不知不覺(jué)島城樓市已經(jīng)過(guò)半，上半年，無(wú)論政策、房?jī)r(jià)還是購(gòu)房者心理等方面都有了或多或少的變化，而與此同時(shí)，下半年的腳步也緊隨而來(lái)，為此青島新聞網(wǎng)記者采訪到樓市大背景下四位不同行業(yè)的專家，請(qǐng)他們談?wù)剭u城樓市的下半場(chǎng)將會(huì)有哪些變化。
政策：調(diào)控不放松青島可能試點(diǎn)房產(chǎn)稅
由于調(diào)控的持續(xù)影響，今年上半年全國(guó)土地成交量創(chuàng)下三年來(lái)的新低，許多各大中城市成交量出現(xiàn)下滑，房?jī)r(jià)則進(jìn)一步降低，然而，
以“限購(gòu)”為首的眾調(diào)控政策依然沒(méi)有退居二線的意思，國(guó)務(wù)院也曾在多種場(chǎng)合表示樓市的調(diào)控堅(jiān)決不放松，那么樓市下半場(chǎng)，政策的風(fēng)向會(huì)如何呢？帶著疑問(wèn)，青島新聞網(wǎng)采訪了青島市房協(xié)經(jīng)理人俱樂(lè)部常務(wù)副秘書(shū)長(zhǎng)龍江先生，他認(rèn)為：“根據(jù)最近的國(guó)務(wù)院會(huì)議來(lái)看，調(diào)控的措施不會(huì)動(dòng)搖，加碼不可能，變通有可能！
青島市房協(xié)經(jīng)理人俱樂(lè)部常務(wù)副秘書(shū)長(zhǎng)龍江先生
龍江說(shuō)，今年六七月份，全國(guó)將實(shí)現(xiàn)大中城市住房信息的全面聯(lián)網(wǎng)，這就為房產(chǎn)稅的征收提供了依據(jù)。但由于有很多的細(xì)則沒(méi)有完善，因此房產(chǎn)稅大面積鋪開(kāi)不可能，在部分大中城市進(jìn)行試點(diǎn)比較有可能，而房產(chǎn)稅進(jìn)行試點(diǎn)就是調(diào)控政策的變通，，如果試點(diǎn)的范圍在10個(gè)以上，那么作為山東的龍頭，青島將極有可能成為試點(diǎn)之一！饼埥治稣f(shuō)，如果房產(chǎn)稅進(jìn)行試點(diǎn)，那么其征收范圍應(yīng)該會(huì)在個(gè)人持有的房源套數(shù)方面有所要求，“考慮到購(gòu)房者在出生地和工作地點(diǎn)的購(gòu)房需求，個(gè)人持有的前兩套可能不會(huì)收稅，三套以上可能性非常大。”至于房產(chǎn)稅試點(diǎn)會(huì)產(chǎn)生哪些影響，龍江認(rèn)為：“房產(chǎn)稅的征收有可能導(dǎo)致‘限購(gòu)’方面會(huì)有所放開(kāi)，進(jìn)而對(duì)部分大城市的新房市場(chǎng)產(chǎn)生重大的利好，而對(duì)于屬于合理房源數(shù)量范圍內(nèi)且有能力買房的購(gòu)房者而言，這也是個(gè)好消息！
目前全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)30個(gè)城市進(jìn)行了微調(diào)，對(duì)于這一現(xiàn)象，龍江認(rèn)為，地方政府對(duì)市場(chǎng)的微調(diào)不是壞事，因?yàn)檫@些措施幫助了首置首改的中低收入弱勢(shì)群體，對(duì)中央在進(jìn)行“一刀切”調(diào)控時(shí)所產(chǎn)生的某些不足進(jìn)行了彌補(bǔ)，這也是許多城市微調(diào)成功的原因。他說(shuō)：“青島存量房逼近15萬(wàn)套，從人口與存量房的對(duì)比情況來(lái)看，青島的存量房情況是全國(guó)第一的，青島樓市的壓力也是全國(guó)最嚴(yán)重的，在30多個(gè)城市出現(xiàn)了微調(diào)之后，下半年青島出現(xiàn)微調(diào)的可能性也比較大，可能會(huì)出臺(tái)針對(duì)中低收入購(gòu)房者減免稅費(fèi)的措施。”
新房：成交量還會(huì)增長(zhǎng)房?jī)r(jià)難有變動(dòng)
