公元2012年6月21日，北斗指向乙，謂為夏至。
這一天，太陽直射北回歸線，是北半球一年中白晝最長的一天。這一天，鹿角解、蜩始鳴、半夏生，天地萬物在此時生長最為旺盛。
就在夏至日過后的第二天，綠城控股與融創(chuàng)控股召開聯(lián)合新聞發(fā)布會，宣布雙方共同組建上海融創(chuàng)綠城控股有限公司，其中，綠城和融創(chuàng)將個持有合營公司50%股權，綠城將公司旗下分布于上海、蘇州、無錫、常州及天津的九個優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目的相應股權注入合營公司。
也許是巧合，綠城2012年的幾個大動作幾乎都是在某個特殊節(jié)氣左右。
小寒前一天，綠城官方微薄連發(fā)四條股權轉讓消息。芒種過后兩天，綠城召開新聞發(fā)布會，宣布與九龍倉集團及其全資子公司訂立認購協(xié)議，九龍倉將持有綠城擴大后股本的24.6%，成為綠城的第二大股東。加之此前與SOHO中國合作的爆炸性新聞，“綠城售股”成了2012年杭州樓市乃至中國樓市最為重要的關鍵詞之一。
盡管綠城已公布2012年“期中考試”成績單，以220億元的銷售額超額完成上半年銷售指標，但掌門人宋衛(wèi)平“告別快速擴張的時期”、“進入戰(zhàn)略收縮期”的感言，仍讓這個看似度過了“最艱難的時期”的企業(yè)顯得如履薄冰。
從年初旗下各大項目陷入冰封凍結到部分樓盤主動調(diào)整產(chǎn)品線及價格策略，6個月的時間，從產(chǎn)品“賣不動”到蘭悅的“一房難求”，綠城的一絲一毫也折射出2012年樓市上半年的曲線圖。
1月大寒，市場一片蕭條，“過冬論”成為最主流的聲音。
2月雨水，方正荷塘月色領銜龍年第一降，推倒了房價下行的第一張“多米諾骨牌”。
3月驚蟄，順發(fā)·吉祥半島引發(fā)杭州房價進一步盤整，主城區(qū)板塊相繼淪陷。臨平山北“4字頭”起價擊穿板塊最低線，每周都有新晉樓盤加入到降價陣營。重新定價后的曙光之城再現(xiàn)“日光盤”之盛勢。
4月谷雨，低價新開延續(xù)3月“小陽春”，以價換量波及一向夯實的二手房市場。一路之隔的昆侖天籟與中豪四季公館“掐架”，虧本割肉之下，共同刷新了杭州主城區(qū)板塊的最低價。金星“破產(chǎn)門”更是轟動全國，成為杭州第一家因資金鏈申請破產(chǎn)的房產(chǎn)公司。
5月小滿，“擇校限購令”助推學區(qū)房搶購熱潮。調(diào)整價格后的剛需樓盤逐一熱銷之后，高端樓盤加入到降價陣營，改善性需求積極入市。人居展后樓市呈現(xiàn)“紅五月”的欣欣向榮之景。
6月芒種，央行一紙“降息令”，加之各大銀行重新對首套房貸利率提出優(yōu)惠，既剛需樓盤熱銷之后，高端型、大戶型接力降價潮，改善型樓盤銷售漸好，樓市暖流也逐步流向別墅排屋為代表的豪宅。
2012年的杭州樓市，有怪相也有荒誕，有悲劇也有喜劇。半年內(nèi)主城區(qū)22085套的成交量一掃樓市低迷之氣，更是超過了去年全年的總量。
可以說，6個月的跌宕起伏，讓身為“1.5線”城市的杭州，起到了某種“風向標”的作用。于是乎，我們選取了6個極具代表性的節(jié)氣，共同梳理出這半年來杭州樓市的風風雨雨。
“大寒：
寒氣之逆極，故謂大寒！
關鍵詞：冰凍期、過冬論
春節(jié)期間20個主要城市的成交量同比下降81%。杭州亦不例外。
新年第一周成交量狂跌70.85%的數(shù)字讓人不寒而栗。仔細翻看1月份的推盤記錄，全月僅有五六個項目有開盤，主城區(qū)的幾乎沒有，基本都是蕭山和余杭的新盤。
而1月5日綠城集團官方微博連發(fā)的4條股權轉讓信息，更是讓已處“冰凍期”的市場再次陷入惶恐和不安。
綠城附屬公司無錫綠城湖濱置業(yè)有限公司與融創(chuàng)中國控股有限公司之附屬公司融創(chuàng)置地簽訂股權轉讓協(xié)議。無錫綠城將所持湖濱置業(yè)之51%股本權益以人民幣5100萬元轉讓與融創(chuàng)置地。無錫綠城仍持有湖濱置業(yè)之49%股權。
