在政策面“微調(diào)”的刺激下，今年5-6月樓市成交量得以回升，于是業(yè)內(nèi)外人士就稱之為“樓市回暖”，但是，“樓市是否回暖”還值得我們進(jìn)一步探討，尤其是樓市回暖的標(biāo)準(zhǔn)是什么？我們?cè)趺纯创?dāng)前的市場(chǎng)成交量的回升，以及今后房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的趨勢(shì)？
“降息”刺激樓市真正意義“回暖”
筆者認(rèn)為，樓市成交量回暖與否不能簡(jiǎn)單只看1-2個(gè)月的成交量是否增加，應(yīng)該從“三個(gè)基本標(biāo)準(zhǔn)”的角度來研判樓市是否成交量回暖：
第一、政策面有沒有給予房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的寬松的空間，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面有沒有回暖，這是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否真正回暖的基礎(chǔ)市場(chǎng)背景。
第二、成交量回升是僅僅1-2個(gè)月時(shí)間，還是更長(zhǎng)，成交量回升后是否可持續(xù)，如果回升這個(gè)時(shí)間可以持續(xù)6個(gè)月以上，并且已形成趨勢(shì)，我們可以稱之為回暖。就當(dāng)前市場(chǎng)成交量而言，也僅僅是5-6兩個(gè)月時(shí)間的成交量的回升，還不足以說明成交量可持續(xù)性回暖。
第三、改善型需求有沒有開始入市，如果僅僅是自住首套房需求在入市，那么，整體市場(chǎng)還沒有被具有市場(chǎng)成交量回暖上升意義的改善型需求所認(rèn)可，樓市也難言回暖，F(xiàn)在看來，改善型需求有逐步入市的動(dòng)機(jī)，不過，這主要和政策高壓下樓盤降價(jià)因素所致，如果降價(jià)空間收窄或不降價(jià)，那么，這類需求是否還會(huì)繼續(xù)入市也值得我們?nèi)ビ^察。
從以上幾個(gè)指標(biāo)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量還正在處于階段性的“回暖”過程，樓市“回暖”尚需政策層面給予更多的市場(chǎng)確定性的支撐。
而自2012年7月6日起的“非對(duì)稱”降息，從效果角度來說，將與年內(nèi)兩次“降準(zhǔn)”形成市場(chǎng)疊加效應(yīng)，這個(gè)疊加效應(yīng)就是適當(dāng)釋放市場(chǎng)“流動(dòng)性”，“流動(dòng)性”釋放將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)“放量”起到刺激作用，在未來7-8月樓市成交量將保持“淡市不淡”的市場(chǎng)行情已基本無懸念。在價(jià)格方面，由于“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯松動(dòng)，因此，房?jī)r(jià)年內(nèi)出現(xiàn)大幅反彈的可能性幾乎沒有，但是房?jī)r(jià)下跌的動(dòng)力會(huì)逐步消失，這表明房?jī)r(jià)已經(jīng)降到市場(chǎng)底部，不過房地產(chǎn)“市場(chǎng)底”的階段將在下半年這個(gè)階段逐步淡去，房地產(chǎn)市場(chǎng)最艱難的時(shí)期正在度過去。
那么，“降息”之后，對(duì)于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)首套房需求、改善型需求、投資型需求各影響如何？應(yīng)該從哪些方面解讀“降息”之后對(duì)于購房者、開發(fā)商、甚至整體市場(chǎng)的影響？
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉(博客)認(rèn)為，對(duì)于首套房置業(yè)者來講，由于“微調(diào)”政策的繼續(xù)，以及本次明確房貸利率在政策范圍內(nèi)可以最低至七折，那么也就明確地為首套房自住需求進(jìn)一步放量入市提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，應(yīng)該說，現(xiàn)階段仍然是自住需求最佳的購房時(shí)間窗口，在這個(gè)階段，首套房自住需求將繼續(xù)支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回暖。
