2011年度的第八屆中國藍(lán)籌地產(chǎn)于11月13日隆重舉行，海爾地產(chǎn)集團董事長兼CEO盧鏗先生做了《直諫“樓市后政策”》主題演講。
以下是演講實錄： 中國房地產(chǎn)為這個國家做出很多貢獻(xiàn)，但是身上一直背負(fù)著罵名。但是我相信隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，政治的發(fā)展，社會的發(fā)展，房地產(chǎn)的大趨勢不會有太大的改變，中國房地產(chǎn)應(yīng)該說還是前途無限的。我們今天這測遇到很多問題，比如保障房的問題，我們看一個例子。在河北某個著名城市曾經(jīng)在8月底，9月份的時候成為中國的一個典范，對外公布到8月底的時候保障房已經(jīng)完成112，成為各地學(xué)習(xí)標(biāo)桿。但是，最近南方都市報發(fā)表一篇文章，經(jīng)他們?nèi)ゲ，?dāng)然沒有經(jīng)過我證實，90%以上數(shù)字是假的，我不知道1千萬套全國數(shù)字當(dāng)中有多少是假的，但是我知道里面一定有假。 我們今天看的中國樓市當(dāng)中的問題太多，這是我提出的一些問題，也是我的一個朋友經(jīng)常問我的一些問題。比如說用完全非市場化的手段強盜的拐點能夠持久嗎？還有，無論大家承不承認(rèn)和宣不宣傳，房地產(chǎn)就是中國的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。這么一個產(chǎn)業(yè)一旦踏踏，相關(guān)100個行業(yè)和國民經(jīng)濟能夠承受嗎等等有很多問題。 所以，我著重講講最后一個問題。
無論有關(guān)方面有沒有在研究，但是我自己感覺到他們在研究。因為最近輿論有點反常，所以我覺得一個新政正在醞釀當(dāng)中。其實我一致認(rèn)為，中國樓市是應(yīng)該調(diào)整的，而且應(yīng)該持續(xù)的，長期微調(diào)。但是不是像前段時間這種所謂的新政不失時機的強調(diào)，我覺得應(yīng)該有些調(diào)整，否則的話用非市場化的手段來控制一些市場，會出現(xiàn)對國民經(jīng)濟不利的方面，我這里有一些建議。 可惜，在座制定政策的領(lǐng)導(dǎo)們都不在。一個限購是需要的，但是一定是因地制宜，不是一刀切的。第二條是認(rèn)真做好各類保障房，我為什么提到認(rèn)真兩個詞？我剛才講了當(dāng)各地數(shù)字都有很多摻加因素的時候，政府應(yīng)該反省，由于位置不對，政策不到位，各類保障房都出現(xiàn)了沒人要，過度保障等等這些問題，或者今后沒有人管理。 為什么剛才有人說新加坡保障房做的最好呢？是因為新加坡和香港他們最早解決了軌道交通網(wǎng)絡(luò)問題，哪個城市如果沒有一個成網(wǎng)絡(luò)的軌道交通，定時交通，這個城市保障房基本上是沒有辦法徹底解決。但是在中國除了3，4個城市有這個網(wǎng)路之外，絕大部分是沒有的，而且?guī)缀跛械胤焦賳T都不愿意做軌道交通，因為在地下看不到，因為他虧本。如果真正解決好中國保障房，必須政府下大力氣，在未來幾年當(dāng)中，大量的建軌道交通。所以有英國人笑話某個城市軌道交通規(guī)劃會，我們100年前都建了很多軌道交通，你們今天竟然還在論證這個問題。 第三個，其實現(xiàn)在在網(wǎng)絡(luò)上，媒體上呼喚最多，聲音最多的是年輕人，尤其是剛大學(xué)畢業(yè)才幾年的年輕人，包括在座的很多記者。其實，這是夾心層年輕人需要的，這些夾心層上買不起商品房，下買不起保障房的人，現(xiàn)在已經(jīng)成為中國一個重大社會隱患。所以，我們提出了一個小戶大家庭概念，在建設(shè)部已經(jīng)立了項，而且成果也已經(jīng)出來了，我們會率先做這個，把戶型做小，把生活空間做大。 第四合理引導(dǎo)媒體理論，第五恰當(dāng)，合理的供應(yīng)土地。第六，現(xiàn)在限購，限貸，限價我認(rèn)為是錯誤的，我覺得比較合理的是限地和限炒，把氣割幾個限廢掉，把這幾個限拿出。限利讓開發(fā)商有一個合理利潤，比如稅前利潤20%左右大家都能夠接受，如果用單純限購，限價有沒有考慮一個因素，土地成本，財務(wù)成本，建造成本，材料成本等等都在上升的情況下，你讓他怎么降價。其實，各位做一個調(diào)查，全行業(yè)又進(jìn)入了一個微利時代，甚至于負(fù)利時代，沒有利潤的時代，這種情況下如果單純讓開發(fā)者去壓價是有問題的，只有少量開發(fā)商在若干年前拿到比較便宜的土地，或者囤積大量成本低的土地，他們可能降價，但是許多開發(fā)商已經(jīng)沒有這個空間了，希望記者們已經(jīng)做一個調(diào)查。限炒也很簡單，讓他有一個避退的政策。當(dāng)你買到新房以后，一年內(nèi)要想賣出去，對不起征收你50%的交易稅，逐年退10，這樣退到5年就結(jié)束了。這樣能夠撐上5年廠家很少，就避免了短期炒房行為。所以，我覺得用這兩個限可以替代其他兩個限，讓市場重新活起來。 第七個政府應(yīng)該讓利，有些政策在整個房地產(chǎn)界大家都應(yīng)該知道，不是什么秘密。在整個房地產(chǎn)利益當(dāng)中，地方政府和中央政府得到的利益太多，而且還在增加。政策當(dāng)中包括一些微利，偏差的都應(yīng)該糾偏，比如人民防控的問題，你防的了誰，先進(jìn)國家真要打中國，我們現(xiàn)在人防工程根本解決不了任何問題，我覺得這是社會成本。還有一個應(yīng)該肯定房地產(chǎn)，就是重大支柱產(chǎn)業(yè)，這樣產(chǎn)業(yè)經(jīng)不起折騰的，也不應(yīng)該折騰它。 第九個允許震蕩改善性和投資性需求，現(xiàn)在多個限制政策已經(jīng)把投資性需求滅了，把改善性需求也基本上限制住了，許多人想買房子，或者年輕人想結(jié)婚買房子都沒有資格。這樣的一個市場我覺得是不可能的，而且我覺得我們中央領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該把所有存貨也當(dāng)成我們社會資產(chǎn)，當(dāng)成民眾資產(chǎn)，而不是當(dāng)成一個隨時通過約談，通過一個通知就可以滅掉，蒸發(fā)掉的資產(chǎn)。
最后一個，我覺得調(diào)控應(yīng)該是持續(xù)的，適時，適度，而不應(yīng)該在不當(dāng)?shù)臅r期采取強壓的政策，讓硬著陸，速凍，急剎車，產(chǎn)生一些負(fù)面影響。所以，這是我個人的建議，謝謝。 (本文來源：和訊房產(chǎn) )
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