昨天中國(guó)企業(yè)家論壇“2012中國(guó)樓市”討論會(huì)上，圍繞調(diào)控、房?jī)r(jià)的議論和爭(zhēng)論自然是焦 點(diǎn)。香港瑞安地產(chǎn)董事局主席羅康瑞、蘇州廣大投資董事長(zhǎng)朱昌寧、武漢當(dāng)代地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)陳海淳、復(fù)地集團(tuán)總裁陳志華、星浩資本CEO趙漢忠等與會(huì)房產(chǎn)大鱷認(rèn)為，經(jīng)歷兩次降息及經(jīng)濟(jì)預(yù)調(diào)微調(diào)的背景下，特別是近期出現(xiàn)的樓市成交量上升，說(shuō)明樓市可能停止下降趨勢(shì)，但從宏觀(guān)調(diào)控、限購(gòu)政策未放松的預(yù)期下，房?jī)r(jià)也很難上漲。
談打擺子的樓市
真回暖 VS 假回暖
進(jìn)入6月，尤其是密集的兩次降息、一次降低存款準(zhǔn)備金率，讓各地樓市都出現(xiàn)了一波成交量上升潮。以武漢為例，6月份共成交新住房1.2萬(wàn)套，創(chuàng)下25個(gè)月以來(lái)新高，房?jī)r(jià)更是在連續(xù)下跌7個(gè)月后首次出現(xiàn)上漲。由此，房產(chǎn)業(yè)界歡呼“樓市回暖”，而持幣待購(gòu)者則憂(yōu)心調(diào)控失效。那么，這波成交潮，究竟是觸底反彈還是曇花一現(xiàn)？
當(dāng)代集團(tuán)的主業(yè)中，醫(yī)藥、教育、旅游、礦產(chǎn)、紡織、金融等似乎都要比地產(chǎn)的塊頭來(lái)得大，但陳海淳已經(jīng)感受到“暖意”，不僅新房銷(xiāo)售情況不錯(cuò)，旗下二手房板塊21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在武漢也度過(guò)了危險(xiǎn)期，現(xiàn)存門(mén)店基本都開(kāi)始賺錢(qián)了。此外，從長(zhǎng)期看，他認(rèn)同“未來(lái)帶動(dòng)世界經(jīng)濟(jì)的兩大塊是美國(guó)的高科技和以房地產(chǎn)為代表的中國(guó)城市化進(jìn)程”的觀(guān)點(diǎn)，即如果能解決農(nóng)民土地流通問(wèn)題、提高農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)力，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)還能保證20年的發(fā)展勢(shì)頭。
陳志華所在的復(fù)地集團(tuán)在武漢也有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，他感受到的是樓市的極端化回暖：各地都是小戶(hù)型和千萬(wàn)元級(jí)豪宅這兩頭賣(mài)得好。不過(guò)，這波交易高峰其實(shí)與以往有著本質(zhì)區(qū)別，就是量漲價(jià)不漲，“原因就在于現(xiàn)在拉動(dòng)的是剛需買(mǎi)房，包括原來(lái)住郊區(qū)的別墅人群回流到城市中心來(lái)，所以這種回暖的狀態(tài)是比較理想的，比買(mǎi)10套房空9套、倒來(lái)倒去的市場(chǎng)要好”。
作為民企私募基金的代表，趙漢忠則從投資的角度看當(dāng)下樓市，“現(xiàn)在的住宅市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)了投資黃金期，所以回不回暖都沒(méi)有太大的倒騰價(jià)值。那么，錢(qián)投到哪里去好呢？金融產(chǎn)品、股市？風(fēng)險(xiǎn)好像更大”。他建議，房企有錢(qián)可以去抄底買(mǎi)地，現(xiàn)在都是白菜價(jià)；或者投資商業(yè)住宅、城市綜合體及交通地段較好的物業(yè)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。
談在漢買(mǎi)房
最低點(diǎn)已過(guò) VS 現(xiàn)在買(mǎi)正好
企業(yè)家們對(duì)于確實(shí)要買(mǎi)房的人，怎么評(píng)估目前武漢城區(qū)均價(jià)8000元/平米的房?jī)r(jià)，是該出手還是等等看呢？
當(dāng)代地產(chǎn)在東湖的一個(gè)項(xiàng)目，去年11月的均價(jià)為8000~9000元區(qū)間，而近期將上市的新推房源均價(jià)將超過(guò)1萬(wàn)元，房?jī)r(jià)上漲是不爭(zhēng)的事實(shí)。對(duì)此，陳海淳并不否認(rèn)，只是解釋?zhuān)喝ツ曩Y金緊張，發(fā)行了很多信托產(chǎn)品，急需回籠資金，算是將房子“賤賣(mài)”了，今年這才算是回歸正常價(jià)格。不過(guò)，他在回答本報(bào)記者的提問(wèn)時(shí)又解釋?zhuān)含F(xiàn)在武漢城中村改造提供了大量的城區(qū)土地，將在未來(lái)幾年大大增加新房供應(yīng)量，這使得短期內(nèi)房?jī)r(jià)也不會(huì)有太大上漲，“如果沒(méi)有這股抵消力量，武漢房?jī)r(jià)就很難說(shuō)了”。
