編者按：風(fēng)云變幻，誰(shuí)主沉浮?如今的樓市如同好萊塢大片，走勢(shì)跌宕起伏，引來(lái)前所未有的關(guān)注。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道特推出“一周樓事”系列欄目，梳理一周房地產(chǎn)行業(yè)熱點(diǎn)新聞，解析樓市宏觀(guān)調(diào)控政策，匯聚房企最新動(dòng)態(tài)，搜羅樓市新鮮資訊，盤(pán)點(diǎn)業(yè)內(nèi)權(quán)威觀(guān)點(diǎn)，為您奉上最原汁原味的樓市饕餮盛宴，敬請(qǐng)關(guān)注。
中新網(wǎng)6月30日電(房產(chǎn)頻道 張慧鑫)降息、地方樓市政策微調(diào)、樓盤(pán)熱銷(xiāo)……近期樓市利好消息不斷，購(gòu)房者熱情仍在不斷升溫。但業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，"全國(guó)樓市回暖"言之尚早，下半年房?jī)r(jià)企穩(wěn);相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，上半年北京新房均價(jià)跌破2萬(wàn)元，土地出讓金創(chuàng)新低。房企形勢(shì)也不容樂(lè)觀(guān)，恒大遭“空襲”被指資不抵債，深陷負(fù)債迷局;綠城資金鏈緊繃，斷臂求生不知要到何時(shí)。
6月25日 中國(guó)新聞網(wǎng)：恒大遭“空襲”被指資不抵債 房企深陷負(fù)債迷局
近日，著名做空機(jī)構(gòu)Citron(香椽)發(fā)布研究報(bào)告，稱(chēng)恒大通過(guò)欺騙性的會(huì)計(jì)處理粉飾報(bào)表，掩飾資不抵債的事實(shí)。消息一出，各界嘩然。隨著雙方對(duì)峙升級(jí)，房企負(fù)債問(wèn)題也再次進(jìn)入人們視線(xiàn)。對(duì)于大多數(shù)上市房企來(lái)說(shuō)，庫(kù)存和負(fù)債雙高依然是比較頭疼的問(wèn)題，部分房企形勢(shì)不容樂(lè)觀(guān)。
盡管有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，恒大“樹(shù)大招風(fēng)”是其遭遇“空襲”的重要原因，但房企負(fù)債率高企也是行業(yè)內(nèi)不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)，正如達(dá)摩克利斯之劍懸在眾房企頭上。
截至今年一季度末，146家房企總負(fù)債高達(dá)1.49萬(wàn)億元，其中“萬(wàn)保金招”四大龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也維持在高位，分別為77.73%、78.92%、71.94%和70.32%。同時(shí)，房企平均資產(chǎn)負(fù)債率也由71.59%增加到71.96%，增長(zhǎng)0.37個(gè)百分點(diǎn)，其中17家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%。
在房地產(chǎn)信托方面，申銀萬(wàn)國(guó)發(fā)布的一份研報(bào)顯示，2012年集合類(lèi)房地產(chǎn)信托本息共到期2037億元，加上單一委托人認(rèn)購(gòu)的單一類(lèi)房地產(chǎn)信托，則共有約3062億本息到期，從3月起進(jìn)入償付高峰。
上海房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況已從2011年的“偏緊”步入“緊張”區(qū)間，“可能接近甚至低于2008年水平”。報(bào)告稱(chēng)，今年前兩個(gè)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額4145億元，同比下降20.9%，參照去年12.1%的增幅，預(yù)示著今年銷(xiāo)售額有可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在外部融資環(huán)境難以改善的情況下，房企依靠銷(xiāo)售回籠資金成為主流，前兩個(gè)月，房企自籌資金5995億元，同比增長(zhǎng)43.3%，在所有資金來(lái)源中占比42.3%，比去年提高了1.4個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)今年還將保持較高增速。
6月26日 廣州日?qǐng)?bào)：河南六部門(mén)力撐首套房貸七折 被"召回"可能性小
繼蕪湖、上海等地方政府之后，河南也祭出“新政”首套房貸利率優(yōu)惠30%，公積金購(gòu)房首付比例最低下調(diào)到兩成。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，又是一家地方政府在“救樓市”，不過(guò)有業(yè)內(nèi)分析人士指出，河南新政并非是真正的“救市”，只不過(guò)是落實(shí)差別化信貸等政策的回歸，應(yīng)該不會(huì)被“召回”。