上半年，島城樓市的情況基本可以用“價(jià)跌量跌”四個(gè)字來(lái)形容，據(jù)了解，在5月份之前，島城的新房成交量一直在下跌，同比降幅一度高達(dá)4成，與之而來(lái)的是房?jī)r(jià)的持續(xù)下行，此前已經(jīng)出現(xiàn)了“直降百萬(wàn)”、李滄“5字頭”樓盤(pán)、西海岸“2字頭”樓盤(pán)等市場(chǎng)少見(jiàn)情形，那么下半年這種情況是否會(huì)再現(xiàn)，樓市成交量是否會(huì)有所變化，為此青島新聞網(wǎng)記者采訪到了青島今鵬翔投資公司CEO修方舟先生。
青島今鵬翔投資公司CEO修方舟先生
修方舟先生認(rèn)為，當(dāng)前的購(gòu)房氛圍要比第一季度好一些，五月新房的成交量有了接近翻番的增長(zhǎng)，成交的數(shù)字也不錯(cuò)，由此可以判斷，下邊年的樓市很可能延續(xù)這個(gè)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)會(huì)有一些暖意，成交量也會(huì)增加。
當(dāng)前房?jī)r(jià)正處在下行階段，對(duì)此，修方舟認(rèn)為：“下半年開(kāi)發(fā)商的策略比較靈活，打折力度、付款方式等方面優(yōu)惠的情況較多，降價(jià)30-50%基本上不可能，總體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)不會(huì)有大的變動(dòng)，而且如果下半年成交勢(shì)頭較好的話，部分樓盤(pán)也會(huì)有提價(jià)的可能性。購(gòu)房者則仍以剛需為主，他們不會(huì)因?yàn)檎叩淖兓淖冃枨螅诜吭春头績(jī)r(jià)合適的情況下，剛需依然會(huì)堅(jiān)決出手！
二手房：二手房走勢(shì)看漲租賃市場(chǎng)波瀾不驚
今年上半年，島城的新房“不在狀態(tài)”，二手房市場(chǎng)卻深得人心，除了3月份走勢(shì)不佳外，二手房在其他時(shí)間都有著不錯(cuò)的銷量，與成交量上漲相對(duì)應(yīng)的是房?jī)r(jià)下跌，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，青島二手房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)下跌長(zhǎng)達(dá)9個(gè)月，據(jù)科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)總經(jīng)理孫杰介紹，這段時(shí)間二手房的議價(jià)空間在5%—10%上下，市南有套掛牌210萬(wàn)的牌子實(shí)際賣出只用了189萬(wàn)。
科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)總經(jīng)理孫杰先生
上半年的情況大致如此，那么下半年的成交及房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)怎樣呢？孫杰概括說(shuō)，今年下半年的成交量比上半年要高，價(jià)格方面是穩(wěn)中有降。
他進(jìn)一步分析道，下半年島城的改善性需求比上半年釋放的要多一點(diǎn)，因?yàn)榇蠹叶紦?dān)心放限購(gòu)，擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)逆轉(zhuǎn)，而且到了金九銀十，購(gòu)房者心情會(huì)比較浮躁，不會(huì)像上半年那么穩(wěn)，那時(shí)候“感性”更多一點(diǎn)，會(huì)擔(dān)心買不到合適的房子，因此出手的情況就會(huì)明顯增多。但只要下半年限購(gòu)和限貸沒(méi)有取消，成交量很難有特別大的反轉(zhuǎn)，即便如此，下半年的成交總量還是會(huì)比較大。