對(duì)于改善型需求以及部分投資型需求來講，2011年10月底的最后一輪接棒的投資客盡管已經(jīng)虧損10-20%，甚至更多，但是，從筆者對(duì)于近兩個(gè)月大平層市場(chǎng)以及單價(jià)4萬、10萬以上中高端商品住宅成交量的研究來看，改善型需求以及部分可以通過各種方式獲得“房票”的投資型需求已經(jīng)開始入市，原因很簡(jiǎn)單，盡管全國5月CPI同比增速在3%，但是，本次降息導(dǎo)致一年期存款利率也降至3%，這也就意味著由于本次降息導(dǎo)致的市場(chǎng)“流動(dòng)性”的釋放將導(dǎo)致未來通脹預(yù)期明顯增加，這將使投資客重新關(guān)注作為資產(chǎn)保值增值的房產(chǎn)。因此，近期這些需求在房企降價(jià)的誘因下又重回投資市場(chǎng)，以相對(duì)較高性價(jià)比的方式開始入市，尋求資產(chǎn)的保值增值。
從總的市場(chǎng)成交量的角度而言，此次降息，將整體上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)“放量”起到刺激作用，市場(chǎng)成交量回暖“不確定性”因素正在逐漸消失，“降息”刺激樓市真正意義“回暖”，未來成交量“回暖”即將成為事實(shí)。
從未來房?jī)r(jià)角度來講，筆者認(rèn)為， 如果房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的回升，并且從5月起計(jì)算，可以持續(xù)3-6個(gè)月，那么這將使開發(fā)企業(yè)資金面緊張的局面得到緩解。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)的動(dòng)力會(huì)逐步消失，房?jī)r(jià)降幅隨著成交量的持續(xù)增加也會(huì)逐步收窄。但是，從政策面的走勢(shì)來看，由于“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯松動(dòng)，因此，外來的投資投機(jī)性需求不會(huì)大規(guī)模入市，這些需求也難以對(duì)于房?jī)r(jià)產(chǎn)生太大的影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)年內(nèi)大幅反彈的可能性幾乎沒有。
如果整個(gè)市場(chǎng)走勢(shì)在未來3-6個(gè)月由“量增”到“量?jī)r(jià)齊升”，由于成交量的增加出現(xiàn)“買漲不買跌”的市場(chǎng)氛圍，那么整個(gè)“微調(diào)”放松的政策基調(diào)有可能在十八大召開前夕或政府換屆的這個(gè)階段出現(xiàn)微幅有針對(duì)性的收緊。
樓市回暖，如何理性地選擇性價(jià)比高的住宅產(chǎn)品？
最近，全國范圍內(nèi)剛需市場(chǎng)火爆，成交量逐步回暖，尤其是“降息”之后的下半年時(shí)間段成為“自住需求”購房者的最佳購房時(shí)間段。那么，對(duì)于投資客而言，此時(shí)是否也可以理解為“抄底”投資的良好時(shí)機(jī)呢？
之前，不少投資的人的蠢蠢欲動(dòng)在行政性的限購限貸調(diào)控措施下，已經(jīng)顯得非常冷靜，當(dāng)前，其實(shí)誰也看不清楚房?jī)r(jià)什么時(shí)候可以繼續(xù)反彈，因此，樓市投資客沒有看的清楚之前是不會(huì)大范圍出手，即使出手，投資客短期內(nèi)賺不到什么錢 ，原因很簡(jiǎn)單，現(xiàn)在短期內(nèi)房產(chǎn)自身增值難以大幅增加。
那么，政策是封閉了投資的渠道，但是，政策“去投資化”的導(dǎo)向真能壓抑住投資需求嗎？筆者認(rèn)為未必。應(yīng)該來說，房產(chǎn)除了居住屬性之外的另一個(gè)功能房產(chǎn)保值增值的屬性也從未改變。尤其是當(dāng)前，盡管通脹同比增長(zhǎng)數(shù)據(jù)逐漸走低，但是，通脹還是在過去相對(duì)高位的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)，通脹水平的絕對(duì)值還是比較高。在股市大盤走低、通脹預(yù)期、人民幣升值壓力，資金缺乏投資渠道的市場(chǎng)背景下，投資房產(chǎn)成為資產(chǎn)保值升值的必選項(xiàng)之一。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前樓市仍具有投資機(jī)會(huì)和價(jià)值，只要投資房產(chǎn)，起碼房產(chǎn)不會(huì)貶值，它是一個(gè)保值增值的產(chǎn)品，投資者不必太擔(dān)心市場(chǎng)層面的變化。其實(shí)，在當(dāng)前許多投資者正在持幣待購，只要政策稍有松動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。當(dāng)前，各大房企大幅降價(jià)導(dǎo)致購房需求短期內(nèi)向降價(jià)樓盤井噴，導(dǎo)致個(gè)案樓盤成交量猛漲的現(xiàn)象就暗示樓市真正的需求所在。但是，從調(diào)控政策走向來看，還難以出現(xiàn)2009-2010那樣房?jī)r(jià)短期內(nèi)瘋漲的市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)。