消息一出，輿論嘩然。由于產(chǎn)品定位高端，綠城直接成了調(diào)控的“重災區(qū)”，從去年下半年開始，各大媒體的頭條紛紛標以“收購”、“破產(chǎn)”作為綠城新聞的關鍵詞。在市場冰凍之際，此協(xié)議也揭開了綠城在2012年的“售股”之旅。
這個月，“過冬論”成為市場最主流的聲音。
根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，16家標桿房企1月份業(yè)績降幅超5成，同比2011年的663.6億元下調(diào)了350.4億元，下調(diào)幅度達到了52.8%。其中銷售業(yè)績下調(diào)幅度超過50%的企業(yè)達到了10家，同比下調(diào)的企業(yè)達到了14家？梢哉f，在今年的1月份，各上市房企銷售業(yè)績幾乎是全軍覆沒。
新推樓盤賣不動，二手房市場也沒有好到哪里去，于是，大量中介門店倒閉的倒閉，轉手的轉手，更有數(shù)不勝數(shù)的經(jīng)紀人相繼離職和跳槽。
時值年關，不管是經(jīng)營尚可還是入不敷出的房地產(chǎn)開發(fā)商們提前放假，甚至開始醞釀裁員。有先見之明的營銷人員更是主動轉行，從這個領域徹底“跳出圍城”。
“雨水：
且東風既解凍，則散而為雨矣。”
關鍵詞：龍年第一降、銷售模式改革
2月9日，方正房產(chǎn)對外舉行新聞發(fā)布會，做出驚人之舉：旗下的荷塘月色項目將開展暖春活動，推出160余套戶型面積為90平方米的優(yōu)惠房源，起價9980元/平方米，半數(shù)房源總價控制在百萬元以內(nèi)，均價從首期開盤時的15800元/平方米直降4000至11500元/平方米，同時將對老業(yè)主進行差價補償。至此，方正房產(chǎn)降價除了極具誘惑力的調(diào)價舉措之外，作為杭州第一家率先實行老業(yè)主差價補償?shù)墓荆矀涫芡饨珀P注。
顯而易見的是，方正房產(chǎn)本次的降價舉措，再次影響杭州主城區(qū)的樓市價格體系。從去年年底開始，大橋西板塊因為華盛達閱城的調(diào)價，而打響價格戰(zhàn)。目前，橋西核心板塊的價格已經(jīng)被此前陸續(xù)開盤的名城公館和吉祥半島拉到大致每平方米均價18000元的一個基礎。但是此次方正荷塘月色的降價，雖然項目并不處于橋西核心區(qū)，但是對整個大橋西板塊而言，也算是推倒了降價多米諾骨牌的第一枚棋子。
而老大哥綠城在堅守價格底線的同時，開始尋求新的變革和出路。
這其中最被市場關注的則是“房產(chǎn)銷售的革命性改變”，即就是將過去坐等上門接待為主的被動銷售，演變?yōu)橹鲃映鰮粽覍撛诳蛻舻慕?jīng)紀人制度。一方面，將自己原先的銷售人員趕出案場，將其放到一個宏大的社會空間中去找尋客戶；另一方面，借用社會上原先的二手中介的經(jīng)紀人，從中面試、挑選出兩三百人的優(yōu)秀人選，成為綠城的簽約經(jīng)紀人，幫綠城賣房子。
除此之外，綠城還向全社會成員完全開放其房源，這意味著社會上任何一個人，都可以幫綠城賣房子。而無論是企業(yè)銷售人員，簽約經(jīng)紀人，還是非專業(yè)銷售人員，只要幫綠城賣出房子，都可獲得不菲的傭金。這也為綠城在3月份成立聯(lián)合經(jīng)紀人公司埋下了伏筆。
“驚蟄：
春雷乍動，萬物始蘇！
關鍵詞：價格淪陷、成交攀升
3月，飛速擴散并四處蔓延的降價風潮令杭城部分板塊房價呈現(xiàn)“斷崖”式下探趨勢。
無論是主動開盤的，還是被動接招，去年年底以超低價登場的順發(fā)吉祥半島式的低價策略已經(jīng)成為這些新推樓盤最慣用的手段，而吉祥半島乘勝追擊后的第二次開盤，同樣以較低的價格贏得了市場的認可。
