自殺事件預(yù)警中國(guó)開(kāi)發(fā)商面臨“生死考驗(yàn)”
由于被高利貸者逼得走投無(wú)路，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的包頭市房地產(chǎn)大王，最終再也承受不住巨大壓力。當(dāng)?shù)鼐秸f(shuō)，6月，魏剛?cè)胱∫患揖频�，在那里上吊自殺�?/P>
魏剛的故事集中體現(xiàn)了小型開(kāi)發(fā)商的無(wú)奈與絕望。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介說(shuō)，魏剛?cè)味麻L(zhǎng)的公司，是包頭最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。他在1996年通過(guò)參與包頭震后重建發(fā)了一筆財(cái)。該企業(yè)的旗艦開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是一個(gè)5期中高端住宅樓盤(pán)，按計(jì)劃要在明年完工。
但據(jù)魏剛的一個(gè)朋友和包頭房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，魏剛從高利貸者手中借了很多錢(qián)，今年開(kāi)始還款出現(xiàn)困難。據(jù)這位朋友說(shuō)，他還曾因?yàn)楸环鸥呃J的人毆打，而住院一個(gè)月。
據(jù)警方說(shuō)，6月6日，有人發(fā)現(xiàn)魏剛的遺體懸掛在東河區(qū)金駝酒店的一間客房?jī)?nèi)。前述這位朋友說(shuō)，“得知魏剛的死訊我非常震驚，他會(huì)選擇結(jié)束自己的生命，我完全無(wú)法想象。”
魏剛自殺事件發(fā)生前，中國(guó)的信貸收緊政策已持續(xù)兩年，小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資壓力正與日俱增。中國(guó)政府收緊信貸的目的，是打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)活動(dòng)，讓房?jī)r(jià)趨于合理水平。
一些開(kāi)發(fā)商與魏剛一樣，向放高利貸的人求助。高利貸利息最高可達(dá)每月5%，這是違反中國(guó)法律規(guī)定的。
標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)公司的報(bào)告說(shuō)，由于一批短期房地產(chǎn)貸款將在今年到期，中國(guó)超過(guò)8萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，可能面臨一場(chǎng)生死存亡的考驗(yàn)。
報(bào)告稱(chēng)，預(yù)計(jì)借了大量信托貸款的開(kāi)發(fā)商，將會(huì)通過(guò)大幅降價(jià)或出售資產(chǎn)來(lái)償債，估計(jì)房?jī)r(jià)將會(huì)平均下降10%。
但報(bào)告還說(shuō)，當(dāng)壓力開(kāi)始讓某些人承受不住時(shí)，這些企業(yè)有可能會(huì)孤注一擲地違約，良性讓價(jià)有可能演變成一場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)。
許多開(kāi)發(fā)商無(wú)力償還各種貸款
但靠信托公司獲得融資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題更大。信托公司是一種財(cái)富管理公司，在中國(guó)政府去年加緊了對(duì)銀行放貸的限制后，信托公司已成房地產(chǎn)行業(yè)新的合法貸款的主要來(lái)源。近幾個(gè)月，中國(guó)銀行(601988,股吧)監(jiān)管機(jī)構(gòu)幾乎已禁止信托公司給開(kāi)發(fā)商貸款續(xù)期。
中國(guó)國(guó)際金融有限公司估計(jì)，今年將有2230億元人民幣的信托貸款到期，其中約一半將在7～9月到期，另外有2820億元的信托貸款將在明年到期兩者相加，相當(dāng)于房地產(chǎn)行業(yè)2011年末所有未償信托貸款的75%。
傳統(tǒng)上，中資銀行一直不愿強(qiáng)迫貸款者進(jìn)入破產(chǎn)程序。但中國(guó)的信托公司則不同，它們要求開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)貸款時(shí)，提供大量擔(dān)保，有時(shí)，擔(dān)保價(jià)值甚至高達(dá)實(shí)際貸款額的3倍，以防止開(kāi)發(fā)商違約。
