6月樓市明顯回暖。全國10大城市成交量普遍創(chuàng)出了本輪調(diào)控以來17個月的新高。
總理對調(diào)控剛剛進行了新的表態(tài)：
“對有地方出臺或變相放松房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的，要有針對性地及時制止糾正”，，“要毫不動搖地繼續(xù)推進房地產(chǎn)市場各項調(diào)控工作，促進房價合理回歸，決不能讓房價反彈，造成功虧一簣！
話音未落，珠海政府就“出事”了。
7月13日下午，珠海市住規(guī)建局召開會議！跋迌r”取消，“限購”范圍改變。
這個敏感的政策調(diào)整，僅僅過了4個小時，就被緊急叫停。
珠海市有關部門，這一次又當了“出頭鳥”，結局非常糟糕。
地方想變，道理很簡單。
原來出臺“雙限”，是為了實現(xiàn)樓價控制目標而制定的“臨時措施”。地方官員缺乏長遠眼光，以為政策主導權在自己手里。
沒想到進入2012年，地方官員猛然發(fā)現(xiàn)，地方政策主導權并不在自己手上。應了那句話：請神容易送神難。
“雙限”時間長了，對地方樓市成交影響巨大，也直接影響到地方政府的財政收入。地方政府確實到了憋不住的地步了。無論從那方面立場出發(fā)，地方政府都希望馬上“松”。
明知道全面“松綁”，是不可能的事情，沒想到“微調(diào)”也出事。因為珠海這次的動作有點大，超出了管理層容忍的底線。
管理層現(xiàn)在最大的目標，是鞏固房地產(chǎn)調(diào)控制成果，不管付出多大的代價，一定不能讓樓價反彈。
雙方的目標和出發(fā)點，有很大的不同。
珠海松綁“雙限”政策事件表明，下半年各地方政府想取消或松動“限購”，基本上沒有可能。到目前為止，“限購”是本輪調(diào)控的基石，是最直接有效的手段和工具。如果“限購”都被松綁了，就意味著本輪調(diào)控政策的根本性改變。
溫總理最近的表態(tài)中，“把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策”，“抓緊研究推進房地產(chǎn)稅收制度改革，加快建立健全房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制和政策體系”等表態(tài)具有極強的現(xiàn)實意義。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場運行，最大的問題，就是缺長效機制和政策體系。
1、從珠海松綁“雙限”政策事件可以看出，當前的調(diào)控政策，包括“限價”、“限購”、“限價”等行政管理手段，具有非常明顯的短期行為的特征。
調(diào)控的目標是房價，而不是供應和需求之間的理性平衡。注定了本輪調(diào)控的短期性和階段性。
需求被行政管理手段人為壓制，但并沒有泯滅。缺乏投資渠道和資產(chǎn)保值渠道的中國廣大城市居民，對土地和房產(chǎn)的狂熱和追捧，不但沒有消失，而且隨著經(jīng)濟的波動，還會掀起新一輪高潮。
2、地方政府的短期行為特征也非常明顯。
珠海這樣一座宜居的濱海城市，樓價已經(jīng)全面進入“萬元房時代”。繼續(xù)放任投資需求膨脹，珠海將進一步“三亞化”。
樓價漲了，城市的生活成本和消費成本將持續(xù)上升。珠海將變成有錢人和投資客的樂園。本地居民的幸福指數(shù)，并不會因為房價上升而提高。
樓價漲了，地方政府是最大的收益者。但這也是短期的事情。對土地財政和房地產(chǎn)稅收過度依賴的地方政府，難以有可持續(xù)發(fā)展的未來。
3、無論是保障房建設計劃，還是土地供應計劃，現(xiàn)在基本上都是“一年一計劃”。要建立長效機制和政策體系，還有很長的路要走。
4、追逐利益的開發(fā)商和樓市投資客，隨時會把下半年樓市搞亂。應急性的調(diào)控政策，還會陸續(xù)而來。
這樣的市場，這樣的政策、這樣的機制，所有的人都是看一步走一步。
(本文來源：趙卓文新浪博客)
(作者：趙卓文 廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理)
54