同樣在東湖附近開(kāi)發(fā)有樓盤(pán)的陳志華也認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商真正最困難的是去年，當(dāng)時(shí)限購(gòu)限貸政策可謂是史上最嚴(yán)、立竿見(jiàn)影，直接導(dǎo)致購(gòu)房者持幣等跌，“但今年政策有松動(dòng)，起碼對(duì)剛需人群買(mǎi)房還是很有利的”。
盡管自己開(kāi)發(fā)的是豪宅，但羅康瑞的回答卻是很肯定的，他認(rèn)為，雖然樓市政策微調(diào)可能會(huì)繼續(xù)發(fā)生，但是房?jī)r(jià)短期上漲不會(huì)有太多機(jī)會(huì)，降息降低了購(gòu)房成本，如果要買(mǎi)來(lái)自己住的，現(xiàn)在是非常好的時(shí)機(jī)，“總理說(shuō)房?jī)r(jià)回歸合理水平，并不是要回到過(guò)去的福利分房時(shí)代，做好低收入群體的保障房就可以了”。
對(duì)于個(gè)人買(mǎi)房，趙漢忠則笑言，要么去買(mǎi)房出租，“這個(gè)不算炒房”；要么干脆對(duì)自己好一點(diǎn)，“冬天住海南島，夏天住大連、青島，也不是不可能的”。
談房?jī)r(jià)走勢(shì)
暴漲派 VS 溫漲派 VS 不漲派
在昨天的討論會(huì)上，主持人、中國(guó)企業(yè)家雜志社社長(zhǎng)何振紅拋出了一個(gè)她認(rèn)為屬于“外行”的問(wèn)題，因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題被業(yè)界比喻為“算命”，是很多地產(chǎn)大佬不愿甚至是不屑回答的問(wèn)題，那就是猜房?jī)r(jià)走勢(shì)。
經(jīng)主持人這么一說(shuō)，臺(tái)上的幾位大腕們倒不好意思不回答了。陳志華認(rèn)為，房?jī)r(jià)的走勢(shì)還是看政府的調(diào)控政策，而所有政策中最有效的就是限購(gòu)，如果取消限購(gòu)，房?jī)r(jià)不排除暴漲的可能，所以后續(xù)的配套政策很重要，必須要抑制住宅的過(guò)度投資，“限購(gòu)取消以后，綜合配套效果決定了房?jī)r(jià)的走勢(shì)”。
趙漢忠也部分贊同陳志華的觀(guān)點(diǎn)。他認(rèn)為，如果中國(guó)樓市仍然是政府主導(dǎo)的“政策市”而不是市場(chǎng)規(guī)律充分發(fā)揮作用，尤其是貨幣政策放松，將會(huì)讓貨幣貶值，而購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)一定會(huì)增值。
與前兩位相比，朱昌寧的觀(guān)點(diǎn)則相對(duì)模糊：“房?jī)r(jià)這個(gè)東西是有漲有跌的，從空間上面來(lái)說(shuō)，不同地方的房子有的漲有的跌；從時(shí)間上面來(lái)說(shuō)，一段時(shí)間內(nèi)可能會(huì)往上漲，一段時(shí)間內(nèi)可能會(huì)跌下去，但是暴漲是不太可能的”。他認(rèn)為，保障房已經(jīng)占了一大塊土地，而原有的地又不多，當(dāng)現(xiàn)在的這些存量房基本賣(mài)完的情況下，必然帶來(lái)的是房漲地漲。
作為本地開(kāi)發(fā)商的代表，陳海淳認(rèn)為房?jī)r(jià)將在近期處于停漲狀態(tài)，“在下一屆全國(guó)人大召開(kāi)之前，房?jī)r(jià)不可能有太大的突破，這是總理表過(guò)態(tài)的”。當(dāng)然，他也認(rèn)為，在新一屆人大召開(kāi)后，樓市調(diào)控政策的走向無(wú)法預(yù)測(cè)，屆時(shí)如果國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)特別不好的話(huà)，房?jī)r(jià)放漲的情況也不是不可能出現(xiàn)。
盡管未在臺(tái)上發(fā)言，但何振紅還是點(diǎn)名請(qǐng)“場(chǎng)外嘉賓”羅康瑞對(duì)房?jī)r(jià)表態(tài)。對(duì)此，羅康瑞認(rèn)為，降息及對(duì)首套房的鼓勵(lì)政策，確實(shí)對(duì)剛需有拉動(dòng)，但他判斷最近幾年的政策都會(huì)保持延續(xù)性，所以房?jī)r(jià)短期內(nèi)上漲的機(jī)會(huì)并不多。記者 胡繼權(quán)
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