也加推140～300平方米的大戶型。房交會期間，東方都市最后一批成本價房源在24日開盤，對于大戶型的優(yōu)惠幅度是，140平方米立省20萬元，226平方米立省40萬元，316平方米立省60萬元。
同時，紫園在二期16號樓130到140平方米戶型逆市熱銷后，房交會期間加推13號樓140～165平方米的戶型。其中165平方米大戶型，改善型樓盤，既能享受市中心繁華，又能享受尊貴生活。樓盤負(fù)責(zé)人表示，該戶型就是要做改善型客戶需求的首選王牌戶型。
此外，以城西高性價比標(biāo)桿樓盤定位的藍(lán)光地產(chǎn)，也陸續(xù)推出100到142平方米戶型的升級之作，在7月7日開盤的同時，開展“存2萬抵10萬”活動。
佳源·英倫都市也推出可供三代同堂的幸福全家福系列。戶型面積為124平方米+85平方米+143平方米，三代各有獨立的生活空間，亦可滿足家庭親情交流。中套適合老人居住，雙臥朝南，而東西邊套可以不設(shè)餐、廚，增加實用面積的同時，更可到老人那里享受大家庭一起用餐的幸福時光。
因為嘉興受到限貸影響，之前風(fēng)光十足的大戶型房源，一度受到了市場的冷落。而現(xiàn)在，“雙限”政策并未取消，制約大戶型銷售的因素依舊存在，開發(fā)商緣何紛紛推大戶型？
對此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，主要有這些理由：工程節(jié)點問題。大戶型房源已經(jīng)接近現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，到了不得不開的時候；一些戶型比較豐富的樓盤，之前小戶型賣得很好，或者基本上已經(jīng)賣得差不多，開發(fā)商除了大戶型，別無可賣；面向首次置業(yè)的中小戶型競爭太過于激烈，且會淹沒于價格戰(zhàn)中，不如改推大戶型，以品質(zhì)取勝。還有很重要的一點，經(jīng)過一年多的觀望之后，一些大戶型的意向客戶，特別是首次改善型的客戶，開始蠢蠢欲動，有了比較強(qiáng)烈的購房意愿。
變化二：
買三房的人多了不少
盡管調(diào)控政策并不“偏袒”改善性需求，二套房首付比例與房貸利率大幅高于首套房，但隨著剛性需求的衰竭，房價日漸接近市場底部，改善性需求明顯發(fā)力。
以6月11日至17日這周為例，市區(qū)共成交住宅274套，戶均面積達(dá)125平方米。事實上，從過去數(shù)周的成交情況看，改善性需求一直占主導(dǎo)地位。
“向北十分鐘，房價減一半”，這是海納公館的廣告，很好說明了現(xiàn)在周邊樓盤的價值。早些年，多數(shù)人都不看好周邊樓盤的發(fā)展趨勢，認(rèn)為周邊樓盤檔次低、遠(yuǎn)離市區(qū)等。而如今，周邊區(qū)域樓盤呈現(xiàn)出火熱入市的格局，紛紛進(jìn)入購房者的視野？梢灶A(yù)見，隨著更多周邊區(qū)域樓盤的推出、外來人口的增加、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，嘉興周邊區(qū)域樓盤將展示更高的價值。
“開盤第一天，我自己都開車跑了兩趟，都是購房者去現(xiàn)場看房！庇浠ㄔ窢I銷總監(jiān)姚勤告訴記者。
“曾經(jīng)大家都會把周邊的樓盤稱之為‘鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤’，但我覺得現(xiàn)在我們要慢慢弱化這個概念，比如現(xiàn)在的新豐、余新、鳳橋、油車港，這都是一個大嘉興概念，只是現(xiàn)在城市建設(shè)在周邊拓展。”御翠花苑、東方潤園營銷策劃總監(jiān)姚勤表示，現(xiàn)在來說，市區(qū)樓盤確實已經(jīng)很多，所以很多購房者還是沒有跨出這個概念，但我認(rèn)為選擇這些較為“周邊”的樓盤，不僅可以節(jié)約購房成本，而且在離市區(qū)十幾分鐘的車程生活圈之內(nèi)，完全可以得到相同的居住品質(zhì)，F(xiàn)在購房者要以“大嘉興”的城市概念，對待整個嘉興房地產(chǎn)市場。
變化三：
周邊樓盤優(yōu)惠給力 “大嘉興”正在形成