每過幾天，就會有一兩個樓盤，以震撼性的價格出場，挑戰(zhàn)著人們原有的價格底線欲望。在這些降價復又降價樓盤的沖刷下，杭州樓市進入了一場前所未有的價格體系盤整期。
3月初，野風·啟城加推的8號樓總計140余套，以破“4”字頭起價，均價5700元/平方米，成為臨平又一家高調(diào)降價的樓盤，把錢江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊價格又向“洼地”推進了一步。
3月5日，金帝海珀迎來了開盤以來最大一次促銷活動，打出了均價7788元/平方米的歷史低價。三月下旬，“藍江四季晶品清盤！4999元/平方米起價，5999元/平方米均價!”的廣告立刻占據(jù)各大房產(chǎn)網(wǎng)站的顯著位置！芭R平北，一步到位，板塊最低”的紅色標語觸目驚心！4字頭”的起價讓不少人驚呼，臨平山北價格再次觸底。
同樣是這個月，在中海、世茂的帶領下，錢塘帝景和寰宇天下低價房源的推出，令一向價格堅挺的濱江板塊也開始出現(xiàn)動搖，正式走入了降價通道，成為杭州主城區(qū)最新的價格戰(zhàn)戰(zhàn)場。
當然，這些卷入到降價大潮中的樓盤也并未讓人們失望，隨著剛需局部釋放，以吉祥半島為代表的降價樓盤扛起了成交量的大旗，震撼性的降價讓久違的樓市出現(xiàn)“日光盤”的勝景。調(diào)整產(chǎn)品線和價格策略之后的濱江曙光之城，一周之內(nèi)三次開盤三次售罄，讓3月樓市顯現(xiàn)出一絲“小陽春”的跡象。
“谷雨：
雨生百谷，楊花落盡子規(guī)啼。”
關鍵詞：虧本售樓、破產(chǎn)
4月20日，昆侖天籟刷新主城區(qū)住宅樓盤的最低價，8800元/平方米的均價，相比于原先12600元/平方米的價格下降了3800元/平方米。
4月27日上午，同處于丁橋板塊且僅一路之隔的中豪四季公館報以“貼身肉搏”，以“二期房源均價8500-9000元/平方米，石材干掛”的方式低價跟進，令主城區(qū)價格基準線再刷新低。
4月27日下午，昆侖天籟針對四季公館回應做出相應的調(diào)整，并再次降價，均價定為8536元/平方米。兩大樓盤“掐架”較勁，直擊江干低價，共同刷新了主城區(qū)的價格標準。
昆侖天籟拿地于2009年10月10日，樓面價是5524元/平方米？紤]到昆侖天籟是信托融資，還要扣掉售價10%左右的稅費，按保守測算，其資金成本也超過1000元/平方米。最終留給昆侖的建安成本、營銷和管理成本不到2500元/平方米，定虧無疑。但是為了緩解資金鏈的緊張，也為了在“下半場”競爭中占得先機，昆侖只能忍痛割肉低價拋售天籟。而中豪的樓面價雖然為7245元/平方米，但是目前低價出售的僅為2幢樓的240套房源，其余房源的價格還沒定，且車庫等物業(yè)的出售也未必能讓其虧得血本無歸。
4月的杭州，有關金星房產(chǎn)“破產(chǎn)門”的新聞更是轟動了全國。
4月12日，杭州市余杭區(qū)人民法院就金星房產(chǎn)發(fā)布破產(chǎn)清算公告，這隨即被業(yè)內(nèi)解讀為，這是本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策下杭州地區(qū)第一家因資金鏈問題申請破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司。
對于金星房產(chǎn)開發(fā)的西城時代家園項目，余杭區(qū)政府已表態(tài)，其后續(xù)工程將陸續(xù)進行，并將依法保障業(yè)主辦理三證的權利。金星“破產(chǎn)門”，留給了我們許多疑問，這究竟是樓市調(diào)控效果的深度顯現(xiàn)，還是自身經(jīng)營不善的結果。
“小滿：
灌漿飽滿，還未成熟。”
關鍵詞：學區(qū)房、紅五月
