泰和房產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理 林育回顧溫州過(guò)去的6個(gè)月，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控之下，溫州上半年樓市可謂是精彩紛呈，有“三九寒天”—— 一級(jí)市場(chǎng)全面凍結(jié)，溫州市區(qū)連續(xù)8個(gè)月無(wú)住宅用地成交；有“漸入盛夏”——二級(jí)市場(chǎng)成交趨勢(shì)上升明顯，一如今年的氣溫，從落雪的冬天一路走到酷熱的盛夏；有“秋意蔓延”——三級(jí)市場(chǎng)跌宕起伏，時(shí)而是“秋老虎”來(lái)襲，時(shí)而是寒霜初降。
土地市場(chǎng) 量縮價(jià)滯
今年上半年，溫州全市共推出39宗土地，結(jié)果僅成功出讓21宗地塊，出讓總面積531608㎡，為去年同期的四成，出讓總收入22.8945億元，不足去年同期的兩成，溫州主城區(qū)連續(xù)8月無(wú)住宅用地成功出讓，還有14宗地塊無(wú)人應(yīng)價(jià)而流標(biāo)，出讓總面積508.6畝，土地出讓市場(chǎng)陷入低谷。
新房市場(chǎng) 量?jī)r(jià)交換
上半年溫州全市共計(jì)新推出房源(商業(yè)、住宅、辦公)1030511 ㎡，截至6月30日已銷售331802.6 ㎡，去化率僅為32.20%。目前市場(chǎng)上還剩下698708.4 ㎡的存量房。
上半年溫州樓市整體打的就是一個(gè)“價(jià)格戰(zhàn)”，開(kāi)發(fā)商紛紛采取降價(jià)圈客，以價(jià)換量！摆A奔馳，送寶馬“均為開(kāi)發(fā)商推出的重磅讓利優(yōu)惠措施，其余的9.5折、8.5折、6.8折優(yōu)惠更是不絕于耳。
二手市場(chǎng) 買賣低迷
上半年溫州市區(qū)共成交二手房4947套，今年前兩個(gè)月市區(qū)二手房持續(xù)低迷，1月、2月份市區(qū)二手房成交量分別只有422套和606套；從3月份開(kāi)始，由于受學(xué)區(qū)房的帶動(dòng)，市區(qū)二手房成交量迅速上升至1217套，出現(xiàn)難得的“小陽(yáng)春”；進(jìn)入4月份，因剛需購(gòu)房者被快速消化，學(xué)區(qū)房購(gòu)房高峰勢(shì)頭減弱，使得二手房成交量上升勢(shì)頭受到抑制，成交量迅速回落到761套；5月份，隨著一手房市場(chǎng)成交量創(chuàng)新高，二手房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)回升階段，共成交了938套；6月份，因部分改善型需求的介入，成交量繼續(xù)保持平穩(wěn)，二手房成交量為1003套。
下半年溫州樓市或?qū)⒒嘏?/STRONG>
從溫州第二季度開(kāi)盤的市區(qū)中梁國(guó)賓1號(hào)、綠城海棠灣、鳳凰城、樂(lè)清的一品公館、平陽(yáng)的嘉銘怡園、潤(rùn)地九墅、蒼南的時(shí)代御園、財(cái)富廣場(chǎng)等新盤開(kāi)盤都取得了70%以上或開(kāi)盤即清盤的銷售業(yè)績(jī)，雖然不少樓盤也通過(guò)以價(jià)換量帶動(dòng)銷售，但也說(shuō)明溫州各縣市的客戶，特別是剛需客戶已經(jīng)逐漸恢復(fù)信心，購(gòu)房意愿全面增加。2012年溫州樓市5月-6月份新盤的成交量連續(xù)繼續(xù)破千，從而看下半年情況，大部分優(yōu)質(zhì)樓盤銷售業(yè)績(jī)應(yīng)該會(huì)趨向穩(wěn)中微升。
首先，隨著今年的存款準(zhǔn)備金利率連續(xù)兩次下調(diào)，再到30多個(gè)城市的預(yù)調(diào)微調(diào)政策未被叫停以及5月18日至20日，溫家寶總理在湖北考察時(shí)強(qiáng)調(diào)：穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，與他之前發(fā)表的有關(guān)中國(guó)將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖的措辭大相徑庭。我們都不難看出，目前國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控已趨向穩(wěn)定平和。