“3房只需42萬元起”，“精裝4966元/㎡起”，“住宅3863元/㎡起”，細(xì)心的購房者可以發(fā)現(xiàn)，整個房博會上，最勁爆的優(yōu)惠都來自“周邊區(qū)域”的樓盤。也許很多人都會說，目前市場不好，周邊樓盤銷量差，所以優(yōu)惠較大；但不可否認(rèn)的是，這些樓盤的價格和優(yōu)惠，正吸引越來越多的購房者，特別是剛需的注意。
來嘉興14年的新嘉興人郭先生房博會期間多次留意上述樓盤，除了在海納公館前仔細(xì)詢問，還特意去了萬科現(xiàn)場了解。
“兒子去年大學(xué)畢業(yè)，現(xiàn)在在杭州工作，但是杭州房價太高，打算在嘉興買一套，以后回嘉興！币怨壬母杏X，現(xiàn)在房價確實已經(jīng)有所下降，至少在他關(guān)注的幾個樓盤而言，價格已經(jīng)有所下行。
近年以來，隨著嘉興區(qū)域規(guī)劃的不斷拓展以及房價的上升，許多購房者包括開放商，都已慢慢將目光轉(zhuǎn)移到了曾經(jīng)的“城市周邊”區(qū)域。從曾經(jīng)的世茂新城、桃源小洲，到如今萬科、恒 大、綠地，紛紛登陸嘉興“周邊”區(qū)域，從曾經(jīng)的冷落到如今的熱點，傳統(tǒng)印象中的嘉興“周邊”也在經(jīng)歷蛻變，“大嘉興”的城市概念已經(jīng)慢慢形成。
在本次房博會上，除了傳統(tǒng)市區(qū)的樓盤以外，位于很多人認(rèn)為曾經(jīng)“周邊”區(qū)域的樓盤已經(jīng)占據(jù)了整個市場的半壁江山。海納公館、恒 大·綠洲、弘信·觀湖、親水灣、綠地新都會，包括御翠花苑、東方潤園、世茂新城2期·卡門印象、香緹世家，這些都已經(jīng)超出了傳統(tǒng)市民印象中的嘉興，但是不得不承認(rèn)的是，越來越多的購房者開始接受并選擇這些樓盤。
變化四：開發(fā)商心態(tài)平和
普遍看好后市
對于本屆房博會，開發(fā)商們在用實際行動表達(dá)著重視程度，有的贈車位、送裝修，有的力推一口價、成本價等。雖然一開始行情不明，但開發(fā)商依舊賣力營銷。
開發(fā)商精心準(zhǔn)備房博會，說明了他們積極備戰(zhàn)的心態(tài)，同時也說明對于房博會，開發(fā)商的心態(tài)平和了，目的不在于一定要促成銷售多少，更多的是蓄客，以及公司品牌的展示和宣傳。
“人氣不算旺，主要受多種原因影響！庇蟹慨a(chǎn)公司人士對本次房博會評價，原因主要有以下幾點：從第一天開始就下大雨，連續(xù)兩天雨水較多；恰逢端午，嘉興人習(xí)慣和家人一起過節(jié)；端午活動較多，分流了很大一部分人氣，比如有的去參與端午文化節(jié)期間的踏白船、美食節(jié)、文博會等；房博會前三天都是放假時間，私人時間很多人都有自己的安排。
作為嘉興樓市重要的晴雨表，本次端午假日房博會盡管人氣不旺，但成交卻比較讓人滿意。很多業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為這個數(shù)據(jù)好于預(yù)期，而從現(xiàn)在市場的行情來看，對于今年下半年的市場也都充滿信心。
以巨匠·義圣名苑為例，本屆房交會期間成交住宅達(dá)30套，89到120平方米的占到八成左右。此外，贊成·新都名邸銷售套數(shù)也達(dá)到27套。樓盤銷售經(jīng)理盛江鷹表示，其中有政策微調(diào)給市場帶來信心的原因，也有整體價格達(dá)到購房者心理預(yù)期，以及地段較好等綜合因素影響。對于下半年樓市，上述人士均表示，漲的可能性不大，但跌的可能性也幾乎為零，嘉興樓市將進(jìn)入整體平穩(wěn)的階段。
“這兩個月整個房地產(chǎn)市場變化還是很大的，特別是6月份，整個中國3年半第一次降息的背景下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些微妙的變化，整個房地產(chǎn)政策已經(jīng)出現(xiàn)了觸底，在不限購不限貸的前提下，政策不可能再嚴(yán)了，對于首套房或者剛需置業(yè)會出現(xiàn)定向?qū)捤傻牟顒e化政策！睎|方·普羅旺斯?fàn)I銷總監(jiān)常明日表示，房地產(chǎn)市場受整個國家宏觀經(jīng)濟(jì)以及國際金融影響較大，明年的市場現(xiàn)在還不好說，但是今年可以說是不錯的買房時機(jī)，購房者應(yīng)該要抓緊今年這樣的時機(jī)。