談到房?jī)r(jià)，孫杰說(shuō)：“下半年房東的心理會(huì)比較平穩(wěn)，由于帶看量的上升，有些房東會(huì)樂(lè)觀認(rèn)為市場(chǎng)行情比較好，進(jìn)而壓縮議價(jià)空間，個(gè)別的甚至?xí)M(jìn)行房?jī)r(jià)的回調(diào)，不急于用錢的則會(huì)惜售房源，有可能堅(jiān)挺到來(lái)年！
最近一段時(shí)間，租賃成了市場(chǎng)的香餑餑，租金也是水漲船高，下半年租賃市場(chǎng)是否依舊高歌猛進(jìn)？孫杰認(rèn)為，無(wú)論限購(gòu)與否，其對(duì)于租房市場(chǎng)的影響都不是很大，因此下半年的情況應(yīng)該是波瀾不驚。他說(shuō)：“七八月份是畢業(yè)大學(xué)生找房租房的熱季，而9、10、11月份則會(huì)有不少來(lái)青務(wù)工和旅游的租房者，這之后租房市場(chǎng)的熱度才會(huì)逐漸消退，而租金的轉(zhuǎn)折點(diǎn)會(huì)在12月左右，這段時(shí)間由于客源逐漸減少以及供暖的影響，租金會(huì)有所下調(diào)，因此租房者在年底之前能淘到好的房源！
房貸：利率下調(diào)有預(yù)期“打7折”可能性微乎其微
2月初，央行提出“滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求”，此后的一段時(shí)間里，關(guān)于銀行政策放松的消息也紛紛傳來(lái)，近日，記者對(duì)島城多個(gè)銀行進(jìn)行了咨詢調(diào)查，發(fā)現(xiàn)迄今已有多家銀行對(duì)個(gè)貸業(yè)務(wù)進(jìn)行了明顯放松，這其中有6家銀行已推出了首套房利率8.5折的優(yōu)惠。6月8日，央行時(shí)隔三年半再次調(diào)低存貸款利率，那么下半年，島城銀行方面是繼續(xù)推行寬松的政策，還是有所收緊，為此我們采訪到中國(guó)銀行山東省分行財(cái)富投資顧問(wèn)張瑋先生，他認(rèn)為，下半年利率上浮可能并不大，銀行對(duì)個(gè)貸方面會(huì)持續(xù)“寬容”。
中國(guó)銀行山東省分行財(cái)富投資顧問(wèn)張瑋先生
首先，張瑋認(rèn)為銀行有存貸的任務(wù)，當(dāng)然也有盈利的目的，“目前銀行庫(kù)存的流動(dòng)性不弱，但由于大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)不景氣，現(xiàn)金流需求較弱，導(dǎo)致銀行并沒(méi)有特別好的盈利渠道，因此必須去開(kāi)拓更多的項(xiàng)目進(jìn)行盈利，這就包括資質(zhì)較好的房地產(chǎn)商和普通百姓！睆埇|說(shuō)，銀行方面對(duì)于房貸的業(yè)務(wù)是比較認(rèn)可的，因?yàn)檫@種方式的安全系數(shù)更高，回款率也就較高。
其次，如果下半年通脹利率能控制住，經(jīng)濟(jì)還在持續(xù)下滑，那么利率就會(huì)產(chǎn)生進(jìn)一步下調(diào)的預(yù)期。
第三，現(xiàn)在銀行的資金來(lái)源成本比較高，就中行來(lái)說(shuō)，個(gè)貸執(zhí)行93折扣是個(gè)保本的利率，但是目前島城已經(jīng)出現(xiàn)不少銀行執(zhí)行個(gè)貸85折的情況，這其中有些銀行之所以在虧損做業(yè)務(wù)，主要還是為了搶占市場(chǎng)，為了盈利，下半年這種情況還將可能出現(xiàn)。
此外，張瑋還分析說(shuō)，由于每個(gè)銀行的市場(chǎng)策略以及資金來(lái)源都不同，因此利率放松的幅度也會(huì)有所差異，一些小型的股份制銀行可能會(huì)有較大的放松，但即便如此，再次出現(xiàn)7折利率的可能也微乎其微，因?yàn)檫@樣銀行要承受相當(dāng)程度的虧損。
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