那么，投資客采取何種投資策略度過當(dāng)前市場(chǎng)難關(guān)，或者可以保證以最少的投入抄底房地產(chǎn)市場(chǎng)，最后成為博弈市場(chǎng)的贏家呢？筆者認(rèn)為：
第一、投資客要做長(zhǎng)線投資、短線投資當(dāng)前已不可行。
“兩會(huì)”定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資化”的樓市調(diào)控政策應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行，樓市投資性、投機(jī)性需求在今年短期內(nèi)不會(huì)有機(jī)可乘。也就是說，投資客要想在短期內(nèi)獲得房?jī)r(jià)上漲而帶來的升值收益非常困難，短線投資當(dāng)前已不可行，投資客要做長(zhǎng)線投資。做長(zhǎng)線投資同時(shí)轉(zhuǎn)而對(duì)于房產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期持有經(jīng)營，以租金回報(bào)博弈調(diào)控周期，等待房產(chǎn)升值后套現(xiàn)機(jī)會(huì)。
第二、把握好開發(fā)企業(yè)“策略性降價(jià)”時(shí)機(jī)，購買大幅降價(jià)的項(xiàng)目抄底投資。
開發(fā)企業(yè)在做策略降價(jià)的時(shí)候，一定要抓住時(shí)機(jī)。比如說有一定的年度銷售指標(biāo)的房企、做高速周轉(zhuǎn)策略的房企、還有有一些高端項(xiàng)目降價(jià)同時(shí)通過中介進(jìn)行分銷的項(xiàng)目，價(jià)格下降的比較多。對(duì)于投資客而言，這個(gè)階段如果說有預(yù)算，而且這些促銷樓盤可以符合你要求的話，在這個(gè)階段要盡量抓住開發(fā)企業(yè)的“策略性降價(jià)”的時(shí)機(jī)購房投資。
筆者認(rèn)為，如果按照以上兩條路線投資客投資樓市，應(yīng)該會(huì)把投資客進(jìn)入樓市的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，起碼可以對(duì)投資的資產(chǎn)進(jìn)行保值，原因主要有兩方面：
第一、把握個(gè)案樓盤策略性降價(jià)的時(shí)機(jī)，投資客在個(gè)案樓盤價(jià)格較低的時(shí)候出手，本身已經(jīng)降低了投資風(fēng)險(xiǎn)；
第二、伴隨著樓市“微調(diào)”政策，整體市場(chǎng)繼續(xù)下行的動(dòng)力越來越小，從當(dāng)前來看，房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性非常小，整體樓市價(jià)格維穩(wěn)成為當(dāng)前市場(chǎng)特征。
轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目時(shí)需注意什么樣的問題？
在住宅“限購”的市場(chǎng)的市場(chǎng)背景下，我們不能否認(rèn)投資者會(huì)轉(zhuǎn)移投資方向，考慮將資金投向具有可持續(xù)回報(bào)的商業(yè)地產(chǎn)潛力股。
與住宅市場(chǎng)“限購”政策打壓市場(chǎng)的調(diào)控政策相反，各地政府城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃政策頻頻出臺(tái)，助推商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)向上行走，投資客勢(shì)必也會(huì)將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。。
而隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖及商業(yè)地產(chǎn)租金不斷提升，商業(yè)地產(chǎn)的升值空間會(huì)越來越大，投資客對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度也會(huì)越來越高。