盡管違約可能會(huì)讓信托公司獲得意外之財(cái)，但信托公司仍希望開(kāi)發(fā)商能及時(shí)還款。因?yàn)樗鼈冃枰谫J款到期時(shí)，立刻向投資者進(jìn)行支付。
最近幾個(gè)月，中國(guó)一些財(cái)務(wù)狀況較好的開(kāi)發(fā)商（更容易通過(guò)銀行貸款和債券市場(chǎng)獲得融資的開(kāi)發(fā)商）回到了土地市場(chǎng)，利用目前遠(yuǎn)低于2010年峰值的價(jià)格補(bǔ)充庫(kù)存。但由于1～5月房屋銷(xiāo)量同比下降9%，許多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有足夠收入，用以支付到期的信托貸款。他們正尋找其他資金來(lái)源。
開(kāi)發(fā)商們正尋求從一些新成立的房地產(chǎn)投資基金，以及資產(chǎn)管理公司那里融資。資產(chǎn)管理公司也被稱(chēng)為“壞賬銀行”。
十幾年前設(shè)立資產(chǎn)管理公司的初衷，就是為清理中資銀行的壞賬。房地產(chǎn)投資基金安泰盤(pán)實(shí)股權(quán)投資管理有限公司董事長(zhǎng)蓬鋼說(shuō)，希望從他那里獲得融資的開(kāi)發(fā)商數(shù)量太多了，他根本無(wú)力提供這么多資金。
蓬鋼曾掌管美林公司在中國(guó)的房地產(chǎn)投資。他在去年第三季度完成了基金的第一輪資金募集，從國(guó)內(nèi)投資者手中融資人民幣10億元，并計(jì)劃在明年年中以前完成30億元投資。
安泰盤(pán)實(shí)基金的預(yù)期年回報(bào)率至少為25%，遠(yuǎn)高于信托基金10%～20%的回報(bào)率。該基金以接近完工的項(xiàng)目為目標(biāo)，要求開(kāi)發(fā)商提供大量擔(dān)保，以確�；鹪诜�?jī)r(jià)大幅下降時(shí)，仍有高額回報(bào)。蓬鋼說(shuō)，“去年，開(kāi)發(fā)商對(duì)我們的利率還有些抵觸，現(xiàn)在他們已是窮途末路�！�
昔日“壞賬銀行”變身地產(chǎn)業(yè)“救世主”
信托公司經(jīng)理人、基金經(jīng)理和分析人士說(shuō)，到目前為止，中國(guó)的4家資產(chǎn)管理公司，已成為低迷房地產(chǎn)市場(chǎng)的最重要角色，如果沒(méi)有其參與，信托公司就會(huì)缺乏償還投資者需要的資金。
中國(guó)的信托公司主要受銀行、其他重要國(guó)企或地方政府控制，但一些外資金融機(jī)構(gòu)也持有少數(shù)股權(quán)。截至今年3月底，它們管理的資產(chǎn)有5.3萬(wàn)億元，是兩年前水平的兩倍多。
中國(guó)的4家“壞賬銀行”設(shè)立于世紀(jì)之交，分別是信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司、華融資產(chǎn)管理公司、東方資產(chǎn)管理公司和長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司。
在其他國(guó)家，類(lèi)似機(jī)構(gòu)在處理完壞賬之后就會(huì)關(guān)閉。但中國(guó)的“壞賬銀行”，已演變成整個(gè)經(jīng)濟(jì)體中幾家規(guī)模最大、最多元化的金融機(jī)構(gòu)。
“壞賬銀行”的參與方式之一，是在開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)前進(jìn)入，事實(shí)上接管信托貸款，但要求的回報(bào)更高、期限更長(zhǎng)。它們同樣也可以收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的應(yīng)付賬款等其他債務(wù)，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商提供抵押，這樣做同樣也可以讓開(kāi)發(fā)商騰出手來(lái)，償還信托貸款。
不過(guò)，資產(chǎn)管理公司不太可能愿意救助每一筆信托貸款。東方資產(chǎn)管理公司副總裁李欣說(shuō)，“我們的目的不是幫助開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，而是解決短期流動(dòng)性吃緊問(wèn)題�！�
美國(guó)“市場(chǎng)觀察”網(wǎng)站
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