核心提示
2012年的鄭州樓市從年初受調(diào)控影響成交量低迷到“金三銀四”、“紅五”的一路攀升，樓市變化可謂“跌宕起伏”，樓市以還算良好的成交量和相對堅(jiān)挺的房價告別2012年上半年。樓市就好比一個名利場，秀臺上從不乏悲喜交集、冷熱交替的生動表情。房價方面，雖然各大板塊漲跌互現(xiàn)，但多個區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)樓盤價格已經(jīng)從“低點(diǎn)”爬了上來，而關(guān)于當(dāng)初專家們預(yù)測2012年房價下跌10%～15%的預(yù)言也在開發(fā)商們努力的銷量反轉(zhuǎn)中破滅。
【政策】
“允許微調(diào)”但堅(jiān)持調(diào)控不動搖
在過去兩年調(diào)控政策密集出臺之后，堅(jiān)持樓市調(diào)控政策不動搖成為今年樓市政策中出現(xiàn)最多的詞匯。2012年上半年調(diào)控政策基調(diào)并無動搖，但針對剛性需求的適度微調(diào)在各個地方逐步放開。包括一些地方政府出臺的鼓勵首置的政策、個人住房公積金貸款利率下調(diào)、人民幣存準(zhǔn)率3年多來首次下調(diào)等利好因素，讓樓市看到的前途充滿著曙光。
盡管一些新的利好政策微調(diào)得到允許，但中央依然多次強(qiáng)調(diào)對于調(diào)控政策穩(wěn)定執(zhí)行的決心并無動搖，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策更注重“穩(wěn)定”。相關(guān)部委紛紛表態(tài)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施調(diào)控措施，這些都說明以限購、限貸為核心內(nèi)容的調(diào)控大方向沒有改變。根據(jù)各個地方樓市情況各地政府出臺相應(yīng)的“治療”方案，也體現(xiàn)了不同的樓市風(fēng)向，如此看來差異化的調(diào)控政策倒是體現(xiàn)得淋漓盡致。
2012年的房地產(chǎn)市場在大家的猜想和各種微調(diào)博弈當(dāng)中已經(jīng)度過了上半年，之前就有業(yè)內(nèi)人士稱今年是樓市調(diào)控、房價能否回歸理性的關(guān)鍵一年，下半年的房地產(chǎn)市場會朝著怎樣的方向發(fā)展，地方微調(diào)能否持續(xù)上演，還有待考驗(yàn)，但至少，2012年上半年，剛需看到了購房的希望。
【市場】
“以價換量”各地樓市回暖跡象明顯
據(jù)中國指數(shù)研究院7月2日發(fā)布的“2012年6月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城房價指數(shù)”顯示，6月全國100個城市(新建)住宅平均價格為8688元/平方米，環(huán)比5月上漲0.05%，這是自2011年9月以來新建住宅環(huán)比首次出現(xiàn)上漲。
總結(jié)2012年前六個月的業(yè)績不難發(fā)現(xiàn)，在嚴(yán)厲調(diào)控的持續(xù)作用下，購房者期待已久的房價下降不再是夢想，“以價換量”儼然成為房企上半年最主要的營銷方式，同時主打剛性需求的項(xiàng)目也成為市場的主流。
業(yè)內(nèi)人士分析，房價不僅逐漸開始止跌企穩(wěn)，而且已經(jīng)存在上漲可能，就鄭州本地的房地產(chǎn)市場來看，在經(jīng)歷了第一季度的冷清之后，4月、5月、6月步入了傳統(tǒng)的銷售旺季。數(shù)據(jù)顯示，今年鄭州的房價已經(jīng)連續(xù)5月環(huán)比上升，從年初的5799元/平方米累計(jì)五個月上升至6436元/平方米。
在各種利好政策的促使下，鄭州有多家銀行將首套房貸款利率悄然下調(diào)至基準(zhǔn)利率，近幾個月來，更有不少銀行給出了9折乃至8.5折的優(yōu)惠。面對開發(fā)商調(diào)整價格策略以及信貸政策的刺激，更多的剛需購買力陸續(xù)浮出水面，促成樓市的回暖。
【供求】
“去庫存”成為當(dāng)前開發(fā)商的主要任務(wù)
盡管大量的庫存給開發(fā)商帶來了不小的壓力，但從長期來看，在市場回暖的預(yù)期下，這些庫存量在一定程度上有利于整體市場的供需平衡。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年12月至2012年5月，鄭州市區(qū)商品住宅的供應(yīng)量分別為：26.57萬平方米、33.29萬平方米、9.46萬平方米、47.06萬平方米、107.18萬平方米、133.87萬平方米，而這一周期內(nèi)鄭州市區(qū)商品住宅每月成交量均小于供應(yīng)量。
從鄭州上半年商品住宅供應(yīng)面積以及成交面積可以明顯看到，第一季度供應(yīng)量較少，出現(xiàn)了供小于求的市場格局，促成了庫存的走低。從4月開始，供應(yīng)量出現(xiàn)大幅增長，之后逐月放緩。今年開年，由于對市場走勢的不確定性加上去年的超大庫存，使得2月供應(yīng)大幅銳減。隨著市場成交的逐步回升，供求關(guān)系出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，4月成為供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)。值得注意的是，4月供求比出現(xiàn)失衡，也造成了庫存的進(jìn)一步抬升，5月、6月市場迅速調(diào)整，回歸均衡。
據(jù)了解，自去年實(shí)施限購以來，國家對于樓市的調(diào)控政策一直未間斷，政策打擊了部分投資投機(jī)行為和二次住房需求，某種程度上使得購房群體有所減少。商品房供給量較多，而市場需求則相對較少，積累下來，便會出現(xiàn)如此大的存房量。
除此之外，分析人士認(rèn)為，前兩年房產(chǎn)市場的高位運(yùn)行也是產(chǎn)生樓市存量的原因之一。近些年來，整個房地產(chǎn)市場一直處于高位運(yùn)行中，多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為只要能拿到地、能開工就能銷售，這是一種慣性運(yùn)作，所以大部分人對于市場的認(rèn)識不免還會停留在前兩年高位運(yùn)行的思維狀態(tài)下，由此造成市場庫存量較多。
7月，鄭州樓市即將進(jìn)入“下半場”。種種跡象顯示，下半年更多開發(fā)商摩拳擦掌欲大展身手，同時，經(jīng)歷了半年的等待與觀察后，諸多買房人也準(zhǔn)備入市。
不過，撲朔迷離的樓市走勢卻讓人多少有點(diǎn)擔(dān)憂，而大批房源即將交付也對開發(fā)商的綜合能力提出了考驗(yàn)。2012年的鄭州樓市“下半場”，似乎是喜憂參半。
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