那么，投資客在轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目時(shí)應(yīng)把握好哪些原則，同時(shí)，也應(yīng)該注意什么樣的問題？同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：
首先、跟著政府規(guī)劃政策走。
在住宅市場(chǎng)“限購”的市場(chǎng)背景下，政府城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃政策頻頻出臺(tái)，助推商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)向上行走。拿上海是政府規(guī)劃來說，“大浦東”與“大虹橋”兩翼發(fā)展規(guī)劃的確定給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇，而處于 “大浦東”與“大虹橋”發(fā)展初期的商業(yè)地產(chǎn)板塊目前也處于具有投資和升值潛力的“價(jià)值洼地”。同樣，真如城市副中心、嘉定新城、臨港新城等區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃也給當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來投資機(jī)會(huì)。
其次，從城市的角度來講，部分具有發(fā)展?jié)摿Φ亩城市仍然值得投資。
一線城市房?jī)r(jià)上漲之后，未來二三線城市有補(bǔ)漲的空間；繼去年一線城市刺激政策之后，今年二三線城市利好政策頻出，如重慶“兩江新區(qū)”，廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)擴(kuò)容至全市、天津?yàn)I海新區(qū)行政規(guī)劃的調(diào)整等，這些利好政策勢(shì)必帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，對(duì)于買房投資置業(yè)者來說，無論是投資住宅還是投資商業(yè) 地產(chǎn)，這些地區(qū)是值得投資的。
第三、唯一不變的原則——選擇好的地段。
好的地段能夠帶來穩(wěn)定而且持續(xù)增長(zhǎng)的人流。人流，其實(shí)就是能夠?yàn)槟阃顿Y商業(yè)地產(chǎn)而帶來的“現(xiàn)金流”。比如城市副中心、區(qū)域商業(yè)中心、地鐵交通樞紐等這樣的優(yōu)質(zhì)地段。投資這樣的地段項(xiàng)目，一方面人流量的增加可以保證并且每年可以增加商業(yè)地產(chǎn)的租金收益，另外一方面，人流量的增加導(dǎo)致地段本身趨于成熟，你所投資的商業(yè)地產(chǎn)本身的市場(chǎng)價(jià)值也會(huì)不斷升值。
第四、選擇好的企業(yè)。
選擇持有型、精英型的品牌開發(fā)開發(fā)企業(yè)，這類企業(yè)為了長(zhǎng)期性的經(jīng)營收益會(huì)持續(xù)地在經(jīng)營、管理甚至業(yè)態(tài)調(diào)整上不斷按照市場(chǎng)需求進(jìn)行調(diào)整，它不會(huì)因?yàn)槎唐诶娑艞壒境Ｄ杲?jīng)營的品牌，這類企業(yè)比較靠譜。
第五、不要盲目相信所謂的“返祖”等承諾，仔細(xì)判斷項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)未來發(fā)展價(jià)值之后再?zèng)Q定是否投資。
當(dāng)前開發(fā)商在開發(fā)商鋪時(shí)，有不少不以長(zhǎng)期持有經(jīng)營為目的，而是為了短期內(nèi)快速回款，一旦項(xiàng)目銷售完畢，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)隨即‘脫鉤’，開發(fā)企業(yè)也不會(huì)在后續(xù)經(jīng)營上有所投入，F(xiàn)在這種情況比較多，甚至可以稱得上是一種“潛規(guī)則”。購房者在購買商鋪時(shí)，不要盲目相信所謂的“返祖”等承諾，而是要考察項(xiàng)目自身的發(fā)展?jié)摿Γ屑?xì)判斷項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)未來發(fā)展價(jià)值之后再?zèng)Q定是否投資。
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