從樓市成交量的數(shù)據(jù)走勢(shì)上看來，樓市冥冥之中呈現(xiàn)出“回暖”的趨勢(shì)，跨入6月份成交量繼續(xù)走高，這對(duì)于昆山樓市來說確實(shí)是一個(gè)很好的跡象。但與此同時(shí)，還有一個(gè)數(shù)據(jù)我們也必須正視，這就是截至6月14日14時(shí)，昆山的新房庫存量飆升至66503套，高庫存量再一次被刷新紀(jì)錄。樓市成交量上漲的幅度遠(yuǎn)不及庫存上漲的幅度，此時(shí)能言“樓市回暖”了嗎？
央行在6月7日晚宣布自8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。從表面上看來，這對(duì)于房地產(chǎn)是一個(gè)利好的消息，可刺激房產(chǎn)購買消費(fèi)力，但從宏觀上看來，此次3年半以來首次降息無疑是針對(duì)中國的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。不管怎樣，此次調(diào)整利率肯定會(huì)給房地產(chǎn)帶來不小的影響，但是否會(huì)如多數(shù)人預(yù)測(cè)的那樣，樓市成交量會(huì)迎來新一輪的上漲？樓市果真要回暖了嗎？
對(duì)此，365地產(chǎn)家居網(wǎng)采訪到了昆山港龍財(cái)智國際項(xiàng)目詳情業(yè)主社區(qū)相冊(cè)樣板戶型視頻地圖營銷經(jīng)理李慶豐先生，暫且來聽聽他是怎么看待樓市是否“回暖”這一問題。
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今年上半年央行兩次降準(zhǔn)一次降息，雖然都不是直指房產(chǎn)調(diào)控，但卻又和房產(chǎn)調(diào)控有著千絲萬縷的關(guān)系。李經(jīng)理認(rèn)為，表面上看是為了救中小企業(yè)的融資困難以及保增長(zhǎng)需要，但對(duì)房地產(chǎn)的影響肯定是利好。表現(xiàn)在兩點(diǎn)，一是促使購房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期有了轉(zhuǎn)變，多數(shù)客戶認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)將回暖（只是短時(shí)間反彈），再不出手，將錯(cuò)過機(jī)會(huì)。二是，購房成本降低，表現(xiàn)在首付與貸款利率上由于銀行可放貸的資金多了，就會(huì)降低貸款利率。
其實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)也是中小企業(yè)，所以降準(zhǔn)與降息也是在救房地產(chǎn)企業(yè)。從這個(gè)角度去看，那就是直接救市，否則房地產(chǎn)企業(yè)真的Hold不住資金的壓力，大量出現(xiàn)爛尾樓的話，試想，就會(huì)造成供給大幅減少，而引起價(jià)格上升，這與國家之宏觀調(diào)控政策相悖，這是顯而易見的道理。所以李經(jīng)理認(rèn)為這些降準(zhǔn)與降息的措施與國家宏觀調(diào)控政策是不沖突的。
樓市“回暖”僅為短暫性反彈 “量穩(wěn)價(jià)升”將來臨
過去的三個(gè)月中，全國樓市成交量普漲，昆山緊跟大流，成交量也不斷走高。但是多數(shù)城市都僅說“賣得好”，很少有城市承認(rèn)“回暖”。他表示，“賣得好”的確要打引號(hào)，目前階段還是以價(jià)換量的延續(xù)，量是一個(gè)方面，只有量好、價(jià)好，即所謂的量?jī)r(jià)齊升才叫賣得好。
而“回暖”一說，李經(jīng)理也不贊成，因?yàn)槟壳八^的“回暖”應(yīng)是個(gè)短暫的反彈。他認(rèn)為接下來（一年之內(nèi)）不僅不會(huì)回暖，反而會(huì)出現(xiàn)階段性寒冷。原因是，以價(jià)換量延續(xù)到一定階段，開發(fā)商必定會(huì)追求利潤最大化，從而提升價(jià)格。而這種做法不符合國家調(diào)控之要求，勢(shì)必激怒國家出臺(tái)更為靈活的調(diào)控政策；蛘，國務(wù)院或相關(guān)部委的領(lǐng)導(dǎo)同志出來喊喊話也是能起到購房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的判斷，從而起到抑制房?jī)r(jià)的作用。
李經(jīng)理預(yù)計(jì)，以價(jià)換量的局面不可能持續(xù)太長(zhǎng)時(shí)間，到今年第三季度末就差不多了。接下來的兩三個(gè)月，一些經(jīng)歷過以價(jià)換量的樓盤就將出現(xiàn)量穩(wěn)價(jià)升的態(tài)勢(shì)，從而帶動(dòng)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)，甚至價(jià)格逐步上升。倘若此，則今年第四季度很可能會(huì)再出臺(tái)政策方面的從緊調(diào)整比如地方政府根據(jù)實(shí)際情況對(duì)部分樓盤實(shí)行限價(jià)，或中央政府公布2013年房產(chǎn)稅實(shí)施城市名單等等。所以預(yù)計(jì)今年我們很難看到傳統(tǒng)的今九銀十，相反，樓市的成交量將繼續(xù)在嚴(yán)厲的調(diào)控下保持平穩(wěn)延續(xù)，從而價(jià)格也保持穩(wěn)中微降。房地產(chǎn)市場(chǎng)要真正回暖并走向繁榮，則須由政府做好保障房工作為前提。只有如此，政策才有可能逐步取消，從而真正讓市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮固有的調(diào)節(jié)作用。
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