近來我國樓市回暖明顯。數(shù)據(jù)顯示，2012年6月十大城市新建住宅均價環(huán)比上漲0.75%，其中北京漲幅（2.29%）最大。北京新建商品住宅庫存也連續(xù)7個月回落，已至2010年年中水平。據(jù)統(tǒng)計，北京6月份當月新增項目的簽約率為15.2%，更達到一年來最高值……
本輪房地產(chǎn)調(diào)控可是經(jīng)過一年多努力，連限購都用上了，才有初步成效。而今，隨著降息重啟，正該未雨綢繆，防止樓市從回暖走向過熱。
首先，不警惕過熱是不行的。隨著這輪首次購房為主的需求進入市場，去庫存的進程比較實在。尤其是最近一年多以來，各地開發(fā)商受到調(diào)控影響，對拿地態(tài)度并不積極，新建房數(shù)量較小。如果下半年開發(fā)商拿地仍不夠積極，那么到年底或明年初就面臨一個“庫存不足”問題。這意味著，盡管現(xiàn)在沒有出現(xiàn)恐慌性購房的大趨勢，但到了明年初，如市場突然“斷供”，就很可能出現(xiàn)這樣的情況。彼時，價格快速上漲就很可能成真。從歷史經(jīng)驗看，每當成交量溫和放大的時候，就要留意未來樓價暴漲問題。這關乎房地產(chǎn)業(yè)能否平穩(wěn)觸底，關乎對這個行業(yè)的調(diào)控成敗，更關乎我國產(chǎn)業(yè)結構升級和增長方式轉變，實是非常重要。
其次，樓市此次回暖并不表明調(diào)控已經(jīng)失敗，政策仍未失去先手。一是這次市場的回暖從本質(zhì)上看，并不是市場供需均衡所致，而主要是源于購房者心理的恐慌。這部分恐慌的購房者中，最大比例的是首套購房人群，這部分人心理最脆弱，最怕出現(xiàn)2006—2009年的情形。而曾對樓價推動能力最強的投資資金，因為受到限購政策限制和樓價表現(xiàn)低迷的影響，并沒有全面參與此輪市場回暖進程。二是投資資金仍然對樓市持消極態(tài)度，主要原因在于樓價已基本失去投資價值。以北京為例，一套300萬總價的住宅，月租以5000元算，年不過6萬元租金。即使不計利息，也要50年收回成本。這等于說，如果房子買的目的不是用于自住，那么就已是純粹博傻——賭還有一個比自己笨的傻瓜以更高價格接手。三是民眾對樓市調(diào)整方向的預期暫未發(fā)生改變。一個典型的事實是，盡管各地方政府頻繁有試探性的“松綁限購”行為，但每次都被中央政府的政令所阻止，調(diào)控政策的公信力尚在，也就意味著阻止房地產(chǎn)再次陷入瘋狂的群眾基礎尚在。
最后，下階段房地產(chǎn)調(diào)控目標宜有所調(diào)整，并進一步明確政策絕不容忍出現(xiàn)新一輪泡沫。一方面，7月4日的《人民日報》已發(fā)表文章重申樓市調(diào)控不能放松；另一方面，有些所謂“專家”在談論降房價不應是調(diào)控重點。為正本清源、宜適時對房地產(chǎn)調(diào)控的階段目標進行調(diào)整。筆者以為，一方面宜反復明確樓市調(diào)控不放松，明確至少對一線城市及熱點城市的“限購”政策不放松，既要壓住價格，又要抑制過高的換手率，不讓降息等“穩(wěn)增長”措施成為樓市虛火重燃的“導火索”；另一方面也宜承認三線和四線城市發(fā)展需要，引導資金支持地方經(jīng)濟建設。但作為調(diào)控政策在新階段的內(nèi)容，宜追加些新的調(diào)控工具，例如，應早些明示未來就房產(chǎn)征稅的計劃安排，給地方政府一個定心丸，藉此也可重構我國房地產(chǎn)的估值體系。
總而言之，房地產(chǎn)茲事體大，需要警惕再警惕。其歸宿應近乎“資本密集型制造業(yè)”，不應成為對資源吸附力過強、毛利率過高的特殊行業(yè)。環(huán)顧整個世界，一個國家的經(jīng)濟雄起必須有實體經(jīng)濟雄起作為底子，沒有哪一個國家是靠炒作房產(chǎn)的紙上富貴實現(xiàn)所謂偉大復興的。
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