我個人認(rèn)為不管是春季房博會還是這次端午房博會，以價換量的大趨勢沒有改變。但現(xiàn)在隨著成交量的逐步上升，最明顯的特征就是價格體系開始穩(wěn)定，開發(fā)商給到消費者一個滿意的價格，那么很多消費者就會選擇出手。綠地新都會銷售經(jīng)理何慧嘉認(rèn)為，隨著價格體系的逐步穩(wěn)定，嘉興整體的銷售量還會有上升的空間。
數(shù)據(jù)顯示，此前一周，即6月4日至10日，市場成交普通住宅250套，戶均面積高達(dá)140平方米，而本月初的一周時間，市場成交的戶均面積也高達(dá)129平方米。
此次房交會延續(xù)了上述跡象。房博會四天共成交商品房287套，成交面積34636平方米。其中住宅成交276套，成交面積33419平方米。住宅套均面積達(dá)到121平方米。
浙江東方藍(lán)海置地有限公司策劃總監(jiān)常明日告訴記者，從該公司旗下項目東方·普羅旺斯近兩月成交的房源里，80%至90%的客戶選擇購置140平方米左右的戶型，可以看出買三房的需求也就是改善型需求正日漸增多。
多位業(yè)內(nèi)人士分析，在目前樓市降價的背景下，意向購房者對價格的掌控出現(xiàn)兩種不同的態(tài)勢，總價基本上保持不變，但單價的接受度明顯降低。單價接受度的變化是出于目前樓市現(xiàn)狀調(diào)整的需要，總價的接受度主要根據(jù)各自家庭經(jīng)濟(jì)情況而定，在家庭經(jīng)濟(jì)未發(fā)生大變動的情況下，總價的變化相對較小。
在目前形勢下，意向購房者對單價接受度均明顯收緊，同時總價接受度并未發(fā)生較大變化，隨著政策影響的持續(xù)深入，樓市降價范圍和力度的進(jìn)一步加劇，意向購房者對所購住宅的面積、戶型需求均有擴(kuò)大趨勢，出現(xiàn)緊湊型向舒適型的轉(zhuǎn)變，價格和品質(zhì)向來無法兼得的剛性需求群體，也開始考慮品質(zhì)需求。
一位剛簽署完合同，二次置業(yè)的夏先生表示。自己一直想改善一下目前的居住環(huán)境，而前些年樓市比較熱、價格也比較高，自己無法承受，所以一直在觀望。今年以來樓市退燒明顯就打算買一套面積稍微大點的，讓自己和老人家住得更舒服一些。
“現(xiàn)在房價是回落了一點，二手房便宜了，有的新房子價格也明顯下降，要買一套大房子的總價下降了不少！彼X得符合自己的心理預(yù)期便不再觀望，果斷入手。夏先生表示人生就這短短幾十年，不能老是虧待自己，有能力了就該改善自己和親人的生活質(zhì)量，無可厚非。
21世紀(jì)不動產(chǎn)市場高級分析師周晨表示，改善型需求以及在房價下行過程中追求一步到位的客戶越來越多。這類客戶與剛性需求客戶有著本質(zhì)區(qū)別。首先，他們手里已經(jīng)擁有物業(yè)或較充足的現(xiàn)金，可以對房源進(jìn)行更高層次的挑選。其次，他們的心態(tài)不如剛性需求那樣急切，他們關(guān)注市場，對預(yù)期判斷表現(xiàn)得更為客觀、理性，他們對市場有著自己獨特的理解，對時機(jī)的把握也顯得更為成熟。
有地產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師認(rèn)為，一般來說，改善型購房者的經(jīng)濟(jì)實力相對更好。由于限購限貸政策的影響，2011年市場大戶型成交量明顯下滑。如今，隨著房價的下行，改善型購房者的資金壓力正在減輕，這也沖抵了限購限貸政策帶來的壓力。
另一方面，由于成交量的放緩，可供選擇的大戶型房源也越發(fā)豐富，這也成為了吸引改善型購房者入市的另一個原因。當(dāng)前市場對舒適型住宅一般定義為寬敞三房及三房以上產(chǎn)品，面積較多集中在90～140平方米之間，這基本上也是改善型需求的主要目標(biāo)。由于此前成交量下滑和掛牌量的不斷增加，如今，購房者的選擇余地更多了。
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