“現(xiàn)在很多城市對(duì)樓市調(diào)控都有微調(diào)，河南也是其中之一！币晃婚_(kāi)發(fā)商人士昨日告訴本報(bào)記者。根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，河南省住城廳、發(fā)改委、國(guó)土廳等6個(gè)部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)稱(chēng)，首套住房銀行貸款利率可享受七折優(yōu)惠。
值得注意的是，自從本輪樓市調(diào)控的“國(guó)十條”出爐后，房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)就沒(méi)有放松過(guò)，而且最近中央四部委連續(xù)為“樓市松綁”辟謠。因此，有人擔(dān)心河南可能會(huì)重蹈佛山、蕪湖覆轍，“召回”新政。不過(guò)，有地產(chǎn)專(zhuān)家認(rèn)為，河南的做法只不過(guò)是政策回歸，應(yīng)該不會(huì)夭折。
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，這并不是政府“救市”新政，是市場(chǎng)正常回歸的表現(xiàn)，完全符合中央房地產(chǎn)調(diào)控精神。“河南的做法只是執(zhí)行中央信貸差別化政策和房地產(chǎn)調(diào)控適當(dāng)調(diào)整的尺度，不存在所謂政府救市行為，最多也就上升到保護(hù)剛需和首次置業(yè)人群合理購(gòu)房的政策微調(diào)而已。不是釋放投資投機(jī)炒房需求，不存在推高房?jī)r(jià)和制造樓市泡沫！敝x逸楓分析指出。
6月27日 中國(guó)證券報(bào)：上半年北京新房均價(jià)跌破2萬(wàn)元 土地出讓金創(chuàng)新低
截至6月25日，2012年以來(lái)北京新建住宅簽約套數(shù)為45555套。據(jù)中原市場(chǎng)研究部預(yù)計(jì)，1-6月上半年的簽約總套數(shù)將達(dá)到47897套左右。這一成交量也將創(chuàng)造限購(gòu)后的新高。其中，3月以后市場(chǎng)明顯復(fù)蘇，3-6月的成交量達(dá)到了37910套，同比2011年3-6月的成交量28725套，上漲幅度達(dá)到了32%，即使比調(diào)控之前的2010年3-6月份的33520套，上漲幅度也達(dá)到了13%。
在成交量攀升的同時(shí)，北京商品房?jī)r(jià)格整體出現(xiàn)明顯回落。上半年普通住宅成交均價(jià)為19737元每平米，與2011年上半年21429元相比下調(diào)了7.9%，較2011年下半年的20352元環(huán)比下調(diào)3%。
隨著房?jī)r(jià)同比明顯下調(diào)，以及各地微調(diào)政策發(fā)揮作用，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)意愿增加。自今年3月份以來(lái)，剛需的入市使得市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)底部特征，不僅連續(xù)三個(gè)月簽約套數(shù)突破萬(wàn)套大關(guān)，6月北京市場(chǎng)的普通住宅成交均價(jià)再度突破2萬(wàn)元。
在26日出讓5塊工業(yè)地塊后，今年上半年北京土地市場(chǎng)基本已經(jīng)無(wú)地塊可出讓。上半年北京合計(jì)出讓的72地塊中，總土地出讓金僅為144.88億，同比上年同期的328.46億萬(wàn)下調(diào)了55.9%，半年度的出讓金規(guī)模創(chuàng)下最近5年來(lái)的最低值。
中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，目前樓市調(diào)控依然嚴(yán)厲，雖然3月開(kāi)始成交有所復(fù)蘇，但是大部分開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存積壓嚴(yán)重，在沒(méi)有優(yōu)質(zhì)地塊入市的情況下，房產(chǎn)商購(gòu)地的積極性不高。他說(shuō)，目前土地價(jià)格并未明顯下調(diào)，開(kāi)發(fā)商拿地積極性不大，顯示他們對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)預(yù)期不高。
6月28日 中國(guó)新聞網(wǎng)：專(zhuān)家稱(chēng)"全國(guó)樓市回暖"言之尚早 下半年房?jī)r(jià)企穩(wěn)
近期，在調(diào)控寒冬中徘徊已久的樓市出現(xiàn)“回暖”跡象。今年3月開(kāi)始樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，5月成交業(yè)績(jī)飄紅，6月樓市也被業(yè)界傳為“紅五月”余溫蔓延，全國(guó)各地市場(chǎng)成交量明顯回升，部分地方甚至再現(xiàn)“千人排隊(duì)購(gòu)房”的火爆局面。
樓市調(diào)控堅(jiān)守的同時(shí)，各地樓市政策微調(diào)不斷。近日河南出臺(tái)樓市新政更是被指“公然救市”，有關(guān)樓市“真回暖”還是“假火爆”的討論引起民眾廣泛關(guān)注。6月27日，應(yīng)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道邀請(qǐng)，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌做客中新網(wǎng)視頻訪(fǎng)談時(shí)表示，基于地方政府角度的考慮，地方樓市政策微調(diào)可理解，目前說(shuō)全國(guó)樓市“回暖”還為時(shí)過(guò)早，下半年房?jī)r(jià)也將保持平穩(wěn)。