人居展作為杭州房產(chǎn)界的風向標，歷來可以從中看出些許端倪。而在今年如此“迷你”的規(guī)模之下，市場之冷清顯而易見，但有一批房源卻引得無數(shù)購房者熱捧，那就是學區(qū)房。
今年人居展中“揚眉吐氣”的中介公司幾乎都把學區(qū)房單獨列為一個板塊。雖然以往有些中介公司也會將參展房源進行分類，但大多只是以地理為劃分界限，很少以受眾人群作為劃分標準。走進每一個展位查看張貼在墻上展示的房源，最為顯眼的必然是學區(qū)房。
5月有關部門公布，杭州公辦中小學全面取消擇校生，公辦小學、初中的擇校名額一個都不留，即實現(xiàn)“零擇！蹦繕恕Ｍ瑫r規(guī)定，公辦學校在核定的班額內(nèi)，如有多余學額，一律通過搖號確定招生名單。至此，風行多年的“擇！睆氐淄顺鰵v史舞臺。就在這個被外界稱之為“史上最嚴格的擇校限制令”下，多年以來一直在樓市中大行其道的學區(qū)房迅速升溫。這也進一步凸顯了購買學區(qū)房的重要性和緊迫性，原本就已經(jīng)在市場紅火的學區(qū)房，或?qū)㈦S著擇校限制令的實施而更為搶手。
這種突如其來的搶購熱潮，甚至讓不少開發(fā)商和中介感到意外。
盡管調(diào)控政策未見放松，但銀根已現(xiàn)松動跡象，而部分地方城市的政策微調(diào)頻頻被中央默許，樓市預期開始起了微妙變化，開發(fā)商開盤節(jié)奏加快，剛需依然生猛，改善型需求悄然入市。
此前掀起丁橋價格戰(zhàn)的中豪四季公館榮登5月成交量榜首，四天內(nèi)兩次“日光”，締造了“紅五月”的樓市神話。首次入市的宋都東郡國際，雖然地段偏遠配套一般，但因為其較低的總價吸引了成千上萬的剛需購房者。同樣是一個月的時間，寰宇天下180平方米-255平方米的大戶型銷售了50多套，讓寰宇天下的開發(fā)商中海都“非常意外”。
“芒種：
謂有芒之種谷可稼種矣！
關鍵詞：降息、利率優(yōu)惠、改善性需求上升
6月，央行降息的動靜讓不少剛需購房者覺察到“出手”的信號，首套房7折利率優(yōu)惠的重申更是讓不少購房者看到了自己房貸減輕的希望。
然而，隨著樓市的逐步回暖，6月伊始，繼工商銀行暫停首套房貸8.5折利率審批且貸款利率重回基準水平，中國銀行也已于近日將首套房貸利率從最低8.5折優(yōu)惠回調(diào)到最低9折。
工行、中行杭州分行信貸部的相關負責人，他們均表示目前杭州市場資質(zhì)好的客戶首套房貸利率可以最低申請到9折，8.5折的利率優(yōu)惠極少出現(xiàn)。
雖然持續(xù)已久的房地產(chǎn)調(diào)控使得銀行在房貸政策上的差異性逐漸顯現(xiàn)，國家支持剛性需求的論斷也非常明確，但如今信貸信號“時松時緊”，讓不少購房者霧里看花摸不著頭腦。
6月的杭州樓市延續(xù)了“紅五月”的勁銷態(tài)勢，據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，杭州主城區(qū)共成交22085套房源，僅次于2009年上半年。其中，6月份成交量高達6747套，僅次于09年5月和6月，排名杭城月成交量第三名。而整個上半年杭州樓市主城區(qū)的成交量，就已經(jīng)超過了去年全年的總和。
就在這個月，改善性需求上升明顯，高端型、大戶型接力剛需樓盤，銷售逐步上揚。僅僅6月30日一天，寰宇天下成交87套房源，連續(xù)5日榮膺杭城日成交榜首。而整個上半年，寰宇天下的成交量已高達1323套房源，成為杭城半年度成交冠軍。6月份，德信臻園熱銷約1億元，遠洋公館與遠洋大河宸章各熱銷約3億元，萬科西溪蝶園二期更是在15天內(nèi)勁銷150套，創(chuàng)造了5.5億元的銷售神話。而以湘湖壹號、保利霞飛郡排屋熱銷為標志，樓市回暖開始向豪宅蔓延。自此，樓市正在上演剛需、改善再到豪宅的回暖三部曲。
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