其次，隨著中國(guó)人民銀行決定，自2012年7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個(gè)百分點(diǎn)。這也是年內(nèi)時(shí)隔一個(gè)月第二次降息。雖然此次降息主要是針對(duì)增強(qiáng)市場(chǎng)貨幣流動(dòng)性。但是對(duì)于樓市來(lái)講，也是一個(gè)很大的刺激，購(gòu)房者的預(yù)期也開(kāi)始轉(zhuǎn)向。央行一個(gè)月之內(nèi)兩次降息進(jìn)一步降低了購(gòu)房者的購(gòu)房成本。也將強(qiáng)化對(duì)樓市回暖的判斷，有助于繼續(xù)推動(dòng)剛需群體入市。
與切實(shí)減少的購(gòu)房支出相比，兩次降息對(duì)樓市預(yù)期的影響更加深遠(yuǎn)。連續(xù)兩次降息可能加深百姓對(duì)樓市已“筑底回暖”的認(rèn)識(shí)。出于“抄底”的心態(tài)，購(gòu)房者入市的積極性可能進(jìn)一步提高，從而繼續(xù)對(duì)樓市的成交量形成支撐。值得注意的是，在兩次降息釋放的樓市回暖信號(hào)中，部分投資投機(jī)需求也在伺機(jī)入市。
再者，我市個(gè)人住房信息已實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，這就意味著40個(gè)重點(diǎn)城市樓市銷量、資金流向、房屋空置率等相關(guān)因素，都將納入住建部的實(shí)時(shí)監(jiān)控范圍。同時(shí)也意味著不久后，說(shuō)限購(gòu)令實(shí)施的方式可能會(huì)有所調(diào)整或變化。因?yàn)閭(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)很有可能為后續(xù)政策出臺(tái)奠定基礎(chǔ)，如果全國(guó)產(chǎn)權(quán)聯(lián)網(wǎng)，將使得樓市數(shù)據(jù)更加清晰，有利于房產(chǎn)稅等政策加速落地。這將大大減少限購(gòu)等非政策的執(zhí)行時(shí)間。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新也表示，如果個(gè)人住房信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，再加上銀行系統(tǒng)、財(cái)政系統(tǒng)、稅務(wù)系統(tǒng)的一些信息，形成一個(gè)平臺(tái)，就不必再采取限購(gòu)這種行政色彩濃厚的辦法。
最后，今年溫州市區(qū)已經(jīng)開(kāi)盤的項(xiàng)目為了增加去化量必將調(diào)整價(jià)格，采取以價(jià)換量去迎合客戶，在大環(huán)境漸好的情況下應(yīng)該會(huì)去化一部分存量房。由于在2011年溫州市區(qū)住宅僅拍出4宗地，供應(yīng)量相對(duì)有限。再加上溫州主城區(qū)連續(xù)8月無(wú)住宅用地成功出讓。而作為溫州周邊區(qū)域， 1－6月份累計(jì)土地出讓成交面積約達(dá)30萬(wàn)多平方米左右，全市供應(yīng)量比2011年都有大幅下降。供應(yīng)量的減少也會(huì)導(dǎo)致某個(gè)階段可售房源的減少，供需關(guān)系決定市場(chǎng)銷量。
綜合以上所訴，我有理由相信2012年下半年溫州樓市將會(huì)平穩(wěn)過(guò)渡，比起2011年會(huì)逐漸“回暖”。 近期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的回升使開(kāi)發(fā)商的資金面進(jìn)一步緩解，再加上降息的效應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)的“冬天”已經(jīng)過(guò)去。雖然“限購(gòu)令”并未松動(dòng)，但在兩次降息的推動(dòng)下，市場(chǎng)成交量將繼續(xù)保持回升態(tài)勢(shì)。當(dāng)然，這個(gè)“回暖”并不意味著房?jī)r(jià)的反彈。另外，隨著稅收、利率政策的優(yōu)惠，購(gòu)房成本明顯下降，使得觀望已久的購(gòu)房者近期入市意愿較強(qiáng)。一些定價(jià)合理、位置好、產(chǎn)品好、性價(jià)比高的項(xiàng)目在下半年開(kāi)盤必將繼續(xù)跑贏市場(chǎng)，從而帶動(dòng)整體樓市的回暖。
269