上半年，國家針對剛性需求的適度微調(diào)在各個(gè)地方逐步放開，盡管一些新的利好政策微調(diào)得到允許，但國家對于調(diào)控政策穩(wěn)定執(zhí)行的決心并無動(dòng)搖。限購政策也未現(xiàn)松動(dòng)跡象。
有業(yè)內(nèi)人士分析，政策從緊意圖明顯，依然是要加大對剛需的支持和放行。但從3月以來，剛需逐漸開始釋放已致樓市回暖明顯。在當(dāng)下的市場環(huán)境下，限購不取消，房企要突圍，一場“價(jià)格之戰(zhàn)”在所難免。
調(diào)控基調(diào)不變，樓市難言繼續(xù)回暖
剛剛過去的6月，房地產(chǎn)市場延續(xù)了3月以來的回暖態(tài)勢，成交量屢創(chuàng)新高。樓市的回暖使部分樓盤房價(jià)出現(xiàn)了微漲的苗頭。隨著回暖論的愈演愈烈，造成了購房者某種程度的恐慌，于是購房潮重現(xiàn)樓市。這也給調(diào)控提出了新的考驗(yàn)。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出，整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)在短期內(nèi)不會(huì)改變。在調(diào)控政策基調(diào)不變的基礎(chǔ)上，為引導(dǎo)房地產(chǎn)市場軟著陸，同時(shí)滿足中小戶型、首套住房購買者的自住型需求，應(yīng)努力增加普通商品住房供應(yīng)，并對自住型需求予以適當(dāng)?shù)恼吖膭?lì)。
為此，業(yè)內(nèi)人士表示，目前處在房地產(chǎn)預(yù)調(diào)微調(diào)的敏感時(shí)刻，房地產(chǎn)投資性需求絕不能輕易開閘，這關(guān)系到中國經(jīng)濟(jì)與金融的立足之本。在基本土地、稅費(fèi)改革未啟動(dòng)之時(shí)，一旦重啟閘門，“洪災(zāi)”將隨之到來。但限購未解除，購房人的數(shù)量未有大的改變，加之房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)等手段的跟近，樓市想要繼續(xù)回暖基本很難。
以價(jià)換量成共識(shí)，7月187家樓盤“拼價(jià)格”
在當(dāng)前的調(diào)控中，盡管有一些樓盤比較熱銷，但對于蘇州的絕大部分的樓盤而言庫存量仍然很大。對開發(fā)商而言“以價(jià)換量”既可以回籠資金，加大去化房源，又能夠很好的迎合了購房者的需求，同時(shí)提高人們對樓盤的關(guān)注度，所以被廣泛認(rèn)可。尤其是剛剛經(jīng)歷了6月蘇州樓市的火熱銷售場景，更加堅(jiān)定了開發(fā)商以價(jià)換量的信心，從而使更多的樓盤加入到7月優(yōu)惠陣營中來。
據(jù)某數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示(截止2012.7.4，蘇州樓市共計(jì)187家樓盤推出不同程度的折扣優(yōu)惠，其中住宅類項(xiàng)目(包括普通住宅、別墅有151個(gè)，占目前在售和待售樓盤總數(shù)的80.75%，商業(yè)項(xiàng)目有36盤推出優(yōu)惠。與6月相比，蘇州7月優(yōu)惠樓盤的總量增加16個(gè)，環(huán)比漲幅達(dá)8.5%；與去年7月相比，暴增67個(gè)，同比35.8%。
在優(yōu)惠形式上也是五花八門，除了9折、85折左右的常規(guī)優(yōu)惠力度之外，特價(jià)房、團(tuán)購、送車位、送家電、送家裝等等，形式多種多樣。面對調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力，7月開發(fā)商“拼優(yōu)惠”的力度依舊不減。
業(yè)內(nèi)人士分析，剛剛過去的6月，蘇州樓市出現(xiàn)了大幅回暖，這讓開發(fā)商對7月的市場預(yù)期大大增強(qiáng)，希望能夠通過這一輪的促銷中去化更多的庫存量。但是，優(yōu)惠只是一時(shí)的銷售手段，要讓吸引更多的購房者做到口碑效應(yīng)，樓盤的品質(zhì)還是不能忽略。
高品質(zhì)樓盤放下身段，搶占市場份額
隨著行情的全面回暖，多方購買渠道打開后，高品質(zhì)品牌樓盤的市場接受度已經(jīng)得到了拓寬，后期必然要回歸與普通樓盤的正常價(jià)差。在7月的優(yōu)惠樓盤中，就不乏一些高端樓盤推出優(yōu)惠。如中茵星墅灣、華麗家庭太上湖、華潤橡樹灣等眾多都均推出了不少的優(yōu)惠。
中茵星墅灣推出高層87、89、120平米戶型單價(jià)直降2000元，華麗家庭太上湖直接打出88折特價(jià)，而華潤置地橡樹灣推出的125-180平米公寓和 220-370平米平層更是給出高最24萬的優(yōu)惠額度，此外該項(xiàng)目還推出了46-89平米均價(jià)9000元/平米ihome供首次置業(yè)者選擇。
以華潤橡樹灣為例，在前期“以價(jià)換量”的策略下，項(xiàng)目既定的價(jià)格對比其品牌價(jià)值而言，售價(jià)仍有一定的上升空間。2012年上半年蘇城樓市走勢趨盛，不少開發(fā)商借題發(fā)揮，對房價(jià)進(jìn)行了提升，由此營造出暖市效果。但高端項(xiàng)目對市場趨向缺乏相對的靈敏，因此銷售價(jià)格一直與先前持平。不僅如此，加上團(tuán)購優(yōu)惠，整體價(jià)格甚至有所回落。
目前改善性大面積戶型正愈見稱霸市場，高端項(xiàng)目的去化被激發(fā)，后期價(jià)格或?qū)⒂兴{(diào)整，屆時(shí)，高端項(xiàng)目“賤賣”的情況將會(huì)隨行情的高漲而消失。
有購房者坦言，“房子畢竟是70年產(chǎn)權(quán)的大宗商品，它的品質(zhì)，才真正決定它的價(jià)值。誰都希望買到物超所值、物美價(jià)廉的東西。”業(yè)內(nèi)建議購房者需要理性看待這一點(diǎn)，這樣的機(jī)遇是可遇不可求的，在市場經(jīng)濟(jì)的商品領(lǐng)域，價(jià)格與價(jià)值必定存在一條等位線，尤其作為房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其成本大部分是剛性的，最具彈性的恰恰是品質(zhì)。
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