顧云昌稱(chēng)，在房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，中央始終提出來(lái)，不放松、不動(dòng)搖，不放松，不反復(fù)。變化的是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)層面的政策，這個(gè)政策是在穩(wěn)增長(zhǎng)的前提下，對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行的“微調(diào)”，這些盡管不是針對(duì)房地產(chǎn)的，但是必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。無(wú)論是從心理預(yù)期和實(shí)際發(fā)生的成本，都有助于買(mǎi)房者進(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)房，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)對(duì)金融的變化會(huì)影響買(mǎi)房者，也會(huì)影響者賣(mài)房者，也會(huì)影響著開(kāi)發(fā)商。
盡管現(xiàn)在樓市暖意頻現(xiàn)，但顧云昌認(rèn)為，現(xiàn)在看全國(guó)性“回暖”還為時(shí)過(guò)早，只是在有些城市開(kāi)始出現(xiàn)“回暖”。
顧云昌表示，有些研究機(jī)構(gòu)得出結(jié)論，2011年全國(guó)平均房?jī)r(jià)還是上升的，大概上升3到4個(gè)百分點(diǎn)。但是加入CPI的因素，實(shí)際房?jī)r(jià)是下跌的。今年以來(lái)，70個(gè)大中城市，大多數(shù)同比環(huán)比是下降的。今后的房?jī)r(jià)，可能基本上保持一種相對(duì)的穩(wěn)定。
6月29日 國(guó)際金融報(bào)：綠城斷臂求生到何時(shí)
標(biāo)準(zhǔn)普爾在不久前發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，綠城中國(guó)的流動(dòng)性仍嚴(yán)重不足。截至2011年底時(shí)，手中持有的現(xiàn)金僅能覆蓋37%的2012年到期債務(wù)。4月底，標(biāo)準(zhǔn)普爾和穆迪兩家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)同時(shí)降低了對(duì)綠城中國(guó)的評(píng)級(jí)，并給出負(fù)面展望。從年報(bào)看，綠城中國(guó)在2012年將面臨超過(guò)200億元的短期債務(wù)壓力，包括一年內(nèi)到期的158億元銀行貸款和45億元左右的信托貸款。
為了彌補(bǔ)這一資金缺口，綠城從2011年底開(kāi)始賣(mài)地。2012年1月5日，綠城宣布出售無(wú)錫蠡湖香樟園項(xiàng)目部分股權(quán)，套現(xiàn)5100萬(wàn)元，到今年4月，綠城中國(guó)連續(xù)出售旗下6個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)，回流現(xiàn)金近60億元。這還不止，單單6月里，綠城接連宣布引股九龍倉(cāng)、賣(mài)地予融創(chuàng)。6月8日，綠城中國(guó)宣布向九龍倉(cāng)發(fā)行股份及可換股證券，籌資50.98億港元。而后不到半個(gè)月時(shí)間，綠城6月22日再度宣布，將旗下長(zhǎng)三角為主的9個(gè)項(xiàng)目半數(shù)股權(quán)，作價(jià)33.72億元賣(mài)給融創(chuàng)中國(guó)。
通過(guò)幾次出售項(xiàng)目和引入戰(zhàn)略投資者，綠城今年需要支付的200多億元債務(wù)總算有了著落，但是今年綠城預(yù)計(jì)新開(kāi)工面積580萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)竣工量將達(dá)到434萬(wàn)平方米，比2011年的實(shí)際竣工面積244萬(wàn)平方米高出了190萬(wàn)平方米，這意味著綠城除了債務(wù)之外還需要比去年更多的建設(shè)資金。
有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家稱(chēng)，房企資金鏈依然緊繃，現(xiàn)金“鴻溝”難以逾越，存活依舊是大問(wèn)題。在宋衛(wèi)平的自信之下，飽受資金困擾的綠城首先面臨的是存活問(wèn)題，這不免讓人產(chǎn)生這樣的聯(lián)想：“6年前，孫宏斌的順馳因?yàn)橘Y金鏈的問(wèn)題倒下，而這個(gè)故事今日在綠城宋衛(wèi)平的身上會(huì)否重演呢?”
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